官方表态有利于明确楼市预期 是最佳调控方式

　　昨日媒体报道：国土资源部部长徐绍史在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受采访时表示，“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”

　　消息一出，各界热议，各大网站网友争相评论。

　　自4月楼市新政出台以来，各地房价虽个别项目、局部区域出现调整，但房地产市场整体呈现缩量横盘走势，房价高位徘徊，“云横秦岭家何在，雪拥蓝关马不前”，买卖双方陷入僵持。自此轮新政开始密集出来了一批政策消息，经历三个月的对峙后，在楼市的政策面、消息面上也开始进入了一个真空期。

　　“乍暖还寒时节，最难将息”，一季度的攻防心理战，已经让市场参与者的心理极度焦灼。在政策面的真空阶段，谁能争夺到舆论上的主动，谁就能在市场价格、销售的战役中更能获得主动地位。开发商具有资金、学术、观点上的优势地位，自然在舆论争夺战中不甘示弱。结合近期的经济基本面，一些人开始散布楼价将继续强势的观点，如宣称人民币升值将促使外资介入，提升楼市价值；如宣称房地产市场成交下滑后，对整体经济影响巨大，将导致经济再度探底，为保证经济平稳发展，楼市调控已难以继续深化；如宣称卖地收入减少后，各地政府财政压力将大增，为保各地财政收入，楼市也不会进一步调整……种种观点不一而足。

　　徐绍史的公开表态，是针对当前楼市态势的最佳调控方式。短期来看，悍然维持价格不降者，所依赖者为何？无非是一点所谓的升值、一点捆绑中国经济的浅薄观点，还有一点判断楼市长期走好的信心。针对目前楼市胶着的僵局，徐绍史的声音可以看做是有关部门的明确官方态度，即中央的房地产调控并不会放松。这将有利于市场各方明确楼市政策预期。

　　徐绍史的表态直接、清晰地预测了价格方向，这对市场参与者的心理影响将是巨大的。在笔者印象中，如此级别的官员，如此清晰地预测一个时间点内的价格走势，堪称绝无仅有。该次表态也从政策层面，消除了一些具有误导性的声音，准确表明了政府调控房价的决心和态度。

　　当然，也有不少人针对徐绍史的观点提出了不同的意见，有的认为这有用行政方式干预市场走势之嫌；有的认为官员谈论价格，存在以本部门政策捆绑市场的嫌疑；还有人质疑，这样的做法，是否将政府公信力和房价捆绑在了一起，风险太大……

　　但正是在一些质疑声中，更能感受到徐绍史部长此次表态的可贵。房价问题在当前已经不光是一个经济问题，有多少理想死于房价？有多少爱情死于房价？有多少不平衡感源于房价？房价问题已经是社会肌体上的一个显著肌瘤，已不能僵硬地套用一些所谓经济理论去解决。主管部门、主管官员对此问题应有清楚的认识，应有高度的责任心去解决这一问题。

　　如果各地官员、各个部门的负责人都能有徐部长这样清晰、明白的表态，能这样鲜明地对房价表态，并切实地把调控政策落实、执行下去，房价问题将不再成为当今城市生活中的首要难题。

　　[提要]昨日媒体报道：国土资源部部长徐绍史在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受采访时表示，“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”

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　　炒楼号招数屡试不爽 楼市乱象仍待监管

　　据中国之声《新闻纵横》7时32分报道，“学生是哪儿的？”“学生是客户请的，请他们守在这，守座位儿的。”“听说置业顾问一天给学生六七百块钱排队？”“是这样的。”

　　这几天，郑州市一处楼盘销得异常火爆。一大早，前来买号的队伍就排了上百米长。但市民发现，排在前面的都是一群被雇来排队的大学生。对此，楼盘销售人员解释说，学生是买房者自己请的。但经过一番调查后，记者却发现，雇学生来排队的不是客户，而是房地产商。

　　点评：去年底至今，政府连出重拳、整顿楼市；不过，道高一尺，魔高一丈，如今，地产商又玩起了“自我炒作”的花招，既可以抬高身价，又能解决现金流问题。

　　其实，炒楼号也并非什么新鲜的招数，而地产商却一直屡试不爽，个中原因实在值得深思。这么看来，对楼市乱象的监管力度还得加强。不过，对于那些被房产商雇来排队的学生，我们也想说奉劝一句：勤工俭学还是走正道为好。

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　　房产商自曝潜规则 政府跟开发商像丈母娘和女婿

　　5年前，花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利2亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。

