地王的钱从哪里来？ 追踪济南地王

　　4月23日，济南市土地交易市场正式出让两幅编号为2010－G48与2010-G49号的居住地块，总面积达221亩，经过一个多小时的激烈竞价，该两地块由东拓置业以18.16亿元成交，创下济南新地王纪录。

　　这个济南新地王的诞生时机颇为微妙，因为随后中国楼市进入了前所未有的调控期，新政开始挤压楼市暴利，地王们的光环也变得风光不再。

　　近日便有媒体曝光称，北京有一块“地王”，因超过开发期限被国土部门收回。

　　2009年是中国“地王之年”，在这1年多的时间里，有6家企业先后加冕济南地王，这些地王们的生存现状如何？

　　地王出现的频次，暗合了济南土地市场的涨跌起伏

　　资料显示，自2009年5月份济南楼市全面复苏后，土地市场一直持续火热。据统计，2009年济南土地供应计划安排土地供应总量为2103公顷，其中， 1753公顷为存量土地，较2006至2008年平均每年实际供地1200公顷，土地供应总量增加了约70%。而这些开发商手中的楼盘大多会在2010年陆续上市。

　　几次参与拿地未果的济南一开发企业负责人曾对记者称，土地溢价成交是2009年下半年济南土地市场最基本的特征，“成交价是起拍价三四倍很正常”。

　　土地溢价成交导致住宅楼面地价攀升，进而带动周边楼盘价格上涨，“楼面地价5000元/平米非常正常，建成后1万元保本。”业内人士普遍认为，2009年下半年，济南楼市价格持续上涨与土地价格上涨密不可分，“土地价格上涨是楼市价格上涨的最直接推手”。

　　而在多家调查公司的2009年度报告中，“地王”是济南楼市的年度关键词，地王出现的频次，暗合了济南土地市场的涨跌起伏。

　　业内人士称，自2009年起，济南土地市场上产生的三个“地王”最具代表性，分别为花园路与化纤厂路东南角地块、铁职旧址以及山师北街地块。

　　在2009年8月19日，经历27次加价，溢价3400万元，祥泰实业最终以1.31亿元拿下花园路与化纤厂路东南角地块，业内人士称，按容积率推算，这一地块的楼面地价已经接近当时这一地块周边楼盘销售价格。

　　祥泰实业有关负责人称，项目规划为3栋高层建筑，以普通住宅为主，住宅的建筑面积在87―130平米，总计约600户。土地手续目前已经完备，施工许可证正在办理中，今年6月份进入市场，目前售楼处已开始使用。

　　其实，祥泰实业仅仅花了一个多亿就能够冠名“地王”风光一把，一方面原因是彼时行情尚不明朗、济南很久没有出现价格上400万的地了，另一方面原因更是祥泰自身的宣传。业内人士称，那块地的经济指标并不疯狂，无论每亩单价、还是楼面价，都尚在常规的范围之内，济南高新区板块的土地早就在400万左右徘徊了。祥泰之所以不遗余力给自己加封“地王”，不过是为了扩大影响力，展示自己想要扎根济南的决心。与之对应的是，2009年10月29日，鑫苑置业以11.36亿元拍得天桥区历山路与小清河交汇处约300亩地块，却是近乎悄无声息。

　　铁职旧址是济南土地市场2009年10月产生的另一地王，2010年3月3日，该地块举行了盛大的奠基仪式。据称，建设在该地块上的济南华强广场(论坛新闻)总建筑面积为23.7万平米，由写字楼、公寓及集中商业三部分组成，全部建筑2012年完工，集中商业部分2011年将投入使用。业内人士测算的结果是：广场楼面地价每平米在两万元左右，而数据同时显示，在2009年10月份，铁职周边的商品房均价在每平米9000元左右。

　　地王随着济南楼市的火爆继续出现，2009年12月3日，十余亩的山师北街一地块被大地房产以1.92亿元的天价拍得，而该地块楼面地价高达每平米1.5万元。在接受采访时，开发企业负责人称，目前该地块的土地出让手续已基本办理完毕，项目正在进行方案优选，按照计划，这个地块将要被建成高端的住宅项目，项目将在2012年前后进入市场，而开发企业负责人预计，该项目市场价格将达到每平米3万元。而至于该地块开发是否会突破国家关于土地开发的有关规定时限，负责人称只会提前，不会拖后。

　　仅仅6天之后，12月9日，央企保利地产以18亿总价拿地，地块位于历城区祝舜路南侧、华信路西侧，地块面积142033平米，约213亩，每亩约合845万。该地用途为居住用地，项目规划的地上容积率为2.4，按容积率测算，楼面地价已近5300元。

　　进入2010年，北大资源秒杀济南北部地王，东拓置业又一次刷新济南地王记录。北部地产开始升值，东部地产也进入一个新的发展阶段。而此时，楼市新政出台，一场前所未有的调控风暴让房地产市场迅速降温，2010年6月9日，济南市国土资源局发布公告，今后济南将实行国有建设用地开竣工申报制度。不进行国有建设用地开竣工申报的房地产开发企业，将要被限制一年的拿地资格。

