购房意愿持续下降 开发商扛不住开始变相搞促销

　　许多项目都在搞“促销”

　　与楼市调控初期开发商对房价的口风不动以及玩“假摔”相比，这次开发商大打促销牌表明似乎真的决心要割肉了。据记者调查，在北京6月份的打折楼盘中，位于亦庄的林肯公园和朝阳区的中弘北京像素楼盘都给出9.5折的折扣，而怀柔、通州等地区的在售项目如果付全款甚至可以打到9折。在其他一线城市，许多楼盘也开始树起打折的大旗。例如在深圳，6月份在售楼盘项目中，七街公馆、新世界・四季山水等15个楼盘都推出9.8、9.9折小折扣优惠。在上海，6月上海万科的新盘价格与之前的预报价相比也平均下降了近20%。

　　尽管一线城市打折楼盘折扣普遍不大，但是数量却越来越多，明显显现出房价松动的迹象，那么楼市会否形成一轮降价潮？

　　□记者手记

　　开发商资金链吃紧

　　门票价格从5元降为2元，6月24日开幕的北京夏季房展会成为了楼市最好的风向标。而在北京本地的13个参展项目中，有5个项目给出一次性付款9.3折、按揭9.4折的折扣价格。

　　打折促销的背后推手无疑是开发商资金链的吃紧。在调控政策的层层围剿下，随着成交量的持续下滑，打折或者暗中降价成为开发商提振成交量的现实选择，这也促使开发商的定价不再像调控刚开始那样坚挺、一口价，出现了很大的议价空间。

　　有专家认为，当前一些城市的成交量萎缩已是罕见的悬崖式，6月份北京8个获预售许可证的楼盘项目中有5个零成交，广州也有近300个楼盘零成交。本来应是传统旺季的5月份，上海新建商品住宅（剔除动拆迁配套商品房）成交量只有30万平方米，创出了自2003年以来除春节所在月份最低成交量纪录。

　　我们知道，房企的资金来源主要有三个渠道：销售回款、银行信贷和资本市场融资，其中销售回笼资金是最根本的资金来源，房企的开发贷款还本付息和分红资金都来自这一部分，当这一资金融通渠道不畅时，单靠银行贷款和股市融资无法维持房企的资金链。一线城市成交量直线下滑已近4个月，即使是实力再强的开发商也会对后市心存寒意。

　　何况，当前资本市场的走势对开发商也极为不利。受到股市和楼市不景气的影响，目前已有冠城大通、招商地产等多家房企取消再融资计划，之前49家制定增发预案的房企中已有六成破发。在各个融资渠道都不利的情况下，开发商降价补量的压力越来越大。

　　购房意愿持续下降

　　与开发商打折促销力度加大相对比，购房者的观望心态却越来越有耐心，租售比倒挂促使购房者开始“重租轻购”。在北京西城区租房的陈先生给记者粗略地算了一笔账，他用3000元/月租了二环外一套70平方米的住房，一年的租金还不到4万元，租30年总租金也不过120万元，而要买这套房子，以3万元/平方米的保守

　　价计算，至少要花210万元。“现在来看还是租房更划算一些。”当问及可以接受的价格时，他告诉记者，房价下降30%是他可以考虑的底线。

　　央行的第二季度城镇储户问卷调查结果显示，72.5%的居民认为当前房价“过高，难以接受”，该比例自2009年第二季度以来逐季攀升，至本季再创新高。即使是刚性自住型需求的入市愿望也不再那么强烈，在北京市海淀区为儿子看学区房的张女士对记者说，尽管现在不断询问价格，也是在判断买房时机是否合适。

　　购房者意愿持续下降、反应冷淡迫使更多开发商开始加入促销阵营。近日，万科、绿地等大型房企都推出了特价房源和优惠活动，保利地产在上海的楼盘也通过买房赠送面积来实现变相降价。

　　降价促销或成趋势

　　“5月份70个大中城市一手房价格上涨0.4%，而对市场反应更加敏感的二手房价格首次出现环比0.4%的下跌。”杨红旭分析认为，预期6月份

　　一手房价格将首次出现拐点，全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。下半年，房价将会维持下跌态势。

　　也有一种观点认为，经过一段时间的观望期后，刚性需求会集中释放，也就是短时间内出现供求关系逆转的情况，进而开发商迅速提价改变房价预期。但是现在来看这种以往屡次出现的现象可能性已不大。

　　因为即使成交量不上升，开发商投资的商品房也在不断建好，供给不断增加。而且，各地打击捂盘惜售囤房的力度不断加大，如北京市建委规定，入市项目须一次性推出全部取证房源，在出售信息更加透明的市场环境里，住房供给在短期内积聚的速度远大于虚化的难以衡量的刚性需求的增加速度。有数据显示，北京6月份商品住宅提供套数和面积分别达到同期成交量的1.7倍和1.6倍。

　　如果成交量继续“冰封”而其他融资渠道受阻，降价出售可能会成为开发商的唯一出路。