新移民潮涌京沪深 大城市美梦VS高房价梦魇

　　即将走出大学校园的车新扬最近在家人的资助下，购买了一套位于北京昌平区天通苑的二手房。“租房住还是不太方便，房子迟早要买，现在房价也有所调整了，所以就下决心买下了。”老家是江苏常州的车新扬，今后将在中关村一家IT公司工作，月收入的三分之二将支付房贷月供。

　　每年，作为城市的新移民，大学毕业生的住房需求十分庞大。除了大学毕业生外，公司白领、事业较成功的自由择业者等纷纷进入北京、上海等大城市，流动人口在现居住地“稳定居住”的持续时间逐年加长，“移民”倾向渐趋明显，其中，相当一部分已成为当地“居民”。

　　随着城市化进程的加速推进，这些移民的住房问题正变得日益突出。一方面，他们给特大城市注入了源源不断的新鲜血液，推动了房地产市场的繁荣；另一方面，由于我国区域发展的不平衡，庞大的移民群体集中涌向少数城市，给这些城市的住房供应造成了巨大的压力。

　　城市化诱惑

　　“如果有能力留在大城市，当然不会考虑回老家发展。大城市意味着更广阔的事业空间。”车新扬表示。显然，越来越多的大学毕业生、外地打工者选择留在大城市，目的是享受更优厚的工作机会和生活待遇。

　　一份最新的社会调查报告显示，当前流动人口的利益诉求正在发生变化，部分就业和收入稳固的群体，移民化倾向明显，出现“流动人口不流动现象”。相当部分的流动人口开始追求融入当地，长期生活在一个城市，并开始购房安家。上海市近些年流动人口中，大约有10%左右的人口会在城市逐步沉淀下来，稳定居住在城市中。另外，农民工居住形态的稳定性也在不断提高。据浙江省的统计数据显示，农民工中居住出租房屋的比例逐年增加，并且已经占到农民工总数的86.37%。

　　社会学者指出，大城市优质的社会公共资源对流动人口形成了强大的吸引力，一些流动人员到大城市后就不愿离开，融入大城市的愿望强烈。这使得大城市人口流动形成盆地聚集效应。

　　专家分析，大城市在经济、文化、医疗、教育、公共设施等各种社会资源方面具有明显优势，对流动人口的吸引力不言而喻。目前，我国城市的城郊差异，不仅表现在公共设施和商业方面，人们住在城区，意味着可以享受更好的就业机会、更多的收入、更先进的医疗以及更优越的社会保障和子女教育条件。

　　高房价梦魇

　　进入大城市是美梦，但源源不断的新增人口，在一定程度上造成了大城市房价过快上涨的压力，反过来又成为低收入者移民的梦魇。而未来几年，一线城市的人口仍将维持加速上升态势，中国社科院一位专家指出。

　　以北京为例，近几年，北京市外来人口迅速增加。据估算，目前，北京外来人口已由过去的500多万人迅速突破1000万人，加上本地人口，总人口超过2000万人，已大大突破了北京市政府提出的“2010年将常住人口控制为1600万左右的目标。”上海、深圳两地每年的新增常住人口也都高达几十万人。

　　“每天上下班高峰，北京的天通苑、四惠等地铁站的乘客密密麻麻，拥挤得连列车车门都很难关上；各条环路上行驶的汽车堵得像特大露天停车场，车辆比行人走路还慢，从中，我们可以感受到大城市的高房价内涵。”一位资深地产人士表示。

　　《中国住房发展报告》绿皮书认为，2010年，中国城市化发展将创造更多真实需求，进一步刺激大城市住房需求。

　　在北京一家媒体工作五年的宋先生来自山东聊城，今年初他便开始考虑买房。不过，想买新房的他，一直没有买到适合的住房。“我看上的几个项目迟迟不开盘，位置好一点的楼盘，又根本排不上号。”宋先生的例子仅仅是庞大移民群体的一个缩影。

　　近期，北京整体房价有所调整，但城区新盘价格依然坚挺。宋先生参加排号的一个位于西四环外的楼盘，开盘三天内销售率便超过80%。“剩余的房源都是顶层和底层，楼层和户型好一点的房子还是买不到。”宋先生无奈地对中国证券报记者坦言。该楼盘一期销售均价已超过25000元/平方米。

　　“即使下调20%，大城市的房价依然很高。”21世纪不动产市场总监林蕾指出。国家统计局数据显示，2010年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，环比上涨0.2%；其中，新建住宅销售价格同比上涨15.1%，环比上涨0.4%。

　　目前，北京四环内新房均价在3万元/平方米以上，五环内新房均价超过2万元/平方米。据亚豪机构的数据统计，6月以来，京城新开盘项目整体均价达23540元/平方米，环比略微下降6.1%，而实际成交住宅均价环比依然上涨7.5%。

