新政调控下有先机 楼市乱象渐现 明显"降温"

　　房地产新政已过两月，楼市在调控下乱象渐现。从新政初出的迷茫到等待中的观望，整个楼市再一次经历了过山车般的起落。通过淡市中房企在土地及资金上的差异化表现，可以窥见目前楼市无所适从的矛盾所在。

　　已经沉寂了一段时间的土地市场在过去的一周出现了复苏的迹象，很多房地产企业都已经将目光投向了二、三线城市的土地市场。

　　而近期土地供地及成交回升的主要份额，正是出现在一线城市以外的土地市场。其中，苏州、杭州、无锡、重庆、合肥等城市仍然是表现活跃的热点。

　　对此，有的专家解释为入市“抄底”，也有的专家说这不值得欣喜与回味。在下月中旬开幕的2010博鳌房地产论坛上，也将有超过700位房地产行业精英共同来探讨这一现象，以及房地产的变局与未来。

　　但即使是“抄底”也是需要大量现金的。在新政已经监管到楼市的每一个角落的时候，有多少房企能有足够的信心在销售不畅、融资无路的状况下拿出现金来“抄底”？也许，一时冲动买下的一块地在几个月后就会成为压垮自身的最后一根稻草。房企的这种悲观情绪近期在郑州已经有所显现，有关数据显示，郑州土地市场出现了明显的“降温”，很多参与土地拍卖的业内人士坦言：郑州土地成交“毫无亮点”。

　　是什么影响了开发商的拿地积极性？土地降温又将对未来的房产开发销售有何影响？本期，《东方地产》与您一起关注郑州土地市场，共同探讨新政调控下的楼市机会。冯淑清

　　调控显效开发商拿地“不积极”

　　由于政策调控效果显现，各地出现了开发商拿地积极性不高的情况。昨日，记者采访了王牌企划董事长上官同君，他告诉记者，调控让开发商对未来的走势不太乐观。郑州楼市的土地市场，近期显得波澜不惊。□今报记者李雪娜

　　【数据】5月土地“假升温”

　　6月中旬，记者拿到了由同致行（中国）提供的郑州土地市场相关数据。该数据显示，2010年1~5月份，郑州市土地市场开闸放量，共成交住宅和商务金融土地78宗，合计9218.3亩、约614.56万平方米，供给量是2009年的5倍。5月份，土地市场更是“红红火火”，月内共成交经营性土地（不包含工业用地）15幅，成交总面积高达421.76万平方米，约合6326.4亩；成交面积环比大幅增长17倍有余。

　　应该说，这份数据表明，郑州的土地市场受宏观调控政策影响并不大，甚至可以说是一份相当不错的“年中答卷”。然而，从4月份开始，很多参与土地拍卖的业内人士向记者表示：郑州土地成交波澜不惊，“毫无亮点”。

　　“4月底至今，在拍卖会现场，我很少再见土地争夺战，基本上都是‘一个萝卜一个坑’。”王牌企划董事长上官同君如此形容土地市场的平淡。

　　在上官同君看来，5月份土地成交数据之所以有一个总体的量的提升，关键是近期有不少城中村用地挂牌。而就城中村开发来说，一般都会经历一个相对较长的谈判时期，因此城中村的土地成交受政策影响相对较小，而它也不能准确反映开发商对土地的“热情度”。

　　“据我了解，目前很多开发商对土地市场的关注度有明显的降低。在购房者观望楼市的时候，开发商也在观望土地市场。”上官同君说。而这，也直接影响了土地市场的火爆程度。

　　【市场】中小套型占主体

　　在同致行（中国）提供的郑州土地市场数据报表中，2010年1~5月，郑州市73%的出让土地为经济适用房用地，普通商品住宅用地仅占23%。这样一个供地结构，一方面表明了政府调整房地产供应结构的决心，另一方面也释放出了一个信号：土地市场，永远不可能真正冷却，即使在调控最严厉的时候。

　　2010年，为了遏制过快上涨的房价，国土资源部要求各地加大保障性住房用地的供给。在本报记者对郑州市国土资源局的独家采访中，土地利用处处长牛坤向记者透露，在郑州市2010年的土地供应计划中，郑州市本级住房计划供地577公顷，其中，保障性住房用地占14%，为80.78公顷；棚改房用地占61%，为351.97公顷；自住性中小套型普通商品房用地占15%，为86.55公顷，三类用地占总量的90%。

　　当时，牛坤处长向记者表示，郑州市土地供应不存在流传的“地荒”问题，其实“地荒”更多的是人为炒作的“人慌”。然而，业内人士均认为，2010年5月份郑州土地市场之所以没有像住宅市场那样一蹶不振，其根本的原因，还是在于土地的稀缺。同致行（中国）地产顾问有限公司郑州公司品牌运营总监曹庆伟告诉记者，就目前郑州市的土地供应节奏来看，郑州市土地供应总量虽然很充足，但是，在去年一整年，郑州市的土地市场其实是“供不应求”的。

