“房租暴涨”另有玄机：谁营造了房租上涨恐慌？

多地楼市“房租暴涨”，记者调查却发现另有玄机――

　　是谁，点燃了“房租暴涨”虚火

　　租金接近承受最高点

　　新一轮楼市调控终于让房价快速前行的脚步渐渐停滞下来。但近期楼市却频传不安信号――京沪深等一线城市房屋租金平均涨幅超过10％。另有消息称，南京热点地段房租暴涨竟达四成。真实情况到底怎样？

　　“喊涨”声起，租赁市场陡生波澜

　　租房住在扬州双桥新村的王小姐有些烦闷，这两天就要交下半年房租了，小区里却风传房租每月又要涨100元的消息。王小姐租的两室一厅，去年下半年以来随着房价上涨，月租金已从700元涨到了现在的850元。小区里几乎所有租房户都听说了涨价的消息，部分租户已准备接受。

　　房价不涨了，房租为何却在喊涨？这样的“租金之惑”不仅出现在扬州。权威数据显示，6月南京二手房租金同比去年上涨8%，整个上半年租金同比上涨9.5%。网尚无锡公司置业部负责人陈月则告诉记者，上半年无锡房租同比涨幅约在10%。 【买不起租又贵 高升的房租把白领踩在脚下(图)】

　　在分析近期房租上涨的成因时，记者听到了这样一些声音――

　　“刚需推动说”。主要的推动力量是高校毕业生、拆迁户和外地人。满堂红（南京）置业有限公司市场部主管李媛说，每年6月至8月底、9月初是租赁旺季，不过今年房屋租赁市场热得早，因为二手房成交不好，很多中介将盈利目标转向租赁市场，五六月份时就推出了佣金打折等优惠措施，市场提前引爆，租赁需求多了，租金自然水涨船高。据分析，楼市调控后，一些刚性需求存有房价下降的预期，也转而租房；另受二手房贷新政影响，一些买房人的贷款迟迟批不下来，买房未果后也只能承租。这两类均为临时性租房需求，5月和6月，这样的需求分别占30%和28%，而4月时只有22%，平时一般保持在15%左右。

　　“配套设施完善推动说”。交通便利和配套的完善，催生了房租的上涨。今年5月南京地铁新线开通后，短短几天江宁二手房租金就普涨两三百元。在无锡，随着配套设施的逐步完善，城市副中心地段的两房月租金已从去年同期的1200元涨至1500元。

　　“物价上涨推动说”。南京我爱我家市场部经理舒莉莉分析认为，租金的上涨，并非因为出租房源少导致的供不应求，而是因为物价的普遍上涨所致，很多业主希望通过租金来补贴生活费用。

　　“房租暴涨”，其实并非普遍现象

　　“今年6月份的数据和去年的数据拿出来一比较，发现房租竟然没涨。”南通最大的房产中介爱心房地产代理公司副总经理任卫东的话多少让人意外。他说，决定房屋租金多少的是地段和需求量。跟国内一线城市相比，南通外来人口少，而出租房屋供应量大，租金难有起伏。目前南通市区一套中套、有简单设施的房屋月租金保持在1300-1400元，偏远一点的仅1000-1200元。

　　徐州房屋租赁市场亦然。刘汉生两年前在徐州奎园小区租了一套40多平方米的房子，家具设备齐全，月租700元。“两年了，房租并没有变化。”

　　而据大伟房产经纪公司负责人介绍，今年上半年与去年同期相比，徐州市区房租略有上涨，但幅度很小，以中心区一套100平方米的房子为例，去年1800元的月租金，现在涨了不到100元钱，仅5%左右。

　　事实上，即便在南京，也并非所有区域的房租都在涨。除市中心房屋和地铁沿线房屋外，其它区域的房租未现涨势，甚至还有下调迹象。另从各月的租金情况分析，今年的房租高点并非出现在调控后的五六月份，而是在3月。

　　据分析，拉动租金的主导力量是高端租赁需求，但现在市场上以大学生合租等低端租赁需求为主，并不足以支撑房租的大幅上扬。如在无锡市，受国际金融危机影响，部分外企撤出，高端房出租市场不涨反降。2006年、2007年经济形势好的时候，新区单身公寓月租金普遍三四千元，高的五六千元，但现在高端单身公寓的租金也就2500-3000元。

　　记者从扬州市价格监测中心也了解到，4月至今，扬州出现房租上涨的主要是学区房，每月上涨了100-200元。而学区房提租既与宏观调控无关，也不能说明其它地方的房租也会跟着涨。

　　是谁，营造了房租上涨恐慌

　　不可否认，房租上涨有市场因素。但一些城市部分区域房租“跟风涨”，并不乏人为推动。

　　南京多家中介公司市场负责人坦陈，调控后，二手房成交一泻千里，南京6月份二手房成交仅2731套，是2007年以来同期成交的“历史最低点”。在这种情况下，租赁收益成为“救命稻草”。

　　“按正常规矩，租赁时买卖双方各付一半佣金给中介，这样的租赁并不能给中介公司带来多少盈利空间。真正赚钱的还是转租，先从房东那里把房子承租下来，再加价租出去。这种手法不是现在才出现的，但现在表现得更为突出。”南京一家中介公司的市场主管透露，转租赚差价，可以堤内损失堤外补，如此，中介自然希望大造租金上涨的舆论。

　　业内人士分析认为，目前正值半年房租续约期，此外也是高校毕业生和外来务工者求职租房的高峰期，一些对房租“看涨”的解释，更大程度上是房主和中介利用人们的错误预期，是炒高租价的借口，或者是借涨价预期来提高出租率。而京沪等大城市又爆出房租暴涨新闻，这都为炒作提供了很好的“事实证明”。

　　专家指出，房屋租赁市场长期以来缺少规范，房租随行就市，倒手、转租现象普遍存在。房租被炒，正是监管失责贻患成祸。

　　不过，即便是有推手，房租的“疯狂”也只能是昙花一现。根源在于，房租市场已经充分竞争化，尤其是当下租赁房源供大于求，不存在垄断哄抬价格的投机基础，就算提价，市场完全可以不买账。同时，租金与房价有联动效应，伴随楼市降温，租金必然与房价产生同步波动。此外，随着各地廉租房、公租房等保障性住房建设力度的不断加大，越来越多的住房困难群体纳入住房保障体系后，住房的市场供应压力也会逐渐减小。（记者 王书明 张晨 单亮　丁亚鹏 汪晓霞）