　　刘生(化名)，一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。他解释自己这么做的原因时说：“‘出来混总是要还的’，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”

　　房地产的暴利从哪儿来

　　记者(以下简称记)：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业。您觉得房地产到底是不是暴利行业？

　　刘生(以下简称刘)：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。

　　任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。

　　有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3，包括拿土地、建筑材料、人工费用等。还有1/3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。

　　记：怎么运作的呢？

　　刘：“用土生金”。2004年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10%。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成，共21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3.3，而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

　　记：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？

　　刘：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米左右，容积率在0.82左右。而事实上，当初的规划容积率是1.6，这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。

　　记：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？

　　刘：当然还有。我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3.4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。

　　另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益2亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成2亿元的。

　　制度给了房地产商特权

　　记：为什么开发商会有这么多空子可钻呢？

　　刘：这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。

　　房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。

　　记：你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷？

　　刘：制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。

　　记：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

　　刘：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。

　　[提要]昨日媒体报道：国土资源部部长徐绍史在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受采访时表示，“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”

　　政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿

　　记：现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰，是这样吗？

　　刘：术业有专工，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我20多年前收地的例子，你就明白了。

　　土地只能是政府征收，我们自己不能收地，国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1.6万元的价格从农民手上收过来，再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈，政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面，那时候还没有招拍挂这个概念，只有行政划拨和国家征用。对于村民来讲，地是不要钱的。在这种特定环境下，哪个村能把土地卖掉，那是很能干的，因为把土地变现了。80亩地卖了，每户都成了万元户，所以村民先前还是很乐意的。后来村民知道实情后才心理不平衡了。

　　记：政府和开发商到底谁是赢家？

　　刘：都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万，这是国有资产，所以政府就算干了一个大好事，而且也带动了当地的就业，带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。

　　记：这样说政府和开发商像是一个合作的关系。

　　刘：政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。

　　政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。

　　怎样才能降低房价

　　记：为何市场化解决不了住房问题？根源是什么？

　　刘：根源是我国人多。

　　记：住房不通过市场来解决该怎么解决？靠行政分配？

　　刘：理想的住房格局是，大多数人住在政府的房子里，1%的人住私有房产，99%的人住政府房子，既满足有钱人的购房需求，也解决普通老百姓的住房问题。至于商品房和经济适用房、廉租房的比例，要根据各地的情况而定，总的来说住在政府的房子里应该是多数，住商品房是少数。

　　记：但是房子作为一项固定资产，有投资的价值，有开发商就说房子本身就是给有钱人盖的。

　　刘：这话没错，房子是有投资属性的。但作为国策，中国要保证社会的和谐发展，长久稳定，房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变，就是把房子定位为是用来住的，现在中央已经有一个很明显的意图，就是房子的功能是用来住的，所以不允许去炒。

　　记：您认为怎样才能扼制房价不断飙升？

　　刘：房价高的原因，一是政府缺位了，另外就是我们的政策有空子可钻。政府应该做保障性住房这一块儿。但是我们保障性住房推出17年了，没有一年真正去执行。

　　政府应该大量兴建保障房，用来解决普通老百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的，这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已经开始加强保障房建设，如果政策实施得好，肯定是可以拉低房价的。

　　记：开发商是否愿意建设保障房呢？

　　刘：在形势不好的时候，有的赚总比没的赚好。前两年房地产不景气的时候，万科在广州拿了一个40万平方米的土地，就是帮政府打工嘛。什么概念呢？就是万科把它开发商的角色降低到建筑商，在里面收个工本费。

　　(据《中国青年报》)

　　[提要]昨日媒体报道：国土资源部部长徐绍史在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受采访时表示，“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”

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　　住建部加速摸底个人住房信息 房产税改革启动在即

　　本报讯 尽管一直没有给出时间表，有关房产税改革的基础工作却在悄然推进。近日，住房和城乡建设部专门召开会议，要求各地加快推进个人住房信息系统建设。分析人士指出，此举意味着，房产税改革进程将进一步加速，并有可能在近期内启动。

　　住建部在上述会议上要求：建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，完善个人住房信息为将来的政策制定和税制改革奠定基础，同时也有助于二套房及多套房标准的界定。

　　不少业内人士猜测，加快个人住房信息建设，可能最先服务于房产税改革。业界一直以来就认为，房产税改革面临的最大技术问题是：房屋数量不明确、产权不清晰。