　　根据郑州市房管局提供的数据，郑州市2009年10月、11月和12月住宅销量分别为9532、8858和8051套，全年平均1万套/月。郑州市一年需要供应5000亩土地，方能满足市场基本需求。但是，郑州市国土资源局2009年仅面向市场推出了不到1000亩住宅用地。这在客观上造成了今年土地的紧俏。

　　【业界】中小房企面临挑战

　　根据同致行（中国）提供的数据，上半年，郑州多是品牌开发商拿下了郑州的近一半商住用地，本土中小型开发商在去年的土地市场中，所获得的土地比例在逐渐缩小。

　　从去年底开始，政府出台相关政策，在土地供应结构、土地出让规模和地块首付等方面进行调整，并增加地块的出让数量，以减少“地王”的出现频率，同时给中小型开发商获得土地拓展的机会。

　　不过在今年的市场环境下，业界普遍认为，土地供应的增多并不一定是中小型开发商的机会，因为在后市不明朗的情况下，资金实力不强的企业可能更加不敢出手“冒险”。

　　上官同君表示，今年的土地市场，土地竞买企业的数量有所减少，有些企业目前甚至放弃拿地。从以往的情况来看，每次楼价上升的时候，都会出现一些比较新的房企，甚至是原来不从事房地产行业的企业出来“搏”地王。但是大型房企在拿地的过程中，有比较合理的测算依据，会进行专业的评估，在楼市调控的时候，土地市场上则以大型房地产企业为主。“这样的拿地格局，一定程度上会影响到中小房企的长远发展。因为，购房者可以在调控的时候观望，但开发商是没有时间来观望后市的。”上官同君说。

　　曹庆伟则告诉记者，在市场不明朗的情况下，除了开发商的品牌实力之外，企业在近阶段的开发和销售状况也决定着近期尤其是今年下半年企业拿地的“资本”。“如果资金充足，多数开发商还是比较喜欢储备土地的。但现在的形势是，很多中小企业心有余而力不足。”

　　不过，也有业内人士表示，每个开发商都有自己的关系网和渠道，中小企业能够通过自己的渠道融资，以合作等多种形式获取到优质土地，也是在淡市中的一种机会。

　　住宅“黄”了，商业“红”了

　　上帝关了一扇门，必然也会开一扇窗。如果说住宅市场是关的那扇“门”，那商业地产就是开的那扇“窗”。四月份至今，伴随着“新国十条”以及一系列调控新政的出台，楼市低迷，房地产住宅市场“有价无市”，而众多开发商和地产中介，则开始将住宅的投资转向商业地产。

　　▲▲商业地产活力四溅

　　无论是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是苏州、杭州、郑州等二线城市，商业地产的活跃已经成为楼市的亮点。

　　6月9日，全国最为著名的住宅地产开发商万科宣布，旗下首个城市综合体项目正在紧锣密鼓地筹备中，预计2011年面世。看得出，万科迈出了转向商业地产的坚实一步。间隔一天，SOHO中国宣布以股权收购的形式，间接收购外滩204地块，收购总价22.5亿元。该项目是目前上海外滩核心地段最后一块可供商业开发的土地，可用作商业、金融、办公、酒店等用途。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，在中国，商业地产并未过热。商业地产的发展更能促进城市的经济繁荣，带动就业。同时也是城市化过程的重要环节，“我相信未来还有很大发展空间。”不过，这位高调的商业地产开发商并未正面回应是否有大量资金将流入商业地产领域。

　　在深圳，来自一家市场机构的研究数据显示，6月上半月，深圳一手商业地产成交面积3.86万平方米，成交套数为271套，环比分别增加169.55%、96.38%；二手商业地产成交面积为3.46万平方米，环比增加5.53%，二手商业地产成交套数为345套，环比减少21.05%。同期北京商业地产市场，一手成交面积13.55万平方米，环比增加36.55%，成交套数为674套，环比增加2.9%。据媒体报道，在深圳，由于惜售现象，甲级写字楼已经出现明显价格上浮。

　　商业地产突然成为开发商眼中的“香饽饽”，一场夺人眼球的商业地产大战正在暗潮涌动。作为中原商贸腹地的郑州，当然不能被排除在外。

　　由同致行（中国）提供的数据显示，郑州市非住宅市场1～5月累计批准预售面积81.65万平方米，同比上涨183.90%；累计销售面积67.34万平方米，同比上涨16.81%；累计销售套（间）4177套，同比上涨23.62%。2010年5月，郑州市非住宅市场表现与住宅市场不同，保持供需两旺。

