瑞信亚洲经济学家:楼市将进入调整"第二期"

　　瑞信亚洲经济学家陶冬22日在上海表示，中国房地产市场今年年底将进入调整的“第二期”，即在成交量萎缩的同时，房价也大幅下滑，且这轮调整可能持续若干年。不过他并不认为这将是泡沫的破裂。

　　总体上，陶冬对今年余下时间中国经济的展望并不那么乐观，他认为这轮增长周期的顶峰已在第一季度出现，接下来会进入一个增长放缓、通胀上升的阶段。但中长期来看，中国经济有望实现从出口依赖向内需拉动的健康转型，实现更“高质量”的增长。

　　楼市有泡沫但不会破

　　陶冬表示，中国经济这轮增长最快的时期已过，但下降的速度会比想像中慢，今后两年经济的走势相当程度上要取决于房地产市场。

　　“中国楼市有泡沫，但泡沫未必会马上破灭。”陶冬说，中国开发商的现金流暂时不会出现大问题，未来一段时间，房价仍会在高位胶着，成交会继续萎缩。

　　但到了第四季度，情况会有所变化，中国房地产市场的调整可能由“一期”进入“二期”，即在成交萎缩的同时，房价出现明显下滑：

　　首先，到第四季度，部分体质较弱且杠杆率较高的开发商可能出现问题；第二，第三、第四季度会有大量新房涌出，从而显著改变供需平衡；第三，预计到第四季度利率会明显上升，从而令投资性需求进一步推后，让供需关系进一步恶化。

　　上述三方面因素可能导致明年上半年房价出现明显下跌，但从全国的水平看，房价的跌幅大约在15%至20%。

　　陶冬预计，中国这轮房地产调整可能持续若干年，与其说这轮调整会有多大惊人的幅度，还不如说是调整的周期可能较长。

　　地方城投潜藏巨大风险

　　房地产市场的调整，会对中国乃至全球资产价格带来影响，而在中国国内的一个较大风险，就是可能引爆地方财政危机，具体来说就是许多地方城投公司可能出现流动性危机。

　　“这可能是今后3年中国经济最大的‘定时炸弹’，一旦被引爆，可能给金融市场带来相当大的杀伤。”陶冬说。瑞信估计，到2009年年底，中国的地方城投获得的银行贷款接近8万亿元，相当于银行总贷款额的19%，接近中国GDP的24%，是地方政府财政收入总和的226%。

　　陶冬表示，很多地方城投的运作模式都是通过注入一些地产，再以后者为担保向银行贷款。但这些公司的投资项目有许多根本没有效益，潜藏巨大风险。

　　陶冬预计，在房地产市场出现大幅调整后的12到18个月内，地方城投公司的风险会集中爆发，不少公司甚至可能破产。不过他也指出，类似事件尽管可能给股市带来冲击，但给经济带来的系统风险有限，因为政府仍有足够的能力和手段来应对可能出现的危机。

　　陶冬认为，中国目前的通胀情况要高于预期。受到工资和食品价格上涨等因素影响，陶冬预计，中国的CPI到今年年底可能达到5%。

　　在通胀上升的情况下，预计央行会从第四季度起开始一系列加息。陶冬预计，到2011年年底，中国可能累计加息200基点。

　　中长期来看，陶冬认为，劳动力成本的上升以及内需的快速增长，将帮助中国经济在未来十几年中实现结构转型，真正从出口依赖转向内需拉动。到2015至2025年间，中国经济的增长可能降至7%至8%，但这样的增长“质量会高很多”。(⊙记者 朱周良 ○编辑 王晓华)