房价下跌似假象 地产商或将“扛”到年底

　　编者按：4月17日，国务院发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”(以下称“国十条”)，从增供给、抑需求多角度出手，开始了房地产市场的调控步伐。在“国十条”下发刚满两个月的时候，各地的房地产市场出现了怎样的变化？是不是能与最初政策的预期相一致？房企可承受的政策压力有多大？《对话首席分析师》栏目采访了国金证券房地产行业的分析师曹旭特。

　　房价真的跌了吗？

　　据媒体报道，端午节假日北京二手房日均成交量与总成交量同比均大跌77%。沪上购房人群观望情绪日益浓厚，整体楼市显得冷淡。楼市新政之下，日前绿地集团旗下的一个上海项目--绿地蔷薇九里小高层以7.8~8.2折的价格销售，比此前恒大、万科、保利等公司给出的降价幅度更高。深圳新房成交价格连续两周大幅回落，目前每平方米成交均价在1.7万元水平附近。而在此前，深圳每平方米成交均价超过2万元。

　　又有媒体报道，继招商地产后，世茂股份、冠城大通等房地产公司也纷纷宣布暂缓增发，甚至包括ST星美这样的“借壳”地产企业，也已经宣布退出重组。曾经汹涌的房地产企业增发潮在六月份戛然而止，对此，业内分析人士认为，增发潮的降温，可能会让房地产公司修改今年的销售计划和扩张计划，令处于高速成长期的公司不得不降价卖房，换取资金安全。

　　诸多迹象似乎表明，房价，果真在政策的持续作用力下，出现了下降的趋势。然而，这是不是意味着缩量后的大幅降价即将开始？

　　事实或非如此

　　曹旭特指出，从目前的情况来看，各地楼市的交易量确实是降下来了，但是价格很多地方还是在涨。“我们在判断各地房价涨跌的时候，更多要看加权平均的数字才有意义。”他说，“目前二手房市场、北京通州等地区、深圳等地的房价确实是有下降，但是部份楼盘价格却还是在涨。比如北京近期新开盘的楼盘，一共将近400套房，排号就达到了3700个，这个数字很能说明问题，涨价几乎是没有悬念的。”

　　为什么在如此强力的政策下，依然没有能够使房价有效的降下来？曹旭特认为，这与市场预期有很大关系，目前的情况来看，大家对房地产市场的预期没有发生实质性变化，同时，房地产商的资金链没有收到根本影响，不差钱的现状，使得他们对调整的力度有了一定的抗压能力。

　　扛到年底没问题？

　　在政策的压力下，各地的房地产企业还能够“扛”多久？

　　曹旭特告诉记者，从房地产商的业绩来看，目前的销售确实在变差，环比下降很快。“以万科为例，五月份比四月份销售降低了20%-30%，但是价格还是没有出现大幅的下降。”

　　根据有关“上市房企压力测试”结果表明，当2010年销售额比预定水平下降30%时，绿城、保利和恒大将面临较大资金缺口。但研究2009年资金状况却发现此三家企业均属去年底现金充沛的企业之列。特别是保利地产，去年底持有现金超过150亿元，且 2010年即将通过增发新增融资96亿元。相比之下，另一些企业的资金压力随着销售额降低30%并无明显恶化。这部分企业更能承受销售额降低，也更有可能选择降价销售。

　　曹旭特指出，“如果房地产企业销售量能够一直保持现在的程度，那么以现有的资金量和实力，维持到年底的问题不大。在年底或明年初才会出现实质性的降价潮。”

　　开发商不会“坐以待毙”

　　相关分析表明，面对政策调控显效后所带来的资金压力，房地产企业可以采取多种办法来应对。

　　在财务层面，上市房地产企业可以选择盘活资产、压缩开支、放缓开发节奏、引入投资者、增发、整体出售物业、引入新的经济增长点、降价销售等多种方式解决资金压力。企业应根据各种解决方案的特点和自身的需求选取最合适的资金缺口解决方案，缓解资金压力。

　　在战略层面，房地产企业可以通过优化区域结构分散风险，也可以通过平衡持有和销售业务减轻财务压力，还可以通过合作开发等多种方式降低大量长周期占压资金的业务在资产组合中的比例。

　　此外，通过积聚企业核心能力持续降低开发成本并提升产品和品牌溢价，也可以在一定程度上使企业取得优于平均水平的抗市场风险优势。