4千万平米公租房的重庆逻辑:一场住有所居的歼灭战

　　只要你是原住民，就有房子给你住；只要你有工作，就有房子给你住；只要重庆需要你，就有房子给你住。如果你为国家为重庆为人民做出了突出贡献，符合公租房申请条件，还优先轮候配租。

　　住有所居。从大规模建设公租房的行动里，记者读出了重庆市委市政府的庄严承诺。

　　打一场“住有所居”的歼灭战

　　总共４０００万平米甚至更多，可供２００多万人体面地居住――按规划测算，这个数字足够平衡重庆今后若干年的住房保障需求。

　　今年底最迟明年初，首批１０００万平米就陆续交房了。前三年共计３０００万平米的集中建设（其中主城２０００多万平米），使得在重庆租住公租房比在香港、新加坡还方便，因为不用多年“轮候”排队，据说香港最长要“轮候”十年――香港和新加坡是世界上住房保障的模范。

　　如此快的速度，如此大的规模――这是一场歼灭战，传递的是重庆市委市政府尽全力满足重庆城市住房保障性需求的决心。

　　用“重庆城市住房保障性需求”这个表达，是因为重庆公租房的出租对象不但不设户籍限制，而且已经超出了“夹心层”和周转房的范畴，包括：原住民无住房或家庭人均住房建筑面积低于１３平方米的住房困难家庭；大中专及职校毕业后新就业的无住房人员；进城务工及外地来渝工作的无住房人员。

　　租金很便宜，只相当于市场上同等房屋的６０％或更低；收入标准定得也很宽松，个人月收入２０００元以下，家庭月收入３０００元以下都符合条件。并且，“引进的专业技术人才，以及为国家、国防事业、重庆的经济社会发展做出突出贡献的国家级劳模、英模和市级劳模等政府规定的其他人员，无住房或住房困难的人员，可申请租用公共租赁住房，不受收入标准限制。”（据《重庆晚报》）。

　　容积率３．８，配套齐全；最大面积达８０平米，相当于中等商品房的建筑质量，附带相当于每平米４００元的装修；布局与公共交通统筹规划，与普通商品房混建在一起。

　　这是一个不仅全力保证低收入群体住房，而且力图兼顾重庆发展后劲的大动作。

　　兼容廉租房、经济适用房，公租房永远姓公

　　把公租房盖得那么好，不怕租户赖着不走？不怕。五年到期，你买就是了，只收成本价――变成经济适用房了；但是你要卖，只能按原价加上利息卖给政府，“公租房永远姓公”。

　　符合住廉租房条件的居民，也住公租房，只是租金按廉租房的标准，大致相当于公租房的１／１０。

　　记者大致比较了目前已经公开的各地公租房申领的准入门槛，重庆应该是限制条件最少、申领最轻松的。

　　这样廉租房、公租房、经济适用房实现了无缝对接，加上相应的一整套准入和退出机制设计――重庆甚至专门成立了一个公租房管理局，构成了一个目前最全面的地方保障性住房供给体系。

　　重庆市委政府为什么“自己给自己找罪受”

　　几个月前，重庆相继推出两个被一些人称为“自己给自己找罪受”的政策，一个是重庆经济最薄弱的渝东南、渝东北“两翼”地区９５％的农户户户万元增收计划――注意，是户户，不是户均，后者要艰难得多。

　　另外一个就是大面积开建公租房。看过前面的文字，你肯定知道这事不好办。也没人逼你，为什么要立这个看起来困难无比的“军令状”？

　　《当代党员》杂志引用过重庆市委书记薄熙来的一段话：中国革命之所以取得成功，关键是土地革命，当年毛主席搞土地革命，唤起工农千百万。革命成功了，人民政府还要解决好群众的住房问题，这也是几千年来人民的向往，杜甫就曾说过，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。民生四大要素“衣、食、住、行”，现在重中之重是解决住房问题。搞中国特色社会主义，尤其要给中低收入的群众盖房子。

　　这段话可以解释重庆为什么在公租房问题上知难而进，也可以让你看懂重庆的很多事。

　　黄奇帆开始琢磨，他想着想着忍不住乐了：这件事做成了，如果兄弟省市跟进，等于重庆带头做了一件大好事；如果兄弟省市不跟进，对不起，很多人才就要“西南飞”到重庆来了。世界发展到这会儿，发展关键在人才。

　　办法总归会有的，重庆市委市政府手里还有张王牌。

　　钱从哪里来？

　　首先不能指望让房地产商“奉献”、“尽义务”，因为他们的天性是赚钱，这么做的结果不但“羊毛出在羊身上”，最后政府往往还得倒贴点土地、政策什么的。这种事，资本主义国家也不干，目前世界上被证明有效的公租房，都是政府干。

　　政府干。那么钱从哪里来？

　　通常的逻辑，中央财政会补一点，地方财政也能补一点，地方土地批租收入也能提一点――这方面，重庆和其他兄弟城市没有什么两样。

　　不一样的是，在中国，重庆是土地储备仅次于香港的城市。以重庆主城为例，前三年２０００多万平米的公租房需要２０多平方公里的土地，都可以从政府的土地储备里提取，作为政府注入公租房系统的国有资产。

