开发商一句话打碎买房人美梦:哥就是耗着不降!
2010-06-22 22:51 作者:薛明 来源:
“都说南京房价降了不少,可你告诉我,到底哪家楼盘降到我买得起了呢?”自打上个月起,南京市民李小姐每逢周末就到处看盘,可算来算去,发现还是买不起,光是“二套房首付50%”这道坎就把自己给困住了。
记者昨天在采访中发现,“依然买不起”或“期待降一降”成了绝大多数买房人的一致心态。那么,南京的房价到底降到什么价位,才能让开发商与买房人双方都能接受呢?这话说来简单,做起来可就难了:买房人希望越低越好,恨不能回到五年前;而开发商当然说“不”,“降几个点都肉痛”,一位业内人士笑着告诉记者。
昨天,记者采访了部分购房者,对于河西、江宁与江北等地的心理价位,他们有自己的标准。那么,买房人的“美好愿望”真的能实现吗?看看开发商的回应吧――
河西
买房人:我盼着降到1万2
开发商:1万2是成本
李小姐2003年和老公在南湖买了一套二手房,当时的价格只有每平方米3000元。去年小宝宝降生后,50平方米不到的小家显得拥挤了不少,加上夫妻俩的单位都要搬到河西新城,李小姐就动起了在奥体买房的念头。
“都说房价降了,可我们还是根本买不起!这就好比一个胖人减肥,减了几斤不假,可因为基数太大,你根本看不出来多少。”转了很多家楼盘,李小姐信心再次遭受打击。
她跟记者算了笔账:新政前,河西单价都在2万以上,多数楼盘均价为每平方米2.2万左右,一套100平方米的房子总价220万。当时的贷款政策可以做到首付三成,也就是66万。对于他们来说,这是一笔巨款,根本拿不出; 新政后,河西房价稍有回落,可价位依然保持在每平方米1.6万到1.8万之间。同样是100平方米的房子,总价为170万左右,首付提高到五成的话,要一次性拿出来85万――与新政前相比,更买不起房子了。
“不可否认,房价确实降了点,可贷款也更严了,让我们这些改善型购房的反而不敢出手。”李小姐说,她希望房价能够再降两成以上,从现在1.6万的价位降到1.2万,就差不多到了该出手的时候了。“当然,我也知道这只是假设,能否达成心愿只有祈祷了。”
那么,李小姐的愿望能否实现呢?我们就以即将开盘的“保利”为例,来解析一下吧――
去年9月份,南京国土局推出了一幅河西地块,面积将近10万平方米,容积率2.2,拍卖底价8.5亿元。经过150轮竞拍,首次进军南京的地产大鳄保利地产以15.92亿拿下,每平方米7553元的楼面地价创下河西地区新的“地王”记录。
在拿地仅仅九个月之后,这家楼盘就准备上市销售了,速度之快令人惊叹。通常,如此规模的地块从拿地到上市,需要一年半到两年的时间。据了解,该项目将在本月底推出首批高层房源,户型面积在140平方米到320平方米左右,全部毛坯交付,业内预测其房价将在15000元到18000元左右。
“7553元的土地成本,如果开出1.5万的价位,开发商的利润有点薄了。”一位长期关注房地产市场的业内人士表示,以过去的经验来看,土地成本一般占房价的比例为30%左右,一家楼盘如果达到50%甚至更高,就表明开发商在“放血”了。
再来算一笔细账,每平方米7553元的土地成本,加上2500元左右的建安成本,还有2000元到3000元左右的税费、营销等等杂七杂八的费用,仅成本一项就在1.2万到1.3万上下,再加上合理的利润空间,房价卖到1.5万基本上接近“底线”了。
业内人士表示,由于去年河西的地价一路飞涨,土地成本从每平方米4000元飙升到了8000元以上,不少楼盘都出现了“面粉贵过面包”的现象,要开发商牺牲利润卖房几无可能。因此,李小姐希望河西毛坯价回落到1.2万元,恐怕很难实现。
每平方米7553元的土地成本,加上2500元左右的建安成本,还有2000元到3000元左右的税费、营销,仅成本一项就在1.2万到1.3万上下。
算账
结论
河西单价1万2,不可能!
