济南楼市内在动力非常充足

　　中央自4月份相继出台诸多针对房地产的调控政策之后，山东省政府也在6月18日出台这样一个57号文，实际上是对中央新一轮调控政策的延续。应该说政策的不断出台，对济南的房地产市场肯定是会有影响的，首先会引发购房者的观望情绪，并确实会影响二三套房的改善型购买，而不仅仅是单纯的投资或投机性购买。

　　我们可以看一组数据：

　　5月全国商品房销售面积为6777万平方米，环比4月下降15.8%；商品房销售额3335亿元，环比下降25.0%。这说明在严厉的楼市新政的调控作用下，全国大部分直辖市和省份的商品房销售面积或销售额均环比出现了不同程度的下降。

　　5月全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；这说明销售价格增幅放缓。总的来说，销量下降是不争的事实，但销售价格依然在增长、只是涨幅有所放缓。政策的调控已初显威力，这是4月份以来所产生的效应，应该说57号文只是一个政策的延续。

　　对于济南来讲，我们一直说这是一个刚性需求主导的城市，这里说的刚性需求不只包括初次置业的刚性居住需求，还包括初次改善型的刚性需求，济南的住宅市场本就不是以投资为主导的定价体系，因此也就不存在改变的问题。至于未来的房价走势，我们认为济南作为二线城市会受到一线城市的影响，房价涨幅可能会放缓，但应该不会出现大起大落的局面。

　　对土地价格走势也不会有太大的影响。实际上，别墅用地早就比较难批了，而保障性住房也是个老生常谈的问题，这次调控主要还是旨在打击投资投机性的需求，顺带会影响到改善型的二次购买。而且，目前济南的土地市场，受到几个新区建设和发展的推动，应该说内在动力非常充足，比如全运及政府东迁对奥体片区的带动、使之成为近年来的持续热点，西客站建设对西部区域的带动，以及小清河改造和滨河新区概念的提出。特别是滨河新区，思源经纪在6月18日协助小清河投融资中心承办了地产金融年会齐鲁峰会暨济南滨河论坛，可以说非常成功，而且在次日滨河新区土地集中签约仪式上，包括天鸿、恒大、北大资源、龙湖等在内的9家地产企业已就滨河新区10个项目达成了意向开发协议。应该说，这些开发商都是看中了滨河新区的长远发展。可见，调控对土地市场影响并不大。

　　该政策的目的是打击投资投机性需求，但是会影响改善型需求，这是肯定的。对于初次置业的刚性需求，则不会有太大影响，但由此引发的观望情绪可能会延迟这部分消费者的购买决策。短期内，肯定会影响成交量。而且从济南5月份几个项目的开盘情况来看，也可以说明这一问题。