冯仑：两段子喻房地产政策两极化

　　最近大家对于房地产出台的政策和市场的反应非常关注,有一个段子很能体现目前房地产行业的处境,说有个兄弟往屋里走,一推门,愣住了,大嫂在洗澡,大嫂说:“你对得起你大哥吗”?这个兄弟一转身,要走,大嫂又说:“你对得起我吗”?于是这个兄弟呆在那里,进不能进,退不能退,最后大嫂说了:“你对得起你自己吗”?不能进,不能退,也不能原地呆着,这就是目前的房地产行业困境。

　　还有个有趣的段子,男厕所里面经常有一句话,叫“上前一小步,文明一大步”,可是环境老也不好,于是有人把这句话改了,叫“尿在池外,因为你短”,于是立马变得干净。房地产企业觉得自己一直在工作,每天“前进一小步,文明一大步”。但社会不这么看,觉得你还是脏,而且原因是因为你短。社会认知有差距。

　　房地产政策的两极化钟摆

　　观察房地产市场,就像用相机拍照,可以近距离,也可以拉远,焦距不同,看到的细节也不一样,比如今天的短信内容,说有的中介开始倒闭,北京房价降了三千多,前两天还说降八千。我觉得要看清楚房地产,应该把距离拉远一点,到什么地方呢?拉到10年前左右吧。

　　1999年朱F基总理上台。朱F基上台前,房地产基本是基建,不是商业,不是中国经济的主要话题和重要领域。在朱F基上台前后,在深圳有个讨论会,王石也有参加。朱F基说房地产是新的经济增长点,是国民经济支柱,你们认为行不行。王石说,总理说能行那就能行。

　　朱F基时代制订的房地产政策,是把房地产发展成为整个国民经济的支柱产业,作为经济增长的一个引擎。这种政策背景导致了两个明显特征:第一个,地方政府和中央政府,包括银行金融,全部是通过房地产推动中国经济做大,并且解决就业。第二个,快速解决住宅的商品化问题,通过房改,把住房保障性功能、福利性功能取销,变成投资品、消费品,形成内需市场,并且通过按揭贷款带来巨大的内需增长。这个政策思路非常见效,到去年为止,人均城市居民住宅已经到了26平米,有的到了28平米,这期间中国城市人口增加了将近3亿。这就是过去10年里政策的基本点,也是不可抹杀的成绩。

　　但是,毕竟住宅还有一部分保障性、福利性的要求,因为社会总有一些低收入人群,一些暂时属于创业的年轻人,或者夹心层等等,确实买不起房,甚至租不起房。

　　所以我们的政策在最近五六年就开始出现摇摆,一会儿摆向我说的第一个阶段,就是坚持经济增长点,承认和肯定住宅商品属性和消费品属性、投资属性;一会儿摆向另外一个极端,就是减少它的投资和消费属性,更多把它建成保障的产品。政策就在两头摆。摆来摆去摆出一个规律,经济不好的时候摆到把住宅商品消费特性、投资特性强化,而把保障和福利特性弱化,前两年就是典型的这种情况。如果说经济一好,大家又开始讨论,因为一好就意味着房价高,于是又摆到保障和福利这头。现在就是如此。

　　政策两头摆的核心是中央和地方的博弈。中央政府总是希望保持一个平衡,既能够保证经济增长,又能关照民生,能买得起房,希望房地产市场很听话。但是在朱F基时代的分税制以后,中央把地方税收一部分,甚至很大一部分拿到中央,地方政府税收就有些吃紧了,地方政府要发展经济,要改善民生,要和谐社会,要维稳,都需要钱,而这些钱怎么来?所以最近若干年,大部分是通过城市化来完成的。城市化既发展了现代化大都市的经济,又解决了就业,还创造了很多政府收入,一举三得,但房价攀升的压力越来越大。于是,最近五六年中央和地方不断博弈,政策不断钟摆。