千亿资金转战商业地产 商住倒挂现象或迎大逆转

本报记者杨丽萍北京报道

　　“此轮宏观调控对商业地产几乎没有影响。”6月10日，第一太平戴维斯商业楼宇部助理董事温书阅接受本报记者采访时指出，北京未来商业地产的买卖市场价格还将继续上扬，租赁市场虽受供求压力影响较大，但也将缓慢回升。

　　中国不动产研究中心近日也发布相关报告称，2010年北京商业供给面积约183万平方米，需求面积约255万平方米，商业地产将出现“补涨”行情。据粗略统计，未来金融租赁公司投向商业地产的资金或将有近千亿元。

　　长期以来的“商住倒挂”现象或迎来大逆转。

　　市场回暖

　　写字楼是商业地产（商业、写字楼）的一个重要风向标。

　　“过去半年多，写字楼的整售市场又开始活跃起来。”温书阅介绍，一个知名写字楼项目的负责人近日在跟他聊天时透露，期望整购该项目的客户众多，价格也比半年前的叫价高出了40%，但业主方也并不急于出手，期待更高报价。“还有一个例子，北京东部一个楼盘，三年前该业主是以大约20亿元的价格购入，如今价格已将近翻番。”

　　有着多年商业地产从业经验的温书阅告诉记者，像目前这样活跃的情况实属少见，“比2007年、2008年的活跃有过之而无不及”。

　　温书阅同时指出，一些整购客户的投资回报并不基于租金收入，“他们主要看中的是资产升值”。

　　中国不动产研究中心对市场在售项目的跟踪分析发现，楼市新政出台后，北京多个区域商业地产项目出现涨价，其中，集中分布大量商业及写字楼项目的朝阳区涨价项目最多，达38个；受城南投资计划影响，丰台区售价上涨的项目紧随朝阳区之后，达到15个。价格涨幅最大的是朝阳区和通州区，项目最大涨幅分别达到了49%和41%。

　　商业地产的租金也在上扬。“今年以来，不乏有甲骨文、松下、IBM、渣打银行等租赁大单。”温书阅透露。

　　2009年12月，IBM完成了与盘古大观写字楼的签约，共计7层，面积2.2万平方米，为2009年北京写字楼外资企业租赁市场之最。2009年10月，渣打银行（中国）有限公司与北京环球金融中心（WFC）签署租赁协议，租赁面积9000平方米；2009年12月，英特尔（中国）有限公司正式签约环球贸易中心，承租其8830平方米的写字楼；诺和诺德也同样租赁了北京环球金融中心9000平方米写字楼。进入2010年，苹果（）中国又宣布租下国贸三期5000平方米的面积，松下租下远洋光华国际9000平方米。

　　从去年第四季度开始到今年一季度，北京写字楼市场的出租率和租金逐月上升。据第一太平戴维斯的监测，北京写字楼市场一季度平均空置率为18.1%，环比下降1.5个百分点。一季度北京甲级写字楼市场平均有效租金连续第二个季度上涨。由于没有新的供应以及净吸纳良好，一些地区因需求旺盛而供给不足，导致今年一季度租金上涨了3.4%，达到每平方米每月人民币157.8元。

　　中国不动产研究中心的数据也显示，北京各区县商业项目租金价格的平均涨幅达到22%。

　　千亿资金蠢蠢欲动

　　对于后市，业界表现出少有的一致看多。

　　“目前，金融街一些甲级写字楼报价已攀升至300元每平方米每月，仍然供不应求，中关村核心区域的甲级写字楼在未来两年的供应量几乎为零，租金还会一路上扬。”温书阅指出，即便是此前供应量过剩的CBD区域，经过未来两年的消化之后租金也会稳步上扬。“至于商业地产的售价，未来肯定还会继续上扬。”

　　支撑温书阅的理由在于实体经济的恢复。他认为，“未来三到五年，除非再出现全球性的金融危机，否则在实体经济的带动之下，写字楼市场大起大落的可能性几乎不存在。”

　　中国不动产研究中心的有关负责人透露了一组具体数据：2010年北京商业供给面积约183万平方米，需求面积约255万平方米，需求大于供给将近40%，2010年商业地产将出现大幅回暖，补涨行情几乎已成定局。

　　西区国际总经理韩霜则从政策角度阐述说，“住宅主要是一种满足居住功能的产品，商业物业才是真正有投资属性的一种物业产品。前段时间的投资比较盲目，羊群效应很明显，市场把功能性住宅产品变成纯投资性的物业，却忽视了真正有投资价值的商业物业的功能属性。这一次政策调控是正本清源，对商业地产是一种利好。”

　　政策也好，供求也好，决定商业地产能否真正实现大逆转的关键还在于资金。

　　“保险机构、金融机构都是内资企业中写字楼租赁市场的主力，保险公司同时还是写字楼投资领域的大户。”温书阅表示。据记者了解，包括平安保险、泰康人寿在内的很多保险公司每年都会有庞大的资金投入到不动产领域。

　　新近成立的一些金融租赁公司，其动向值得重视。据了解，近期包括建行、工行在内的5家知名银行已陆续取得金融租赁公司资质，前5家银行的注册资本之和达到137亿。另有光大银行、兴业银行等也提出了资质申请，目前仍处于待审批状态。

　　这些银行成立金融租赁公司后，最主要的业务方向将是商业地产方向，将设立专项资金用作购买商业地产。据一位商业地产研究人士分析，“粗略统计，未来这些金融租赁公司将在商业地产行业注入近千亿资金。”