　　▲▲商业巨头围猎郑州

　　“从国家的宏观调控政策来讲，基本是针对住宅的，对商业地产的政策多少年都没有改变。在近两年房价大幅度飙升的时候，整个商业地产行业也没有多大改观，不少写字楼的价格比住宅还要低，于是就形成了一个价值的洼地。”河南财经政法大学研究院常务副院长李晓峰教授表示。

　　正是这片价值洼地，吸引了无数地产巨头的目光。

　　6月4日，中国商业地产的“一哥”万达集团以底价2.9063亿元、每亩地价209.07万元将位于郑州中原路与秦岭路附近的一块139.01亩的土地成功收入囊中，为万达在郑州布局落下了第一枚棋子。

　　相比于万达的强势挺进，华润选择了先下手为强。就在万达还在郑州跑马圈地的时候，华润的万象城已经于2月的最后一天开始破土动工。

　　这家财大气粗的央企，掷下50亿元，要在中原地区最为著名的二七商圈，建设以高端商业为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、高档住宅等为一体的大规模、高品质的标志性城市综合体。而记者从其他渠道了解到，目前正是华润在二线城市的扩张期。

　　华润置地未来数年将有6个商业项目落成，投资金额高达300亿元。华润置地拥有的商业地产土地储备，也高达400万平方米。

　　相比较万达和华润，恒隆集团有限公司对于内地楼市来说比较陌生，但却是香港最具资历的上市公司之一，在物业发展市场拥有近50年经验。旗下物业组合庞大，包括大型商场、写字楼及住宅物业，均以精心策划及地点优越而著称。

　　早在上世纪90年代初，恒隆集团就进入中国内地物业市场，其在中国内地的策略是在主要城市的黄金地段，发展最优质的物业。

　　据二七区统战部部长曲连文介绍，早在2006年，恒隆集团有限公司就“瞄上”了郑州二七商圈，并委派专业团队前来考察。

　　据悉，恒隆一直在关注并跟踪郑州二七商圈德化街以东、南下街以西、西大街以南、大同路以北的“亚细亚南”地块，虽然目前尚未谈拢，但其进军中原的图谋，却也是“司马昭之心，路人皆知”。

　　▲▲“鸡肋”还是“绿洲”？

　　商业地产的火爆，彰显了资本在商业地产上的野心。记者调查的20多名投资客中，七成以上的人相信未来商业地产会好于住宅地产，投资商业地产是必然的选择。只有一成的人士认为住宅地产还会上涨，并且随着对调控政策的消化，上涨幅度还会更快。也有两成的人士认为后市不明朗，现在既不会对商业住宅出手，也不会对住宅地产出手，应该静观其变。

　　据中原地产发布的报告，从4月开始，国内房地产的资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。

　　而根据郑州某专业机构对郑州65个商业地产的调研显示,4月下旬至今,咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%，价格上涨约20%，成交量同比上涨约25%，特别是金水区、郑东新区，表现更为强烈，郑州商业地产增长势头比较明显。

　　商业地产价格上涨的同时，各地写字楼租赁市场价格也不同程度上涨，北京、上海、广州、深圳4大城市甲级写字楼租金在4月份大幅回升，涨幅达到2%左右，让人们看到了写字楼市场的回暖。

　　商业地产的回暖态势受到各方人士的密切关注。河南财经政法大学的房地产研究学者认为，资本如同流动的水，总在寻觅价值洼地。

　　与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下房贷新政将调控的矛头直指二套房，新政郑州落地之后，购买二套住宅的首付、利率门槛与商铺持平，这使得郑州部分楼盘商铺近期发售出现暴增，部分投资者转战商铺的趋势明显。“郑州市区商铺的回报率一般在5%~6%之间，高于住宅1~2个百分点。在商业发达的二七广场一带，部分商铺的回报率更是高达8%左右，这些因素使得部分投资者在新政后，更加倾向投资商铺。”郑州百年德化商业管理有限公司总经理赵殿华说。据悉，在其百年德化二期项目尚未启动之时，就已经有投资者准备出手。

　　不过也有业内人士认为，此时说商业地产接过住宅市场投资高回报的接力棒为时尚早，尤其是在郑州这个市场。原因主要是郑州缺乏高水准的商业地产操盘手，这从大多数商业综合体的“有始无终”就可见一斑。“也许，随着万达、华润等巨头的到来，会将郑州的商业地产带到一个新的高度。”河南新田置业总经理丁盟说。

　　丁盟认为，在商业巨头围猎郑州的同时，郑州的商业地产，一定会实现一个华丽的转身。