7月房价或现拐点 “百日剧变”关口再临

　　6月以来，北京、上海、广州多家开发商的新盘出现“零成交”情况，北京部分区域的个别楼盘开始降价，上海土地市场降温迹象明显。与此同时，以招商、世茂为代表的一批房产企业融资受阻，从另一侧推动市场的天平。

　　多方迹象表明，7月很可能成为本轮房价调控的分水岭。

　　一位资深开发商内部人士表示，2007年10月的楼市新政，在3个月后酝酿成了潘石屹口中的“百日剧变”，形成全国范围的大规模降价。按此推算，在今年的房产新政出台后，7月也可能成为此轮政策调控的价格拐点。《每日经济新闻》就此在北京、上海、广州展开了调查。

　　上海万科低价推盘平均认购率超70%

　　4月17日的调控政策出台后，上海楼市交易逐渐陷入冰点。开发商也分化成三大阵营，有“死扛”价格的，有高调宣布降价的，也有在遮遮掩掩中变相优惠的。随着第三季度的到来，以及年度销售计划的压力，开发商全面打折或将开始。

　　新盘低价入市促成交

　　中房指数研究院统计，4月楼市调控新政出台以来，4月、5月全国商品房销售面积环比均出现下跌，降幅分别为1.9%和15.8%。同时，5月销售额环比下降25%，销售面积首次出现3.4%的同比下降。

　　从市场数据看，房价过快上涨的态势的确已经得到遏制。1~5月全国商品房销售均价涨幅较2009年同期下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。上海、浙江和北京等区域，销售均价涨幅回落速度最快。

　　调控政策的不断深入使得开发商的资金压力不断加大。从6月中旬开始，一些开发商开始通过打折促销、无理由退房等手段或明或暗地降价。尽管万科否认了降价一说，但今年首度开盘的上海万科第五园、城花新园、花园小城的价格的确比之前报价下调了近20%。价格下调得到了市场响应，平均认购率超过70%，第五园在开盘当日便售罄。

　　曾有一位开发商向《每日经济新闻》记者透露，“不是不想降价，而是担心降价了还是没人买”。而上周的成交数据表明，这位开发商的担心或许是多余的。

　　中投证券主要城市交易周报显示，上周，上海、杭州等地新盘入市价格比原计划低10%以上。随着新盘低价入市，上周一二线城市成交面积都出现了环比增长，其中22个主要城市环比增长62%，北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比分别增长26%、55%、65%和11%。

　　资金压力逐渐加大

　　一些新盘的低价入市促进了成交量，但整个6月重点城市成交面积依然环比全线下降。在中原地产研究中心监测的35个城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超过50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的环比跌幅分别为33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面积持续下降，批准上市的面积却在增加。据中房指数研究院的统计，2010年1~5月份重点城市销供比已经出现了较为明显的下降，市场供求关系正在逐步转变。

　　在这样的市场条件下，恒大、绿地、万科等越来越多的开发商加入了降价的行列。恒大、万科等房企的上月业绩表明，这些率先采取降价促销的企业销售明显优于同行。

　　对开发商来说，销售压力或可承受，但资金吃紧的压力却不一定可以承受。

　　中房指数研究院针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示，这21家企业去年一季度有13家的经营性现金流为正，今年一季度锐减至3家，其余18家均为负值。一些小型开发企业在资本市场、银行贷款、预售及建筑企业垫资等渠道融资更为困难，资金压力将会更大。

　　中房指数研究院副院长陈晟指出:“最近的交易量表明，开发商降价是可以带来销量的，所以在第三季度开发商会根据市场对价格进行修正，是下调10%还是20%，具体要看市场以及各地的楼市细则。”

　　广州新盘延迟入市 下半年供应增多

　　新政调控已有两月，市场观望气氛依旧，市场近半楼盘“交白卷”。尽管开发商以团购、一口价等变相降价方式促销，也无助于市场成交。

　　截至6月28日，据搜房房源中心统计数据显示，7月将推出的新盘总量为19个，相对6月环比下降24%。

　　这是继6月之后，广州新盘入市量再次下滑。市场上，开发商屡屡押后开盘，个盘成交惨淡，坚挺的广州房价是否将现拐点？

　　新货连续押后推出

　　“近段时间，不少开发商说将宣传软文推后，或直接打算不出了。”在某网站房源中心工作的小魏表示。

　　据统计，6月，广州已推出新盘项目总量为25个，环比下降40%，广州纯新盘住宅项目为14个。而截至6月28日，广州已公布将在7月推出的新盘总量为19个。据悉，7月新货项目主要为郊区盘，但新货价格却依旧坚挺。

　　“目前并不是开盘的好时机，开发商只能选择押后推货。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示，首先由于新政策调控才2个多月，置业者正在观望;其次是目前正处于世界杯期间，不是营销的好时机。