江北
买房人:单价五六千吧
开发商:降是能降,可我就不降!
王先生在江北一家企业上班。毕业几年了,一直琢磨着安个小家。可现在江北的房价动辄七八千元,“七八千啊,这是什么概念?在老家苏北,豪宅也没这么贵啊!”说到理想价位,王先生不好意思地挠挠头:“五六千吧。当然越少越好。”
其实,王先生的愿望也是不少江北“准买家”的愿望。在不少人眼中,江北房价去年的猛涨是缺乏理性;如今回落却很慢,个中原因很值得玩味。
一位在多家开发企业任职过的职业经理人表示,江北有不少面积很大的楼盘,其成本很低。特别是2002年前后,一批本地及外地企业拼命囤地,土地成本折算下来只有每平方米两三百元,在楼盘开发成本中几乎可忽略不计。江北楼盘降价不是不能,而是开发商不愿意。“卖多少都是纯利润,大降,开发商舍不得!”相关人士表示,2008年楼市低迷时,江北一家楼盘降到每平方米3000多元,即使这个价,开发商仍有钱可赚;可一转眼,3000多元的房价涨到今年新政前的近万元,其中的利润空间相当可观。“他为啥要降?即便周边有楼盘降价抛盘,他跟着稍微意思一下就行了,没有资金压力,不急着出手啊!”
算账
结论
江北不少大盘2002年前后囤地,土地成本折算下来每平方米两三百元。即使降到每平方米3000元,开发商还有钱可赚。
理论上能降很多,但开发商就是不降。
江宁
买房人:七八千就好了
开发商:降点可以,降这么多不行
“说单价六七千那是理想。不是说没有六七千的房子,可远的都跑到哪里去了?我们想靠地铁近点,生活方便点,每平方七八千就好了”。租住在岔路口的孙姓小夫妻叹息着。
与江北类似的是,江宁不少楼盘土地成本也很便宜。但此次调控中,这些利润空间很大的楼盘都没什么动静,反而是前两年高价拿地的唱主角。万科2007年拿下一幅九龙湖地块,当时土地成本每平方米3278元。今年4月,该楼盘首批房源精装修销售,单价每平方米1.5万。“这是新政前的价格,新政后没听说卖什么价,不过肯定会有些让利幅度。”业内人士表示,这样的标杆性楼盘,新政后不会大幅降价,一方面对前期业主无法交代,另一方面对后续销售会有很大影响。
不过,地铁楼盘江宁宜家国际公寓却“杀出一条血路”,房价从新政前预期的1万以上降到了每平方米8500元左右,在当前市场实属不易。
算账
结论
有些地价很便宜的楼盘耗得起,不肯降;高价拿地的楼盘不敢大降。
降是降了,不过降到底线很难。
-声音
降吧,开发商
买房人耗得起 你们耗不起!
买的不买,等降价;卖的就不降,耗!这么下去,何时是个头?对此,业内人士却不太担忧――
年底或者有戏
南京大学经济系副主任葛扬教授认为,现在开发商与买房人的僵持状况将很快被打破。从房地产市场长远发展的角度上来看,透支未来的高房价对整个市场的健康发展是不利的,今年年底或者明年初,南京楼市应该基本降到位,建议买房人可以选择在这个时机出手。“我相信再降一两成,会有更多人入市买房,每天的认购也会重新回到百套以上。”
房价还会下降
南京广厦置业集团新联广销售公司副总经理缪中清表示,这波政策主要打压投资性买房,在炒客撤场的背景下,市场利空尚未出尽,观望会继续持续,而这个时候,阶段性的买方市场到了。相信未来房价还会下降,但未必能达到买房人的心理预期。
见好就出手吧
也有人认为,最近南京一些楼盘以合适的价格入市,销售得不错,说明市场上需求是客观存在的。因此只要价格回落到一个合理的范围,刚需们就会下手,无论如何,价格是影响买房人的重要因素。(除署名外均为马祚波)
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