专家:"以房养老"倒按揭模式将成养老金融破冰之举

　　拥有价值百万元房产的古稀老人，却因食不果腹、无人照料而自寻短见；身居高位、即将退休的官员却面临有房无钱之尴尬，铤而走险、贪污受贿跨不过59岁之槛……面对我国当前养老金融保障体系尚不能满足老龄化社会中老年人惬意生活之需求的现状，业内众多专家指出，“以房养老”的倒按揭模式将成为构建和谐养老金融体系的破冰之举。

　　倒按揭利好

　　“以房养老”的倒按揭模式本质上是一种住房养老财务证券化的模式，在国外又被称之为住宅的期货化、住房反向抵押贷款，其指的是房屋产权拥有者，把自有产权的住房抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估抵押住房人年龄、生命期望值，以及预计房主去世时房产的价值等因素后，按月支付给房主一笔固定的现金。老年人在有生之年对该房产拥有居住权，离开人世后，房产自然就归属于银行和保险公司等金融机构。

　　从交易双方看，该模式不仅盘活了老年人的固定资产――住宅，而且为金融机构增加一种新型的获利经营手段。从市场消费看，老年住房实现积极的使用，使老年人获得稳定收入，弥补最初买房时不得不付出的几十年经济积蓄，同时又增加了老年生活的消费能力，激活老年消费市场。该模式起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的则是美国和新加坡。

　　“中国目前存在大量‘住房富人，货币穷人’，这些老年人所居住的房子价值上百万元却不能在有生之年‘变现’，更有甚者生活困顿、无人照顾。‘以房养老’模式若能在中国实现，将会极大地提升中国老年人群的消费能力，同时激活金融保险市场和房地产市场。”幸福人寿保险股份有限公司董事长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在首届中国养老产业与养老地产高端论坛上说。

　　他还给大家算了一笔账，以拥有价值200万元住宅的65岁男性为例，采用倒按揭模式将自家房产抵押给保险公司后，每月大约可领取2万元现金，直至去世。而由于女性老人的平均寿命高于男性，若女性老人拥有价值170万元的房产，每月大约可获得1.4万元左右现金。

　　在孟晓苏看来，这种倒按揭的“以房养老”模式可以实现五大利好。第一，启动老年人的房产金库，提高其生活质量。第二，解除老年人经济顾虑，延长其寿命。据国外数据统计，获得倒按揭房款的老年人平均寿命将延长2年左右。第三，增强老年人生活自信，保持老年人最基本的尊严及尊重。第四，保护弱势群体，利于社会稳定。“以房养老”可以帮助中低收入老年人改善自己的生活条件。同时，该模式还可以改变老年人消费观念，扩大消费。第五，防腐倡廉。如官场上流行的“59岁现象”，就是因为一些官员在临近退休之时，对未来生活预期不良，为了保持退休后的生活水平，做出贪污受贿之事。

　　据一项调查显示，中国目前1/2的老年人愿意选择“以房养老”模式。业内专家对于该模式也表示认可。

　　中国老龄事业发展基金会副会长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普教授指出，我国应该借鉴发达国家之经验。目前美国、日本等国家的“以房养老”模式已经相当普遍，我国尽管还没有推出这一模式的金融产品，但相应的研究已经展开多年，一些保险公司与银行等金融机构正试探性地设计和推出相应产品。这一模式一旦成功，所拉动的老年市场消费需求将是惊人的，并将产生系列的连锁反应。

　　困局待解

　　其实，早在2004年底，中国保监会就拟在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。时至今日，这一模式产品还未落地，仍处于一个研究领域。原因何在？

　　缺乏相关政策支持是一重要原因。我国虽已颁布《个人住房贷款管理办法》等法规条文，但对于倒按揭的住宅逆抵押信贷模式，目前尚缺乏正规的法律规范。《物权法》出台之后，虽然解决了房屋70年产权后的物业自动续期问题，为“以房养老”的倒按揭模式扫除了一定障碍，但是面对一些具体纠纷，政府机构如何监管等问题，还有待落实与细化。

　　除去国家政策及具体实施细则的缺失，评估、精算的复杂也让有关金融机构望而却步。

　　本报记者曾致电中国工商银行、中国建设银行、华夏银行等多家银行机构，都没有此类养老金融产品。据华夏银行某分行信贷部门胡先生介绍，倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命，潜在风险巨大。同时，银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群，这不是短期内能够解决的。

　　此外，由于中国传统文化中根深蒂固的买房传子女观念，再加上中国目前还未实行遗产税，也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。“在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳35%~65%的遗产税，这也是国外更多人接受‘以房养老’的重要原因之一。”孟晓苏如是说。 (刘云佳 北京报道)