温州炒房团快进快出 抱团转向二三线城市商业地产

　　在楼市新政下，游走于各地楼市的浙江民间资本到底会有什么样的新动向备受关注。在近日举办的2010中国(温州)民间资本发展高峰会上，温州市政府所给出的“温州民间资本就达6000多亿元”的数字，更让人们关注以温州为代表的浙商接下来的楼市动作。

　　“在投资渠道依然不多的情况下，手握闲钱的浙商还是依然看好楼市的。”在接受本报记者采访时，北京浙江企业商会副会长、台州商会副会长陈俊表示。据他介绍，现在北京有浙江人50多万，浙商在北京的投资额达4000亿元。单是去年，他们就投下了2000多亿元，其中不少钱流向了房地产。

　　“对于房地产，肯定不离不弃。现在的问题是投什么和怎么投，而不是投不投。”陈俊告诉记者。这位不愿意被称为“炒房团”而更愿意被称为“投资团”的浙商代表人眼中，买房子就如同买大白菜一样，所瞄准的一定是可以确保升值的“低洼地带”。

　　具体而言，多轮的宏观调控让如他一样的浙江商人对商业地产兴趣日渐浓厚。从2007年的调控政策，再到2010年的调控政策，他们逐一仔细研读，发现政策没有一条是针对商业地产的。

　　“没有政策就是好政策。”在他眼中，一线城市投资空间已经不大，他们更对二三线城市的商业地产更为感兴趣。最近一段时间，他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地，看了众多商业地产项目。

　　“做商业是我们浙商的强项。”他补充道。“选什么样的商业地产进行投资，我们看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商业地产，我们先问这个城市的常住人口是多少，流动人口是多少，人均收入是多少，在两公里之内的商业网点有多少。做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是‘人头钱’；二是看外部环境好不好，也就是看社会治安情况怎么样。否则，你赚到钱了，三天两头有地痞流氓来骚扰，也肯定没法做生意。”

　　而在进入/退出方式上，他所带领的“投资团”走如下的几种路径：最简单的就是把项目全包下来，一下承租10年、20年，压低价格，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元，只首付启动资金3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商引资，按业内规矩得佣金；最差的选择则是只买摊位，一下子买上十个八个摊位，再转租给别人经营，“这就属于小打小闹了”。

　　同时，“区域开发也是浙江商人现在正考虑的事情。”从去年下半年开始，陈俊就开始奔走于各个区域产业园，辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。

　　“我们这边有资源啊，在整合资源下，可以帮助当地园区开发企业提供点子，搞搞策划，然后引入资本，帮他们招商。”陈俊表示，“通过科学的方法，带动产业的发展，可以提升区域的价值，我们的商铺也就升值了。”

　　“这种玩法其实和我们玩住宅一样，并没有什么特别之处。”陈俊指出，多是低价入市高价卖出，赚取差额，而商业地产，由于比较复杂，就不能单单从买的环节介入。

　　而在“国36条”鼓励民间资本政策出台后，陈俊们也看到了新玩法的机会，他们会考虑创办更多的小额贷款公司，给地产公司提供短期的“补血基金”。

　　“你出2000万，我出5000万，他出3000万，利率最高可以等于银行贷款的5倍。借款时间多在半年左右，一般不会超过1年。”

　　据记者了解，浙江民间资本在金融领域的收获并不大。目前，温州只有14家小额贷款公司和2家村镇银行。另有数据显示，还有各种形式投入到股权投资领域的资金不下200亿元，但真正规范化运作的团队不多。

　　在陈俊看来，要让习惯了在资源领域、楼市甚至股市打拼的温州民资，短时间就接受“风投”、PE等比较规范化运作的概念，显然不太现实。

　　“我们最喜欢抱团，搭圈子，而不是整出机构。快进快出，利滚利嘛！”陈俊表示。