　　业内专家指出，北京有五六千元一平方米的房子。怀柔有，密云也有。但是这些区域城市化功能的不健全，使得核心地区和郊区以外存在很大的差异。在北京，尽管郊区有中低收入者买得起的商品房，但买不了，因为居住成本极高，进城上班要倒很多次车，周边配套也很不完善。因此，这些移民的住房需求一定程度上就需要通过租赁来解决，而这又多少推高了城市的租金价格。

　　4月以来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁价格涨幅达到20%。统计显示，2010年1-6月，北京平均租赁价格达2928元，同比上升逾15%。

　　守望保障房

　　以目前的房价和收入水平，大多数外来人口很难买得起大城市的住房，而现行的保障房体系还没有将这些城市移民纳入其中。业内人士建言，保障房政策应打破户籍藩篱，逐渐覆盖城市移民。

　　进入国家审计署工作的刘女士比较幸运，从外地来京两年便分到了一套公务员福利房。但绝大多数外地人口至今还处于保障房体系之外。

　　“城市外来人员承担着很多当地人无法承担的工作，他们的住房问题也应受到保障。”国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬最近表示。他指出，从2012年开始，国家应该将城市非户籍常住人口中的住房困难家庭逐步纳入住房保障对象。

　　据估算，我国现有1.47亿城市流动人口，假设其中需要成为住房保障对象的占比为40%，约6000万人，折合2000万户。显然，外来人口的住房保障力度应当加大。

　　目前，保障外来人口的住房问题已在一些城市有试点。北京在研究政策性租赁房的相关政策，外来务工人员、农民工、刚毕业的大学生等人群，有望可以申请政策性租赁房。北京城建集团去年获得的朝阳区北苑南区居住项目用地首次配建政策性租赁房。

　　各地也纷纷出台政策解决住房保障资源与户籍挂钩的问题，上海、重庆等高房价城市均已明确保障性住房分配将覆盖外来人口。此外，多个城市还推出了“公共租赁房”解决外来人才的住房困难。

　　这一继经济适用房、廉租房、限价房之后的“第四种保障性住房”，将主要面向大学毕业生和在城市就业的外来人口等“夹心层”。

　　上海正不断拓展住房保障“兜底”的范围，拟推出公共租房住房，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。重庆市公租房主要出租对象是重庆市主城常住人口中的“3＋1”群体：“3”指的是城区原住居民中的低收入群体，在主城区打工的外来农民工，在重庆市主城区工作的尚无购买商品房能力的大学毕业生。江苏省公共租赁房也将致力于解决毕业参加工作不满5年的新就业人员、非就业地户籍的外来务工人员的住房难题。

　　特写

　　栖身农民房

　　白天工作在深圳市环境优美的科技园，做着体面的脑力劳动，傍晚下班了，许秋霞（化名）却必须在拥挤的公交车上颠簸一个多小时，才能回到她的栖身之所――梅林关外民乐村的农民房里。

　　许秋霞从重点大学工科专业毕业后，和男友一起来到深圳，虽然两人都有五千多的月薪，可还是只能寄居在关外的农民房里。

　　“虽然我们俩每个月总收入能超过一万元，可是在深圳这样的高房价城市，还是只能省着点，想早点买上自己的房子。”许秋霞算了一笔账，如果在关内租一套一房一厅的小区房，月租大约需要2200元，而他们在关外民乐村租的一房一厅只需要700元，每个月光房租就可以省下1500元。

　　尽管每个月拼命地节省，许秋霞和男友来深圳四年了，还是没能买上自己的房子。“2009年春节关外的房价跌到八九千一平，可是我们还没有攒齐首付，只能眼巴巴错过。现在关外房价早已涨到一万五，关内房价早就是每平两三万了，买房更是遥遥无期。”

　　像这样大学毕业、甚至更高学历的城市新移民，在深圳的生活也相当辛苦，买不起房是他们幸福感缺失的主要原因。以深圳市4月份新房均价每平方米20567元计算，购买一套90平方米的房子需要185万，而深圳市2009年人均可支配收入为29245元，一个三口之家不吃不喝需要21年。

　　即便是租房，商品房租金的上涨也让众多新移民望房兴叹。按照深圳市二手房网站调研统计，今年深圳各区商品住宅租金普遍上涨了5%-10%。5月份福田区商品房的租赁挂牌均价4335元／套，罗湖区商品房租赁挂牌均价3004元／套，南山区和盐田区的租赁挂牌均价分别为3680元／套和2392元／套。对于众多大学毕业生，月收入不过两三千元，商品房的租金相比他们的收入显得太高。

　　商品房租金难以承受，保障性住房又少之又少，于是，深圳众多农民房聚集的城中村，就成了这些新移民的主要栖身地。农民房的租金大约是同区域商品房租金的一半左右，关外农民房的租金不足关内商品房的三分之一。