　　由于相关规费、税收通通豁免，剩下的就是建设成本了，初步估计头三年就得３００多亿，这部分钱怎么来呢？融资。包括贷款、信托、债券等形式，中国人寿甚至社保基金也是不错的目标资金来源。

　　重庆的土地储备以地产集团为主，城投集团也有一部分，重庆的做法是，用谁储备的土地盖公租房，谁就是业主，政府性投入和土地储备构成资本金，然后利用上述金融工具融资。

　　这里涉及两个问题：一是公租房的租金是否足够支付融资成本？经过测算，答案是能。二是有人担心，这些融资会不会成为坏账？恰恰相反，由于重庆公租房建设过程中坚持高标准高质量（有报道说相当于北京月租金在３０００元以上的商品房），布局、规划又合理，这些房子还是优良资产，不但不是坏账而且还能增值。

　　从香港、新加坡和其他先行国家看，这种运作模式是可行的。

　　一件看起来非常困难的事，在不给财政增加额外负担的前提下，就这样做成了。

　　这里，土地储备起到了关键作用。地产集团、城投集团都是重庆国企军团中的“八大投”，“八大投”模式又一次证明了其战斗力。

　　控制商品房过快上涨的“黄五条”

　　多年来，即便是跟周边规模远小于重庆的兄弟城市比，重庆的房价都明显要低，这一点，很容易从各种公开数据得到验证。为什么？重庆有五条措施――早在２００４年，记者就听到黄奇帆在一个会上讲过，大致如下：

　　一是把房地产投资严格控制在全社会固定资产投资的２５％左右。房地产投资占比过高，势必形成房地产泡沫；过低，又会造成城市发展活力不足，无法满足市民合理的住房需求。将房地产投资占比控制在２５％左右，可以从源头上保持房地产供求大体平衡。

　　二是按照人均３０平方米住房规划建设房地产项目。在一般情况下，城市人均建设用地１００平方米、住房面积３０至４０平方米比较合理。政府在审批房地产项目、调控房地产市场时，遵循这一规律，可有效控制房地产年度建设量和最终规模。

　　三是严格将楼面地价控制在房价的１／３以内。政府在土地拍卖时注意把握尺度，若地价太高，虽然政府当期收益会增加，但会推高房价，并在几年后出现房地产市场泡沫，导致投资环境恶化，扰乱房地产市场秩序。

　　四是严格控制房价收入比保持在６．５∶１左右。一个城市的房价必须与经济社会发展和居民收入水平相适应。大体上，普通双职工家庭６．５年的收入可以购买一套普通商品房，是房地产调控较为理想的状态。

　　五是严格执行房地产税费和信贷的有关规定，维护市场正常的交易秩序。

　　住房保障：政府和市场“两条腿走路”

　　“低端有保障，中端有市场，高端有约束”构成重庆完整的住房供应理念，针对“高端有约束”征收房产税的相关文件已经送到北京了。

　　重庆试图理顺城市住房供应体系。我国的城市住房供给，可以分为纯粹的“公家”公房配给和几乎完全市场化供应（廉租房仅面向３％的户籍居民）两个阶段，虽然也有经济适用房，但是“开着宝马住经济适用房”折射出其中的制度安排缺陷，在房价大幅上涨的背景下，低收入群体的住房越来越困难，一定程度上成为一个社会不安定因素。

　　前述两个阶段都是“一条腿走路”。大面积建设公租房，正是试图通过政府和市场“两条腿走路”，形成城市住房供应的“双轨制”：３０％到４０％的居民住公租房，由政府提供；６０％到７０％住商品房，由市场解决――这构成建国以来首个地方“双轨制”住房保障体系。

　　发端于２００２年的土地储备逻辑

　　在重庆低中高三个层次的住房供给系统中，土地储备都是关键的环节，特别是公租房。

　　一块本来不值钱的地为什么突然值钱了？通常是因为城市规划以及道路和其他各种基础设施、公共设施建设，那么，政府投入形成的土地溢价理应归于政府，用于各种公共、民生事业。

　　但是，土地管理也是一些地区管理最混乱、国民财富流失最多的领域之一，大量由纳税人的投入形成的土地财富增值落入了私人主要是房地产商的腰包。

　　重庆于２００２年开始土地储备，地产集团作为政府代理人行使土地储备职能，“一个龙头进水，一个龙头放水，一个池子蓄水”，切实推行“招拍挂”。同时，国土房管局、土地交易中心、地产集团形成“三权分立”、互相制约的体制，这种体制最大限度防范了腐败和国民财富的流失。八年来，地产集团投资兴建了重庆大学城、科技馆等２０多个重大基础设施、公共设施和民生项目，这些项目投资大多在十几亿到几十亿之间。

　　土地储备是国有资产，和地产集团一样，以“八大投”为代表的重庆其他国有企业集团近七八年来还为重庆贡献了２０多座跨江大桥、２０００公里高速路、几千公里高等级公路，为重庆“两翼”地区发展工业园区两年投入１００亿元。八年来，重庆经营性国有资产从１６００亿上升到１万亿，经济和社会发展哪里有“硬骨头”，国企就出现在哪里。说重庆国企充当了重庆经济和社会发展的火车头是应该不过分的――尽管民营资本的增长速度更快。

　　重庆大面积建公租房的底气，乍一看是土地储备，深层次是国企发挥了政府“第三财政”的作用。