山东省版楼市新政出炉 楼市观望期还要延续

　　探索土地出让综合评标，意味着我省将对沿用已久的招拍挂过程中“价高者得之”的土地出让制度进行探索改革，让土地价格不再非理性上涨，通过调低地价抑制房价非理性上涨

　　6月18日，各方期待已久的山东版楼市调控新政(《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，鲁政发〔2010〕57号，以下简称“57号文”)正式出台。

　　新政会产生怎样的影响，记者日前采访了多位业内人士和有关专家。

　　新政细化国家调控政策

　　在谈到对省版楼市新政的第一感觉时，多位业内人士和专家均表示，作为地方对国家调控政策的延续和落实，“57号文”集纳了此前国务院及相关部委的一系列调控政策，并根据地方实际有一定细化。“57号文”提出，要保用3年时间基本完成1188万平方米、17.29万户棚户区改造任务，并要求将棚户区、危旧房、旧厂区及城中村统筹安排，采取就近整合、项目捆绑方式进行集中连片统一改造。地产评论人于清认为，除棚户区、城中村外，济南二环以内土地供应非常少，要有效增加二环以内土地供应、提升城市面貌，只有加快棚户区、城中村改造，同时市区二环以内存在大量简易多层，进一步向简易多层开刀，这是政府下一步的工作重点，开发商要想在二环以内做地产项目，也只有配合城中村改造、棚户区改造才能获取土地。“在开展集中连片棚户区改造基础上，目前市委市政府正计划对二环以内的简易多层住宅进行升级改造，‘57号文’为其提供了政策指引。”

　　天发房地产营销经理董法文则表示，“57号文”明确规定，中低收入者的住房保障问题，由政府负责，并且在棚户区、城中村改造以及经适房、廉租房、限价房、公租房建设等多方面提出了明确的指标要求，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力还要追究责任。这足以给中低收入者解决住房问题提供强大的信心，体现了政府的民生责任。

　　但评论者也认为，与百姓的心理预期相比，“57号文”有些方面仍嫌不够。例如就第三套房的贷款问题，“57号文”规定：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。一位资深地产评论人指出：“业界都知道，在山东就是济南、青岛房价高、上涨快且供应紧张，但‘57号文’并没有明确点出来，给地方执行政策留下了弹性空间，也给金融机构执行政策造成一定困难。”

　　此外，“57号文”提出，要探索土地出让综合评标方法，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制土地出让价格非理性上涨。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，探索土地出让综合评标，是“57号文”的一大亮点，意味着我省将对沿用已久的招拍挂过程中“价高者得之”的土地出让制度进行探索改革，让土地价格不再非理性上涨，通过调低地价抑制房价非理性上涨。但山房网济南大区总经理、资深地产评论人赵鲁梁认为，这一规定仅仅是个方向性的意见，并不具有可操作性，还需要进一步出台更细的政策规定，否则各地市很难执行，就目前看，土地出让“价高者得之”的现象短期内无法改变。

　　观望情绪可能进一步加重

　　于清表示，目前包括“57号文”在内的所有调控政策，还不足以打破楼市僵局。此前，恒大地产在全国各地所有楼盘推出85折促销计划，绿地宣布在41个城市进行优惠促销，被业界视为领头羊的万科也宣布在局部降价，但从目前看来，市场反映并不明显，未能没有形成跟风，三大核心城市(北京、上海、广州)房价也未应声而降。于清认为，目前看，一些城市房价局部下行其实是一种假摔，并未形成全线下跌走势。“济南不少楼盘的开盘预期价格确实有所下调，但下调不代表下跌。价格其实还是在涨，只是幅度小了。”他表示，“在楼市僵局未被打破前，目前的观望期还会持续，估计将持续到年底。”

　　董法文分析认为，中低收入者的住房保障明确由政府负责，这将对城市中低收入者以及进城务工人员、新就业大学毕业生等刚需购房者的心理预期产生影响，一些人必然将眼光从购房转向租房、转向政府主导建设的保障性住房，因此会继续观望等待；通过差异化的信贷税收政策，增加购房者的购房成本，抑制不合理住房需求，一些改善性购房者的需求也不得不延缓。随着购房者的观望情绪进一步加重，楼市观望期还要延续，具体延续多长时间不好判断。他同时认为，在购房者观望时，开发商却不能再观望下去，而应当顺应时势，打破以往那种“调控-上涨-再调控-再上涨”的惯性思维，通过修正期望值，下调开盘心理预期，合理调整营销策略等方式，以积极主动的姿态早日结束目前供需双方的胶着状态。此前宣布全面实行85折优惠的恒大地产就是一个例子，依靠这个业界普遍认为的“噱头”，恒大地产不仅赚足了眼球和品牌效应，也确实获得了实际收益，5月份销售额度增长了50%。

　　21世纪不动产济南分部董事高春慧则独持异见，她认为，就二手房买卖来看，“57号文”未出台前，买卖双方都有所期待和观望，一时不好做出判断，现在政策明朗了，各方可以就楼市做出明确的分析和判断，对打破目前的胶着状态是有利的。据高春慧介绍，各级调控政策出台后，房东坐地加价的现象已不复存在，买卖双方的议价空间有所松动，但房价并没有下跌。她个人认为，从目前看，等待抄底的心理不太实际，“急需住房者，现在可以考虑出手。”