住宅市场有价无市 商业地产或成开发商投资避风港

　　伴随着一系列新政调控的出台，楼市低迷，住宅市场扑朔迷离，房地产住宅市场的“有价无市”，让众多开发商和地产中介，开始将住宅的投资转向商业地产。

　　新政调控成就商业地产

　　受“新国十条”和一系列相关楼市调控政策影响，商业地产乘楼市调控之机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。国务院提出对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50% ，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30% 等等一些列的调控政策，住宅首付的增加，让一部分住宅的投资者望而却步，但商业地产的首付资金一直是五成，并且省城像文华园等的商铺都是只租不售的模式，在达到资产保值增值的同时，也可迅速获得租赁所带来的稳定现金流，进而凸显了商业地产的投资价值。

　　据悉，北京、上海和深圳等一线城市的商业地产成交量均延续了4 月份的上升趋势，济南市场5 月份商业住宅成交量也明显上升。省城西部的银座中心，虽首批仅仅推出 180 套房源，首日登记客户即达 400 余批，为整个济南的商业地产市场注入了一支强心剂，为投资客们提供了新的投资方向引导。

　　开发商角逐商业地产

　　商业地产突然转身成为开发商眼中的主角，一场夺人眼球的商业地产大战也在暗潮涌动。戴德梁行(微博)的相关报告显示，万科(微博)突然发力商业地产，在4 月前半个月一举攻下三个商业地产项目，且宣布将商业地产资产比例提升至 20% ；保利也在2009年年报中透露，打算在未来3―5年内将商业地产投资额占其全部投资额的比例提升至 30% ，如果该目标顺利实施，未来3年内，该公司将向商业地产领域投入近300亿元；华润置地 2009 年业绩发布会上，该公司透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40% 。

　　作为“中国商业不动产王者”的万达集团，在2010 年首季，万达商业地产公司发布的信息显示，该公司一季度实现房地产合同销售面积约 137万平方米，合同销售金额约 152亿元，相当于 2009 年全年合同销售额的 50% 。而同期，作为地产龙头老大的万科，其销售金额为 150.9 亿元。万达销售额首超万科。

　　无独有偶，省城的商业地产也进入了白热化的角逐，泉城路周边泰府广场、红尚坊、开元广场、恒隆广场、经四路上的万达广场，经一路上的路港商业广场，经七路上的银座中心等等。在有限的城市发展空间内，比比皆是的商业地产项目引发了白热化的竞争，种种迹象表明，商业地产即将迎来自己的黄金阶段。

　　做长期打算“造商”需谨慎

　　商业地产的快速升温走俏，使得暗流汹涌的楼市资金开始向商用地产转移。一时间，几十万平方米的shopping mail拔地而起，开发商“造商”的速度和雄心震惊了整个房地产市场。

　　业内人士分析，商业地产的开发商与商业地产的运营商是完全不等同的两个概念，一个成功的商业地产运作，必须要对当地经济水平、人口数量、消费能力、城市资源的准确估量；对体量、业态的科学规划，从投资潜力、保值增值和资金避险等角度来审视自己的项目，假如只是趋之若鹜的盲目开发，其结果很有可能是大量的空置。

　　此外，商业地产不应仅止于购物，应该向着多元化的方向发展，集旅游、文化、休闲等其它功能的多元化业态模式，只有业态的不断充实，打破传统的商业模式，随着消费的升级，供应也不断的升级。个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将是日后商业地产开发研究的热点所在。

　　因此，做长期打算，培养专业水准，以及二者的结合，才是旺盛、成熟商业地产的基石。 (尹吉)