商业地产酝酿逆转行情 城市综合体成投资新宠

　　6月18日，恒盛地产启动在中部城市首个商业综合体项目――恒盛・合肥坝上街休闲商务中心；6月11日，SOHO中国在上海外滩拿下上海第二个项目；6月8日，上海鹏欣地产启动“水游城”全国战略……在住宅调控日益冷峻的背景下，商业地产领域的动作之频繁，令人吃惊。不仅开发商们信心满满，业内人士也认为无论从内因还是外因，2010年，商业地产的逆转行情已经在酝酿之中。

　　商业地产动作连连

　　6月18日，去年刚在香港上市的恒盛地产启动了其在中部城市首个商业综合体项目――恒盛・合肥坝上街休闲商务中心，这也是其继推出上海徐家汇的尚海湾项目后，在商业地产领域的大手笔。据悉该项目总建筑面积超过140万平方米，投资逾百亿元。

　　6月11日，SOHO中国宣布以股权收购的形式，间接收购外滩204地块，成功拿下其在上海第二个项目，收购总价22.5亿元。据悉，该项目是目前上海外滩核心地段最后一块可供商业开发的土地，可用作商业、金融、办公、酒店等用途。

　　6月8日，成功打造了南京“水游城”的上海鹏欣地产宣布正式启动“水游城”全国战略，拟将“水游城”这一品牌商业地产推向全国各大城市。据介绍，这个仅开业一年多的商业地产项目日均人流量已经达到10万人次，年营业额超过10亿元，年缴税2500万元，可解决3000人就业。据其高层透露，目前包括天津、武汉、盘锦在内的众多城市已经在接洽中。

　　即便是万科、保利这样传统的以住宅为主业的开发商，近期也频频发出拓展商业地产领域的信号。

　　今年第二季度以来，万科陆续披露旗下3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，这4个项目分别位于北京、西安、东莞和武汉，总投资高达百亿元。保利也在京沪等地拿下多块商住用地。

　　内外因合力助推

　　上海社科院商业研究中心主任朱连庆认为当下房地产调控为商业地产逆转提供了外部条件，“商业地产的回报是丰厚的，但肯定不是短期内就能套现得利的，这也是大部分开发商更愿意投资住宅而不愿意沉下心来做商业地产的原因；当下时值中国经济结构调整，中国房地产结构调整之际，之前潜心经营商业地产开发商的优势就更为明显了。”

　　在21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔看来，商业地产在2010年复苏是必然结果。“不仅仅是住宅调控的效果，更因为商业地产的需求已经到了大幅攀升的阶段。”

　　据21世纪不动产商业地产统计，2009年上半年，在商业地产谷底期时，连锁零售商在北京只有1363家开店计划，但到了今年上半年，连锁零售商的开店计划激增到3953家。“据我们估算，今年大概有255万平方米的商业面积需求，但今年的新增供应仅为183万平方米，成为近年来首次需求面积大于新增面积的年份。”

　　因此，蔡宇翔认为，今年商业地产势必迎来逆转行情。

　　城市综合体成宠儿

　　值得注意的是，无论是万科、保利这样的大型住宅企业，还是SOHO中国、鹏欣这样的商业地产运营商，他们瞄准的产品都是城市商业综合体。

　　万科3月份在东莞拿下地块就拟建为商业综合体项目，恒盛地产在合肥的项目也是商业综合体项目，SOHO中国更是以擅长开发商业综合体著称。

　　对此，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，这是因为商业地产已经发展到第四代商业模式。“第一代为百货大楼，第二代为自选商场，即超市，第三代是连锁经营，代表企业正是大连万达，以订单式操作带来规模效应。第四代，shoppingpark模式，主旨为老百姓打造更舒适的购物环境，讲究的是‘时间型消费’。”他以鹏欣地产成功在南京打造的“水游城”项目为例，指出在这个16万平方米的项目中，购物面积占比只有约50%，休闲娱乐的面积大幅提高，约占50%，“这可以让消费者停留的时间更长，消费的心情更为愉悦。”

　　第四代商业模式强调体验式消费，购物已不再是最重要的功能，它集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中娱乐、休闲占有相当重要的比例。这种模式在国外已经成为主流商业地产模式，典型案例就是“水游城”的母本――日本的博多运河城，它以一条景观运河为中心，形成开放式格局，在营造的自然景观中，打造了完备的购物休闲空间，因此被誉为时尚消费之城。据了解该模式已经成为国内多个商业综合体的效仿对象。