央企退房市艰难推进 “鸡肋”资产成烫手山芋

　　3个月来，央企“退房”推进艰难。

　　今年3月18日，国资委公布了要求78家非房地产主业央企退出房地产业的行政命令，并且要求各家15日内上报“退房方案”。三个多月过去，比起当时在业内掀起的轩然大波，央企“退房”后续进程显得有些沉寂。

　　从“退房”的技术手段来看，在产权交易所的挂牌仍然是业内跟踪“退房”的主流渠道，然而对于78家央企背后庞大的子公司、孙公司体系，产权交易所不时挂出的退出股权项目仅是冰山一角。在市场化退出进程中，部分挂牌项目资产空壳化使得项目对于接盘者的吸引力不大，而国资委内部的行政手段整合又需要执行魄力。央企退出一时间陷入艰难。

　　近20家央企挂牌 成交仅一成

　　“退房令”颁布近三个月后，实际效果并不令人满意。据经济观察网报道，6月10日，央企地产高管们在国资委党校学习。由于78家央企退出地产行业进展缓慢，引起国资委相关人士不满，各位高管到党校学习的主要目的是为了加速央企退出整合。

　　从现实情况来看，“退房”的进展未尽如人意。从3月18日央企“退房令”公布至今，北京、上海产权交易所挂牌的央企退出项目成为业内关注的“退房”主要途径。从最初的密集挂牌，到现在的不定期零星挂牌，业内对这种挤牙膏似的“退房”手段已经没有了此前的关注度。

　　据不完全统计，自“退房”令发布至今，在产权交易所挂牌的央企项目接近20家。包括比较受关注的中国航天科工集团的北京金中都置业公司、中石化集团的珠海市华瑞物业建设有限公司、哈电集团的哈尔滨哈电地产置业股份有限公司以及哈尔滨东力房地产开发有限责任公司、中石油北京都市圣景地产项目等。

　　目前，除中国航天科工集团的北京金中都置业公司项目以及中石油北京都市圣景地产项目已经“名花有主”外，其他均在履行相关挂牌程序。而这些挂牌项目，在子公司孙公司繁多的央企系统内，仅有“象征性”的意义。

　　“退房”技术瓶颈仍待突破

　　在“退房”令公布后，据媒体报道，国资委相关人士和业内专家曾经梳理出央企“退房”的诸多途径：如不是上市公司，把存量土地开发完之后不再拿地，且项目管理移交给其他物业公司，公司即注销退出房地产，但是企业相关资产以及人员后续需要妥善安置；上市公司可以通过市场化的方式出让股权，但是面对复杂股权和不同股东，实际操作也难立竿见影。

　　此外，针对央企的特殊性质，行政划拨和换股也是重要的手段。行政划拨辅以资产置换,可以完成国资委内部央企的重组，但是在“捏合”不同企业时，需要企业有一定的“适应性”；而换股也需要找到资产类型相匹配的两个甘愿的企业，同样不是容易的事情。

　　社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对记者表示，他并不赞同国有资产直接“贱卖”给民营企业。他建议，国资委对各个所辖企业定位，通过划拨的方式捏合这些企业，从事微利的政策性住房开发。而处理之后的央企再通过注销、挂牌等方式处理。

　　6月18日，本报记者曾就央企“退房”过程中面临的一些困难和解决途径向国资委发送采访函，截至昨日中午发稿未得到回复。

　　- 顾虑

　　难迈两道坎

　　控股权与资产状况

　　没有控股权 担心有纠纷

　　“8%、25%这样的股权挂牌项目，对于接盘企业来讲意义不大，没有控股权日后将会产生管理纠纷”，中骏置业(1966.hk)执行董事兼常务副总裁李维对本报记者表示。这家已经拿下中石油北京都市圣景地产项目的福建民企看重的是该项目100%的股权和现有的土地资产。“即便是80%的股权，我也要去找小股东协商，谁知道他在哪儿”。李维的担心并不是没有根据。

　　今年5月12日，中国航天科工集团公司间接持股的公司北京金中都置业有限公司80%股权项目以1.84亿元起拍，经过51次竞价，最后6号竞买人出价2.84亿元，成为最高价。项目拥有控股权和土地，但是由于股东不单一，按照交易程序，6号买家仍需要向小股东征询其是否行使优先购买权的意见。记者前日从北京产权交易所获悉，金中都的小股东已经决定行权，并缴纳了3680万元的保证金，如果其在规定时间内缴纳全部购买价款，那么6号买家此前付出的努力将付诸东流。

