谁在给违规圈地套上新光环

　　最近在中西部地区采访发现，在国家日益严控的土地政策下，一些地方打着各种冠冕堂皇的旗号，为滥占地乱征地披上合法外衣，套上新的光环。（《半月谈》2010年第11期）

　　借文化之名开发房地产

　　在西部某市提起当地的文化城，无人不知，这是当地新开发的一个旅游景点和文化产业项目。然而，如今，这里却成了房地产开发的主要地区。

　　记者走进文化城看到，店铺冷冷清清，前来游玩的人十分稀少。商铺老板告诉记者，尽管文化城开业快两年了，但生意一直不好，如今已经换了老板开始搞房地产开发。

　　据了解，文化城是该省第一个集中展示本省各种文化的场所。该项目计划通过为非物质文化遗产保护性开发以及旅游和餐饮服务业等搭建一个全新平台，使其成为展示多元文化荟萃的场所。整个文化城建筑面积6万平方米，分三期建设。目前营业的是一期工程，建筑面积2万多平方米，由15栋仿明清时期当地民居风格的单体建筑组成。

　　据了解，某文化城有限公司是文化城的管理者，该公司是由市城市建设投资控股有限公司出资、市人民政府授权经营管理的国有独资企业，实行自主经营、自负盈亏，按市场化运作。公司成立于2008年3月，内设招商部、市场部、物业部、财务部和行政部。

　　2010年2月，该市城市建设投资控股有限公司召开会议，宣布将这家文化城有限公司管理的文化城经营管理权转让给一家房地产公司，任命地产公司总经理为文化城有限公司总经理，目的是促进文化城的二、三期开发。但房地产公司在接受任命后，对后期项目至今没有投入任何资金，也没有任何合作协议。

　　然而接管之后的文化城开始慢慢“变味”了，文化城的一些楼房已经改造成了售楼部，准备进行房地产开发。据知情人透露，地产公司仅仅以开发文化产业入主文化城，根本没有利润，房地产公司为什么这么做呢？醉翁之意不在文化产业，而在于这个项目圈占的大面积土地。据了解，文化城整个规划占地面积达280亩，目前一期仅用80亩，还剩200亩左右的土地，这些土地都属于无偿划拨，如果按照现在市场价格拍卖，至少每亩超过200万元，因此，开发房产光土地升值部分就可以预期。

　　揭秘违规征地种种幌子

　　类似文化城这样，以发展各种产业的名义变相圈地搞房地产开发的现象并不鲜见。

　　借文化产业名义给征地套上新光环是手段之一。北京大学一名从事文化产业研究的学者曾在广东某地参加一个名人故里园区规划评审，项目是由某企业推动的“禅宗文化园区”。在评审中，不少专家发现这个项目其实是一五星级酒店，文化只是一个幌子罢了。

　　记者调查发现，现在不少地方一次性就建设六七个冠以文化产业、娱乐产业、动漫产业等名称的园区。这些园区在规划建设过程中，往往以平方公里为单位进行跑马圈地，直接导致了园区的同质化和恶性竞争。一位不愿透露姓名的专家认为，一个城市有两三个园区足矣，这完全可满足城市发展文化产业的要求。目前出现的“借文圈地”主要是看中文化产业获得的用地方面的政策优惠，这比房地产业通过拍卖获取土地成本更低，利润更大。

　　除了借文化之名圈地，近年来，打着发展新兴产业、新能源项目的名义跑马圈地者也不在少数。如西部地区，近年来已成为光伏发电投资商的新乐园。以建设规模庞大的光伏电站为名，投资商争相圈地，有的甚至圈下相当于中等城市面积的巨幅土地。这些土地大多无偿划拨，拟建的绝大部分项目仍未开工。

　　而借建商贸中心、物流城以及科技创新园之类的名义进行圈地的例子比比皆是。记者在安徽某地采访时看到一处规划面积上百亩的食品城，然而，在这个所谓的食品城里，除了盖了两栋商铺，零星有一些食品店外，其余全在紧张地施工建设住宅楼盘。

　　此外，借生态公园、老年公寓等公共设施建设违规占地的现象也较为突出。在国土部刚刚公布的全国一批土地违法案件中，安徽芜湖违规圈地建设高尔夫球场即是打着生态体育公园的名义开建的。当地农民表示，芜湖高尔夫球场征用土地后，补偿给农民的钱非常少，不少农民失去了赖以维生的土地，生活严重困难。而此前，在安徽亳州也曝出该市谯城区“老年公寓”变“商业别墅”的事件。当地民政局与房地产开发商签订联合开发协议，将30多亩国有公益性用地变成商业用地，兴建别墅及商品房出售。本应建成服务老年人的场所如今却成了一些人谋利的工具。

　　警惕征地新光环合法化

　　长期关注土地问题的安徽省社科院研究员王开玉表示，近期出现的采取偷梁换柱的形式，打着建设公益设施和发展新兴产业的旗号违规征地事件，影响十分恶劣。一些地方为了部门利益，改变国有土地用途，将公益土地拱手让给开发商牟取暴利，其背后存在着特殊利益链。对此，必须高度警惕，防止通过这些手段将违规征地圈地合法化。以亳州“老年公寓”变“商业别墅”事件为例，民政部门与开发商公然在公益性用地上开发别墅，而土地、规划、建设等部门没有实施有效监督，应属于严重的渎职和不作为，对此必须严查。

　　一些基层群众也表示，当前随着国家严控土地政策的出台，一些地方圈占土地的手法越来越高明，借“先进产能项目”的名义占地囤地的现象不在少数。特别是这两年，被一些地方列为新兴产业、支柱产业的“文化产业园”，不少都成为房地产开发项目。这些以“先进产能项目”名目圈地，是最堂皇的理由，也是最危险的占地、毁地行为，往往貌似合理合法，实则侵害农民利益，农民维权起来非常困难。

　　亳州“老年公寓”变“商业别墅”事件发生后，尽管当地国土部门对开发“别墅”的公司侵占20余亩地的违法行为处以30余万元的罚款，并补交了400余万元的土地出让金，但是当地群众反映，开发商补交的土地出让金，仍要比土地实际挂牌的价格低得多。

　　中国社科院可持续发展研究中心主任潘家华认为，目前出现的借机圈地事件，因为其手段隐蔽，很难发现，不仅会让违法圈占耕地的行为愈演愈烈，而且将导致产业虚假繁荣，出现泡沫，从而在很大程度危害整个行业的发展，也在客观上加剧了土地供应的供需矛盾，对于拉动经济、促进就业和推动行业发展，都没有产生实际作用。

　　一些专家和业内人士呼吁，政府有关方面应该高度重视这些打着新光环的“圈地运动”，采取更严格的审核措施和监督手段，加大查处力度，有效防止和杜绝类似“挂羊头卖狗肉”的新圈地行为不断重演。 据半月谈网记者武勇、杨玉华