　　济南地王们的“现金流”开始受到市场与政策的双重考验。

　　地王的钱从哪里来？

　　时间回到2009年，以保利地产为例，销售数据显示，2009年上半年已实现签约销售面积252.43万平方米，比2008年同期增长164.4%；实现签约金额210.54亿元，较2008年同期增长168.18%。

　　的统计显示，2009年1至6月份，房地产企业资金来源同比增长3.6%，较1至5月份高7.5个百分点，其中，定金预付增长27.7个百分点，2008年全年下降12.9%，增速比１至５月份高10.5个百分点。

　　在商品房快速销售的情况下，房地产开发商迅速回笼了资金。据央行的货币政策报告显示，去年上半年全国商品房累计销售额高达1.6万亿元之巨。这极大地缓解了开发商的资金压力，开发商因此得以重新进入土地市场。

　　其次，2009年上半年宽松的货币政策导致的信贷狂欢中，房地产行业也成为最大的受益者之一。

　　央行公布的数据显示，2009年上半年全国新增贷款高达7.37万亿元，和去年同期相比增长200%以上，不少经济学家对记者表示，这已经不能用适度宽松来形容了，而是极度宽松的货币政策。

　　一家国内银行的地产金融部门负责人对《齐鲁周刊》记者表示，该行2009年上半年对开发商的信贷额度相当于2008年全年对开发商的信贷总额的两倍。

　　在众多摘得“地王”地块的国有房地产开发商的背后是银行的身影。参与北京广渠路15号地拍卖的多家房企均具有巨额的银行授信，其中中信地产280亿元、方兴地产为200多亿元、远洋地产200亿元等。

　　国家统计局公布数据显示，2009年上半年房企资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

　　直接融资也是土地市场重要的资金来源途径，通过分拆上市或增发，是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的方式之一。

　　此外，不少专家和学者认为，四万亿经济刺激计划中不少资金进入了房地产市场。此前审计署发布报告表示，不少违规贷款进入了房地产市场。

　　“很多央企，包括业外资本也看上了房地产这块市场。应该说，做其他行业也非常不容易，但是做房地产，只要你拿了一块地，产品做好以后，你就能赚钱，所以引起很多业外资本进入了房地产市场。”南京栖霞建设董事长陈兴汉表示。

　　但是未来楼市并非一成不变，也不会因为土地的价格冲高而只升不降。

　　“假设未来信贷一级市场需求无法支撑供应，那将给开发商的资金链条带来致命打击，结果将可能相当严峻。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

　　政策层面上，地王们的资金链也在受到考验。

　　国土资源部、财政部等部委去年12月发出通知土地出让金首付不得低于五成。“从房地产上市公司三季报来看绝大多数的拿地企业首付五成的土地出让金是没有问题的。”华泰证券研究员张驰飞话锋一转“但后续的土地出让金和开发资金有没有保障就不一定了。”

　　在回笼资金受阻、信贷收紧的背景下地王的命运已被系到了房企自家的钱袋子上。谁是真正的大树而谁又是打肿脸充胖子将决定地王下幕戏的开场。

　　面粉比面包贵，地王依然赚钱，其中自然有人所不知的秘密

　　2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书指出，中国土地的供给市场，除政府行政限制土地的供应量外，另一特征就是政府垄断。政府垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外推动房地产价格持续上升的重要原因。

　　济南房产专家李铁岗教授认为，地价上涨，房价自然也随之上扬。然而，地王们的楼面价几与当前二手房价持平，甚至超过二手房价。开发商不惜重金制造地王，这钱难道花的不心疼？“面粉比面包贵”，开发商如何能赚钱？

　　开发商可以借助“地王”的名头进行宣传造势。通过媒体的宣传报道可以提升地王所在区域的价格预期。据统计，3月15日，大望京村1号地拍出了2.75万元/平方米的楼面单价地王，区域内20%的业主已经考虑惜售并准备提价，部分业主甚至把期望值提高至3万元/平方米，而目前该区域的二手房价在2万元/平方米。如果该开发商在本城市还有其他项目，那么可以借着地王之名进行提价、快速推盘销售。

　　“地王，反映在股市上就是大的利好，夸张一点说，这种效应在股市要拉几个涨停。地王作为圈钱题材，国企密集出手，其风云变化，跌宕纠葛，自然有人所不知的秘密。”一位业内人士这样告诉记者。

　　当然，在新一轮调控下，地王的生存现状也变得艰难起来。“业主们的预期，已经不再单纯由地王说了算。”链家市场分析师张月说，需求量的减少，势必让市场进入买方市场，市场也将不再完全参考地王价格。

　　“市场趋冷已不可逆，一向看重资金流的房企们，一定不会再高价拿地，以避免重蹈2008年资金链断裂而濒临灭亡的境地。”一位参加了购地的房企代表说，在相当一段时间内，济南或许难现地王。