　　“鸡肋”资产成烫手山芋

　　除了因股权不独立，可能产生以上“扯皮”的问题外，在记者查看的挂牌央企项目中，部分项目资产状况偏弱，接盘者关注度不高。

　　沈阳华航置业有限公司51%股权是近日在上海产权交易所挂牌的项目。挂牌价408万元，该公司隶属于中国航天科工集团公司，是国资委“退出令”中78家央企之一。在其挂牌信息中显示，沈阳华航置业有限公司自2006年11月份成立以来没有实际营业，其审计报告中还表示，沈阳华航置业有限公司在2009年6月30日应收沈阳航宇置业有限公司336万元，由于沈阳航宇置业有限公司去向不明，目前尚无法追回其借款。

　　有开发商表示，实际上，这样的公司只是在卖项目公司的壳，而开发企业都是希望能够捡合适土地。

　　此外，3月底，在北京产权交易所挂牌的中石化珠海市华瑞物业建设有限公司50%股权及1460万元债权，50%股权挂牌价格仅为1元，债权挂牌价格为1314万元，挂牌总价格为1314.0001万元。查阅其挂牌公告，惊现“1元”的挂牌价格，是由于该公司目前资不抵债，净资产为负。

　　中国房地产经理人联盟的秘书长陈云峰表示，作为开发商，看重土地资源及在项目公司中是否有控股权，但资产状况也是需要考察的，企业要风险自担。

　　记者了解到，自从央企“退房令”发布后，保利、招商、中粮等多家企业曾表态关注合适项目，但是一直未有出手。

　　北京中坤投资集团董事长黄怒波日前称，虽然已与部分需要退出房地产业务的央企接触，但还没有看到合作的可能性。中国中铁总裁兼执行董事李长进曾表示，被勒令退出房地产业务的部分央企确实和他们有接触，希望他们承接有关项目。但是公司不会承接退出房地产业务央企的高地价项目。

　　- 接盘样本

　　中骏置业

　　借道央企项目曲线进京

　　虽然退出进程缓慢，但是截至目前仍有一家民营企业接下了央企“退房”项目，成为央企“退房”样本。

　　1.26亿元竞得中石油子公司

　　6月4日，福建民营企业中骏置业底价拿下了5月8日在北京产权交易所挂牌的中石油旗下项目。项目包括北京都市圣景100%股权及6498万元债权，挂牌价格1.26亿元。

　　据挂牌公告，北京都市圣景注册资本1000万元。根据都市圣景2010年4月30日的财务报表，公司资产总计7522万元，负债总计6566万元。但是，其拥有土地―――位于北京市西城区德外大街的一宗约5800平方米土地。

　　按照1.26亿元的成交价计算，该项目折合楼面价约为3316元/平方米。对于这个地理位置超低的土地价格，中骏置业执行董事兼常务副总裁李维表示，该地块的主要问题是拆迁问题，这也是原来中石油没有推进成功的。“加上拆迁补偿成本，该地块楼面成本在17000元/平方米，最高控制在20000元/平方米”。

　　即便如此，李维也认为这个项目是合算的，用他的话讲，在大望京地区的地块都已经拍到27500元/平方米。

　　民企机制或利于解决拆迁难题

　　李维表示，中骏置业一直在土地市场寻找进入北京的机会，但是今年参加的几次土地招拍挂都没有拿到土地，借道央企项目实现曲线入京，实现了公司的战略目标。李维表示，该项目会如此前中骏置业打造的世界城项目一样，将成为高端项目，预计受调控影响应该不大。未来售价接近5万元，利润率希望在20%左右。

　　据记者了解，中骏置业拿下的地块是德外大街最后几块未拆除的地块之一。需要拆迁居民有60户，都是上世纪60年代平房。项目属于经法院拍卖的历史遗留项目，情况复杂、拆迁难度大。

　　对此，李维表示，此前央企在此项目上非主业，推进力度有限，而且对于拆迁工作的程序按照央企机制需要层层审批，工作人员授权也有限。而这些都是民营企业靠自身的灵活机制可以解决的。