　　据粗略统计，深圳农民房超过1.6亿平方米，比例超过深圳住宅总量的60％。2008年深圳市相关部门统计数据，保守估计深圳的农民房已高达33万栋。

　　房产税成悬念

　　记者 周文天

　　自新“国十条”出台以来，北京、深圳等地相继出台地方调控房地产细则，研究开征房产税原本是上海市即将出台的地方房地产调控细则的亮点之一。但上海始终没有出台细则，而且上海房产税一拖再拖，如今已成本轮房地产调控的最大悬念。这把悬在头顶的达摩克利斯之剑，却始终没有被亮出来。

　　除了上海，重庆市也向中央提交了房产税征收草案。房产税出台传闻已持续近3个月，要不要征？什么时候征？怎么征？房产税的任何风吹草动，都成了媒体与市场关注的焦点。而作为此次房产保有税的主要牵头人，上海住房保障局却一直保持着沉默。

　　房产税并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。然而，随着房价高涨，被市场视为房价调控“撒手锏”的房产税改革又立于风口浪尖。5月31日出台的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一，外界将此解读为：实施房产税是一个大势所趋。

　　但房地产税实施需要突破一些障碍。由于房地产交易不够频繁，如果房地产税成为对未实现的价值征税，会造成房地产的价值与其拥有者的收入之间有很大差异。假如10年前60万元购买的房屋，现在市场价格是300万元，尽管房屋（包括土地）的价值涨了240万元，但这是没有实现的价值，业主认为这个还没有实现的价值去付税，难以接受。

　　如果以市场价值的评估，需要评估部门不断地更新有关房地产的数据。同时房地产税制改革和发展需要大批的专业人员，包括法律（产权）、政策、经济和金融、评估、地理信息系统等方面技术支持，这些在短时间完成有一定困难。于是，也有一种观点认为，以契证上的购房金额为基数进行征收。

　　在“新国十条”中，房产税被认为是继差别化房贷和加大保障房建设之后，政府打击投机性购房需求的又一记重拳，不过重拳未出之前，市场已经起了变化，楼市拐点初现。甚至有观点认为，不出房产税，楼市调控的目的已经达到。

　　业内人士认为，房产税之所以迟迟未能推出，表明政府在房地产调控上的两难心态：既要抑制京沪广深等地房价快速上涨，又不能过度打压这一支柱产业，以免殃及经济全局。

　　而就在上周，中国房地产行业协会建议，将征收房产税列入“十二五”规划的议事日程中。据悉，由中国房协牵头起草了一份有关开征房产保有环节税等问题的建议稿，该建议稿已上报至住房和城乡建设部，并抄送国家发改委等相关部委，正在等待各方的意见反馈。

　　由此可见，无论短期还是长期，房产税都是一个值得关注的话题。

　　券商：房地产将量缩价跌

　　记者 王锦

　　刚刚过去的一周，一手商品房市场销量依旧低迷，18个重点城市新房销量平均同比回落54.2%，但由于前一周基数较低等原因，上周多数城市销量出现环比大幅增长，18个重点城市平均环比涨幅高达89%。

　　爱建证券左红英表示，成交量在持续萎缩、降至冰点之后，短期可能会有小幅反弹，但低迷的成交仍将是楼市未来一段时间的主旋律，之后价格将开始明显下调。

　　国泰君安孙建平也指出，政策面松紧趋势主要取决于房价下跌速度、时间和幅度，历史和理论均可证明，信贷政策是最有效的调控工具，若信贷政策从严，不管保有房产税等是否出台，量价趋势也将下行。此前房地产行业处于销量大幅萎缩、房价高位盘整的下降第一阶段，今年中期行业有望进入房价下降、销量维持下降趋势的第二阶段，预估下半年12个典型城市房价跌幅25%左右，全国可能负增长。

　　孙建平分析，基于房价下降预期和销量下降趋势，对重点跟踪研究的47家主流地产上市公司，2010年净利润增速将从2009年底预期的45%的平均增速下调至31%。

　　房地产股价和房价将经历先房价下跌引起股价下跌的短阶段，然后经历房价下跌引起股价上涨的长阶段，房价下跌将降低政策风险，地产股价将有中期投资机会。

　　天相投顾金融地产组分析师刘义表示，在政策从严执行、销量大幅萎缩和开发商库存不断放大的情况下，房价下跌的时间窗口可能已经打开，房地产行业调整也将由“价稳量跌”进入“量价齐跌、或者量稳价跌”的第二阶段，“难看”的数据将给地产股的反弹带来持续的压力。

　　左红英也认为，房地产行业在下半年仍将低迷，地产股也难有起色，但由于前期累积的较大跌幅使得行业估值处于历史较低水平，预计板块下跌的空间亦有限。因此，下半年地产股仍将维持震荡格局。在连续超跌之后，可能会出现阶段性的短期小幅反弹行情，但板块弱势格局不变。