美国商业地产抵押贷款频违约 加速中小银行倒闭

　　美国最近公布的住房销售数据亮丽，正当人们为新屋和成屋环比销售分别实现14.8%和7.65%的增幅而沾沾之喜之时，一场新的地产危机正在不远的将来。美国著名房地产市场调查机构RCA近日发布报告显示，今年第一季度美国银行业持有的商业地产抵押贷款违约率已达1992年以来的最高水平。

　　对美国房地产市场来说，商业地产是一个潜在的危机源。

　　商业地产危机的酝酿和发展滞后于住房市场危机。商业地产市场在2007年10月达到繁荣的顶峰后，在2007年末初现疲态，房价开始下跌，新增贷款规模缩减；至2008年第四季度商业地产贷款违约率急升；2009年迅速恶化，价格急转直下，市值损失约4成，违约率、空置率连创新高，这一趋势延续到了2010年。据穆迪公司提供的数据，截至今年3月，美国商业地产价格与2007年10月的最高峰相比，已经累计下跌了42.1%，而第一季度美国银行业持有的商业地产抵押贷款违约率达4.17%，高于去年第四季度的3.83%；违约抵押贷款总额为455亿美元，较去年第四季度增加了37亿美元。

　　美国的商业地产包括零售物业、办公楼、公寓、旅馆和工业设施如仓库等，市场规模6.7万亿美元，与商业地产业相关的债务总规模约3.5万亿美元，其中1.7万亿由银行持有，0.9万亿为商业地产抵押债券的抵押物，0.9万亿由其他投资者持有。总体看，为商业地产融资的主要是地方性的中小银行，而且其抵押贷款证券化的比重远低于住房市场。

　　大规模商业地产危机有可能在2010年爆发。一方面，尽管与2007年峰值相比商业地产价格已下跌41%，但目前跌势还没有逆转的迹象；另一方面，商业地产相关债务的违约率要到2012年达到峰值。从目前到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年所贷，而当时正是有毒资产最严重的时期。

　　可见，未来数年都是商业地产的高危年份。2010-2013年中将有约2万亿美元的商业地产抵押贷款到期，相当于过去15年之和。如果没有有效措施，未来4年银行的损失可能高达4300亿美元，并引发一系列连锁反应，甚至引发美国经济二次探底。

　　一是加速中小银行倒闭潮。商业地产问题对金融系统的冲击小于住房贷款市场危机。商业地产贷款规模仅为住房地产11万亿美元规模的1/3，而且由于商业地产贷款的证券化比例仅为25%，远低于住房地产的60%，相较于住房地产贷款，商业地产贷款的风险更加集中于发放贷款的银行本身，且风险将集于中小银行。

　　数据显示，商业地产市场崩盘导致中小银行破产的速度和规模都将十分惊人。当下，美国银行倒闭以“迅雷不及掩耳”的速度进行着：数据显示，2009年前五个月美国银行倒闭数量仅为36家，而2010年同期倒闭家数则有两倍之多。与去年相比，今年倒闭的几乎全部是中小银行。Foresight公司等商业地产市场机构预计，2010年这一数字将超过200家，2011年超过350家，2012-2013年还将有500家中小银行倒闭。

　　二是进一步恶化失业率。商业地产贷款问题恶化将威胁中小企业生存。中小银行为中小企业提供的贷款占中小企业贷款总额的一半。一旦这些银行因商业地产贷款问题而倒闭，将威胁大量中小企业的生存，进而推高失业率。目前全美失业总人数约为1530万。去年10月份，美国失业率达到10.1%的26年最高点，目前失业率虽已企稳，但如果商业地产恶化将冲击脆弱的劳动力市场。

　　三是冲击州及地方政府财政。目前美国50个州中的47个州政府和许多市政府都面临不同程度的财政危机，债台高筑的纽约州、伊利诺斯州、新泽西州和加利福尼亚州尤为严重。商业地产税是州及地方政府的重要财政来源，中小银行是州及地方政府主要的贷款融资渠道，商业地产市场进一步恶化、中小银行加速倒闭，将使本已“负债累累”的州及地方政府财政状况进一步恶化。