广州一地王5年圈而不建 坐等土地增值20亿

　　白云种鸡场地块拿地5年未卖楼，开发商否认捂盘等升值

　　位于广州白云区广从路附近的“大一山庄”项目，今年第四季度将推出首批住宅，“楼王”单位可能售价达到8万元/平方米，将刷新广州一手豪宅最高价。该项目5年未卖，仅土地增值就挣了20亿元，有质疑称其存在“捂盘”坐等升值的嫌疑。对此，该项目开发商称，去年下半年国土部到全面大检查时，也到该盘检查过，所有资料都递上去符合条件，该地不是闲置地。

　　“磨”了5年仅修20栋住宅

　　“大一山庄”项目（种鸡场地块）位于广州白云区广从路附近，占地面积约15.2万平方米，容积率为1，在2005年6月21日进行拍卖的最终成交价高达5亿元，楼面地价达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米，与珠江新城楼面地价可与之比肩媲美。开发商拿地后将项目命名为“大一山庄”。在2009年11月24日广州市建设项目编码登记表上，该开发商称，项目邻近国家级南湖旅游度假区和白云山脉，背靠凤凰山脉和红路水库,项目有共70栋住宅和4栋配套工程。

　　开发商广东中力集团董事长助理袁金荣表示，目前种鸡场地块已建了20栋住宅，主要是靠近湖边的大面积房子，单套面积为800~1500平方米之间，将会成为整个项目的“楼王”单位。

　　昨日记者到场探营，工地保安把门不让进。在广从路边门口，可窥见小区工地，小区内仍比较原生态，保持了山体面貌。记者看到靠近广从路边的地块上，也已修建了两三栋住宅，已经封顶，目前正做外墙整饰。

　　“楼王”8万元/平方米

　　从2005年拿地后，种鸡场地块一直未推出住宅进行销售。据了解，当年开发商拿地后，不少在场观看的开发商等业界人士，都对楼面地价3300元/平方米表示惊诧，认为地价偏高。但是5年过去了，住宅地块成交楼面地价从2005年的1701元/平方米，飙升到2009年的5780元/平方米，涨幅达2.4倍。相比之下，当年让人惊诧担忧的“地王”价，简直堪称“笋”价。

　　开发商广东中力集团董事长助理袁金荣称，大一山庄的开发从来没有过资金方面问题。今年第四季度可以推出首批住宅，货量看最终拿到的预售证情况，最多可以将目前已建好的20栋全部推出。首批推出的将是标杆性单位，包括“楼王”。目前售价仍在研究中，会考虑市场承受能力。但目前周边有房价销售为2~3万元/平方米，大一山庄不会比别人更低，“楼王”单位有可能售价达8万元/平方米。

　　如果大一山庄售价达到8万元/平方米，将刷新广州一手豪宅最高价。目前广州单价最高的豪宅还是二沙岛的别墅，如新世界花园别墅和宏城别墅花园其独立别墅二手价高达8万-10万元/平方米。为何大一山庄敢于喊价8万元呢？袁金荣举例，买家光是持有土地价值就很厉害了，其他项目多是2亩地建3栋住宅，但大一山庄占地最大的是快5亩才建一栋住宅。

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　　焦点问题

　　质疑一 5年“晒太阳”坐等升值？

　　有业界人士指出，近年来白云新城随着规划完善，种鸡场地块握有白云山脚下低容积率住宅等稀缺资源，该地块仅土地价值就翻了近5倍，仅土地增值就挣了20亿元。种鸡场地块是否存在“捂盘”坐等升值嫌疑？在2009年11月24日广州市建设项目编码登记表上，种鸡场地块大一山庄的建设用地批准书是从2005年10月25日开始生效，有效期至2007年12月31日。

　　市国土部门：土地交付延迟了2年

　　不过，广州市国土部门有关人士表示，种鸡场地块是否闲置要区别开来看，该地块在招拍挂后交地上遇到了难题，后来延迟了2年左右才将地块正式交付开发商使用。据了解，种鸡场地块在上世纪50~60年代由集体土地转为国有土地，但在拍卖后才发现转制上存在一定历史问题，村里提出了新的补偿要求。相关部门将所有档案资料进行刨根研究，进行协商交接，最终在1年多后才厘清问题，时间得以顺延。

　　开发商广东中力集团董事长助理袁金荣表示，在拍卖成功拿地后，要进场时才发现交地有历史遗留问题。村集体对某些地权属有争议，政府部门多次协议解决。最终在2007年，地块正式移交后开始动工。但到目前为止，地块仍未百分百交地完毕，还欠9亩地未最终移交。这9亩地主要位于地块的西北面，现状仍是石材厂和汽车修理厂。此外，地块上还有些小的零散的红线争议。

　　开发商：一直动工未构成闲置

　　一般而言，近一两年来开发商正式移交使用地块后，在约2年左右要推出销售，将土地变为有效房屋供应。为何种鸡场地块拿地5年后未卖楼，仍未被作为闲置地收回呢？袁金荣称，正式移交后地块其实一直都处于施工阶段，拿地后开发商也很着急，想尽快动工建好住宅。但打造项目不是那么容易的，不是设计好一两套就可以立马动工的，要等待一定的批量。一般项目是3~5张图纸可以建十几二十栋住宅，但该项目一张图纸只建一栋住宅，且邀请了国内外多个著名建筑师每人设计一栋，“一开始要请设计师，联系看人家愿不愿意，然后要看人家时间”。

　　袁金荣表示，种鸡场地块办了所有该办的手续，去年下半年国土部到全面大检查时，也到该盘检查过，所有资料都递上去符合条件，该地不是闲置地。地块前期规划报建准备时间较长，规划、报建等每个环节都需要时间，政府部门也会提出相应的修改意见，设计单位再进行修改，一来二去也拉长了时间。但设计和建筑材料等费用也比较高，该项目可达到“总投资额20%~30%”的指标。

　　质疑二 闲置土地政策有空子可钻？

　　有质疑称，这是否利用了政策空子，开发商用规划设计拉长了整个开发时间，但又合理地不被认定为闲置地？广州维森置业有限公司总经理张维伦认为，开发商不一定是利用了政策，因为不同企业的定位不同。开发商分为两类：一类是“割腊肉”式的，拿地后挖掘土地的每寸价值再慢慢做，就像将猪肉先腌成腊肉慢慢吃一样；一类是“播种机”式，一拿地后快速开发回收资金。以设计拖延时间是一种钻空子，但开发商不一定能够是恶意地这么做，因为如果开发商在拿到种鸡场地块后尽快开发回笼资金，然后再拿别的项目，也同样可以达到同样的赚钱效果。

　　合富辉煌首席分析师黎文江透露，有个设计师教授承接了种鸡场地块项目某楼栋设计，做出方案后该项目老板不断反复修改，现在跟着教授的学生都毕业了，房子还没建。这主要是种鸡场地块的老板思维比较特殊，要求尽善尽美去做精品，但也因此错过了2007年和2009年比较好的上市时间。

　　中原地产项目部经理黄韬表示，目前政策上确实仍存在很多不完善的地方，比如有的开发商故意让规划不达标，被政府部门打回后反复改，这样也可拖延时间。在这种情况下，国土部门就算要收地也不可能，因为开发商确实不停在完善规划。因此，政府要在规划等报批环节做出硬性规定，比如限定规划修改次数，超过一定次数后就视为拖延。否则，政府只能控制卖地供应规模，却控制不了住宅最终有效供应的规模，楼市调控效果会被削弱。

　　相关规定

　　如何定义闲置土地？

　　根据规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法规规定的其他情形。