　　肖文晓认为，一般来说，政策调控的2~3个月内，购房者仍会观望，除非开发商选择让利开盘，不然很难取得好的效果，但新开盘的开发商是不可能在新盘推出就让利的。

　　他指出，目前开发商选择押后开盘对于市场供应量也有所影响，从而影响到房价。但“他们不可能无期限的押后开盘，毕竟囤房的成本也很大。

　　经纬行研究中心数据显示，由于开发商持续将新货押后推出，今年下半年广州市场有将近40个新盘推出，总推货量为29319套。广州亚运城项目预计在7月以后陆续推货，总数量达4000余套，成为下半年的供货主力。

　　经纬行研究部朱健认为，亚运城产品集中推出市场，会对番禺乃至整个广州楼市产生不小的影响，番禺可能率先掀起降价风潮。

　　三季度或迎降价潮

　　“9月份开发商就会出现比较集中的开盘，促销等方式将会非常明显。”肖文晓指出。

　　“后市将会出现成交量放大的一个转机，实现价稳量升的局面。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，现在开发商在等一个好的时机。他认为，广州楼市价格逐年稳步上升，后市楼市价格是不会跌的。

　　中原地产项目部总经理黄韬则有不同的观点。他认为，7月份楼市成交量将会出现回升，但是必然是以价格换取的成交量。

　　在采访过程中，多位开发商表示，对于公司是否采取降价策略，要视市场情况而定。

　　肖文晓认为，以往的调控，开发商撑得久，降幅也大。在今年的调控下，降价的时间提早了一些，但是降幅却不明显。他认为，今年第三季度楼市将会出现降价潮。

　　北京打折楼盘超70个 7月或破僵局

　　北京一家房产机构的统计数据显示，截至6月18日，北京在售打折楼盘达到75个。这些楼盘的一个共有现象是:暗降居多，直接性的房价下调不多。

　　暗降楼盘比上月多了15%

　　位于北京崇文区陶然亭桥东南角的中海紫御公馆，目前的销售均价为4.2万元/平方米。如果客户一次性现金付款，可享受9.8折优惠，银行按揭贷款可享受9.9折优惠。

　　6月26日开盘的首开石榴派，如果客户是团购成员或搜房卡会员，可享受2万抵4万的优惠。

　　以上两种营销手段是时下北京打折楼盘中极具代表性的暗降方式:一种为折扣销售;另一种就是客户先给订金，开盘后开发商根据订金给予一定的优惠。

　　北京美联物业副总经理杨明丽向《每日经济新闻》记者介绍说，目前北京五环外，一些楼盘已出现了一定幅度的明降，四到五环内，房价总体上处于微调，四环内的房价基本还在观望期，但以一定折扣或优惠为主的暗降现象开始增多。某机构的数据显示，截至6月18日，北京在售打折楼盘达到75个，环比上涨15%。

　　打折楼盘虽然有所增加，但这并未打破北京楼市僵持的现状。搜房网数据监控中心的统计数据显示，6月上旬北京147个楼盘出现零成交。

　　《每日经济新闻》记者在调查中也发现，6月新上市的24个预售商品房楼盘的销售业绩也一片惨淡。北京市房地产交易管理网的信息显示，截至6月30日记者截稿时，6月北京共有包括住宅及商业在内的24个预售商品房项目开盘，其中8个楼盘至今零成交;16个楼盘有成交记录，但成绩惨淡，如乐活家园和蓝岸丽舍均只有1套成交，润枫锦尚苑180套中只有4套成交，石榴派大厦338套房仅成交3套，定慧家园南里311套中成交5套，保利垄上家园66套房源只成交1套。

　　7月降价或“由暗到明”

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，上海中原地产研究部总监宋会雍认为，在成交量走低的压力下，楼市拐点已经出现。

　　宋会雍表示，北京目前已出现许多折扣楼盘，但主要是有选择性的暗降。但伴随成交量的继续紧缩，以及前期绿地、恒大、万科等行业领导者们的降价示范，到了7月份，一些资金压力较大的房企可能会选择明降，但降价方式可能是先期推出一部分明降的特价房，回笼部分资金，同时试探需求。

　　位于北京通州的京洲世家就是如此。据《每日经济新闻》记者调查，该楼盘自4月24日开盘后，5月11日开始推出“一次性付款减房款6万元”的优惠促销措施。6月29日，该楼盘推出10套特价房，一律7.2折对外销售。

　　宋会雍认为，京洲世家由暗降到明降的过渡就极具代表性，步入7月，北京楼市中这种现象发生的范围与深度将进一步扩大。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰也同意此观点。他认为，按照以往调控历程，房价往往会在政策出台两个月左右后产生反应，尤其是绝大多数开发商已经看到政策“松口”几乎不可能，因此最晚在7月初会采取全面降价的销售政策。

　　但也有人认为7月僵持格局仍会继续。广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫表示，当前北京及全国各地出现部分楼盘下调房价或送面积、折扣销售等暗降，并不代表未来房价就会大范围、大幅度地普降，这些现象只是新政下购房淡季正常的营销手段而已。 （来源：每日经济新闻 张初亮 朱玲 叶书利）