上半年销售万科居首 恒大次之 保利、绿地紧随

　　跌跌撞撞跑完了2010年上半程的开发商，是时候对下半年的方向作一番新的规划了。

　　7月1日，中国房产信息集团(下称“中房信”)联合中国房地产测评中心共同发布了《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》。各家企业在复杂的市场环境中的较量也初见分晓，万科以355亿元的销售额依然高居销售榜榜首，恒大地产以211亿元跃升第二。

　　截至目前，2010年的赛程已完成过半，但在眼下充满悬念的房地产市场中，开发商与各方的博弈，恐怕还将衍生出许多看点。

　　销售目标或集体泡汤

　　数据显示，房地产企业的第一梯队座次并没有发生明显变化，依然维持了2009年下半年的那6家企业，紧随万科和恒大地产之后，保利地产、绿地集团、绿城、中海依次排位，它们的销售金额分别为：208亿元、207亿元、204亿元、195亿元。

　　除万科始终保持明显优势外，另外几家的差距正在逐步缩小。成绩背后包含了某种商业逻辑：谁先降价，谁先受益。

　　中房信研究总监薛建雄在接受《第一财经日报》记者采访时表示：“目前多数开发商仍然对市场抱有观望心态，或许对于降价‘浅尝辄止’的时候，万科、恒大、保利地产、绿地集团纷纷以各种积极的手段‘去存货化’，掀起降价大潮，最终换取优秀的成绩单。相比之下，那些没有及时积极顺应市场变化合理定价的地产商，在这一轮抢钱运动中，暂时败下阵来。”

　　事实上，很多开发商的货量都会集中在下半年，届时，不同的经营策略将带来全然不同的结果。

　　薛建雄称，今年下半年，大型开发商存货压顶的局面将会很突出，去年高价获取的土地如果今年转化为可售房源，将存在显性的滞销风险。此外，大开发商年初前后制定的2010年预期销售目标，从目前迹象来看，似乎已经比较难完成。

　　以成交量最为稳定的万科为例，其董事长王石去年底接受《华尔街日报》采访时曾表示，预计2010年销售额在800亿元。而据昨日的榜单，万科上半年的销售金额为355亿元，完成了全年预计目标的44%。下半年，依然面临不小挑战。

　　2010年绿城的销售目标是670亿元(按计划，绿城权益将占其中的三分之二)。据昨日的榜单，上半年，绿城销售额为204亿元，仅约占其全年目标的30%。虽然有观点称，高端物业不受宏观调控影响，但事实上，这次调控所打击的目标，正是一些面向二次、三次置业者的高端楼盘。

　　金地集团2009年年报显示，去年完成营业收入120.98亿元。2010年，主要开发项目共43个，计划新开工面积388.85万平方米、计划竣工面积190.8万平方米。据昨日的榜单，金地集团的销售金额仅为55亿元，排名在20位。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，随着标杆房企降价促销以后，他们的新房销售量有一定程度回升，表明目前市场上潜在的需求依然稳定存在。

　　融资成本更高

　　对于过去两个月开发商不愿降价的行为，大多数分析师称开发商“资金宽裕”，暂时没有降价的动力，但这种局面极有可能在下半年发生逆转。

　　数据显示，今年第一季度，由于上市公司大幅提高开工面积，板块现金流压力骤然加大。一季度末，房地产板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元，预计到年报披露后，开发商资金缺口还将放大。而目前，上市再融资处于停滞状态，个人信贷收紧使得房屋销售面积逐步下滑成为大概率的事件，这将意味着，开发商的资金压力正在逐步增大。

　　瑞银在一份研究报告中指出，部分扩张过于激进的开发商，其负债率高企的状态显示出风险。此刻，发债、信托等融资也将在下半年成为常态。

　　据普益财富提供的数据，2010年二季度延续了一季度的火爆态势，4~6月份，房地产信托共成立74款，募集资金规模总计为194亿元。数据显示，2010年上半年，新成立的房地产信托接近140款，成立规模亦超过350亿元，而2009年全年只有181款房地产投资信托，规模为327亿元。

　　日前，雅居乐发布的公告，其与东亚银行订立的信贷协议，获得了金额为8亿港元的定期贷款，期限为24个月。这是该集团继年初发行优先债券之后，又一次大规模融资行为。

　　在不能到境外发行债券的情况下，内地上市的房地产企业也在通过各种方式融资。有理财机构的人士透露，从去年底到目前，已经有多家房地产企业与信托合作发行房地产基金。基金的模式有债券和股权两种，募集资金多半投向开发商新增项目，用于支付土地款或者补充开发资金。据悉，以私募方式募集的资金，回报率一般在10%左右，有些还伴有项目收益分红，因此，融资成本并不低。

　　此外，开发商的融资成本，也将逐渐增加。去年底上市的恒大地产在今年2月成功发行共计7.5亿美元的5年期优先票据，利率高达13%，创下了港股融资利率的新高。而同样是去年底上市的佳兆业在4月22日也发行了5年期的债券，募集资金3.5亿美元。其利率高达13.5%，刷新了恒大的纪录。但此后的5月份，花样年又以14%利率再创近期融资利息新高。

　　伴随销售回款放缓以及融资成本越来越高，有关开发商调低开工量的预期越来越强烈。上海市统计局的数据亦显示，今年前5个月上海全市住宅的新增开工量为779.95万平方米，去年的开工量也有1721.02万平方米；而今年上半年的商品住宅新增供应量只有448万平方米。这意味着还有很多工程放缓施工或已经达到预售标准没有上市，短期之内有较大的新房供应压力。

　　民族证券的一份研究报告亦预计，今年全年，房地产开发投资增速将由1~5月同比增长38.2%下降至20%左右。（张艳红 叶国靖 黄树辉）