二套房新标准颁布实施 引发楼市新一轮观望

　　在各种猜测与等待中，二套房认定标准终于尘埃落定。

　　6月4日晚，住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会联合下发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定的通知》，明确规定了二套房认定不仅要以家庭为单位，而且要执行“认房又认贷”的严厉政策。随着本轮楼市调控的逐渐深入，“二套房”这个以往在信贷操作中的“橡皮筋”，终于被刚性界定。

　　记者调查发现，目前本市已经有银行开始执行新的二套房认定标准。业内人士认为，新标准的出台不仅对于投资投机型需求起到了持续的遏制作用，也将直接影响部分改善型需求的交易意愿，预计短期内市场新一轮观望将会产生。

　　已有银行开始执行

　　记者日前咨询了天津多家银行的房贷业务部门，得知招商银行、工商银行等银行，目前已经开始执行“认房又认贷”的二套房认定标准。而其他一些银行暂时还未接到总行通知，执行的仍然是“认贷不认房”的老标准，即按照人民银行征信系统来放贷。

　　不过，即便是现在还未执行认贷又认房的银行，在接受记者采访时都透露，总行的通知随时都可能出来，如果要办理二套房贷业务，最好抓紧。“这两天来我们银行办理房贷业务的客户，暂时还是按照认贷不认房的标准，但我们会告知他们随时可能出具体执行方案，让他们做好认房又认贷的准备。”

　　而已经开始执行“认房又认贷”的某银行相关负责人透露的信息，则显现出此次国家宏观调控政策的严厉：“总行已经向我们下发了通知，并且银监局也召集各银行开了会，要求大家必须无条件严格执行二套房新的认定标准。”

　　“认房”仍有相当难度

　　不过，尽管三部委最终确定了二套房认定的标准，但是在具体执行上却仍有相当大的难度。

　　某银行负责人表示，目前房管部门的系统并未和银行系统对接，银行想要查询贷款申请者名下究竟有几套房本身就比较麻烦。而且，全国的婚姻登记系统也没有联网，只有在个别省份有联网试点。这样，即便银行要求贷款人提供未婚证明或者结婚证来判断“家庭”，对于有些外地购房者来说，完全有可能回原籍开出单身证明，银行也无法核查其真实的婚姻状态，只能选择相信，到时查出来反倒成了银行违规放贷。

　　另一家股份银行的工作人员表示，通知原文称，如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。但银行并没有那么大的人力、物力、精力去调查借款人的真实购房情况。况且现在房屋登记系统并没有全国联网，如果贷款人在外地已全款购房，没有在银行留下记录的话，银行也没有办法查到此贷款人的购房记录。这样，即使购房者开具了假证明，银行在具体执行时把控起来难度也非常大。

　　“要彻底解决这个问题，只能等待房管部门信息系统像央行征信系统那样实现全国大联网，而且和银行的征信系统也实现联网。”他说。

　　新一轮观望期开始

　　在得知二套房确切的认定标准后，陈女士有些失望。她正打算以自己的名义贷款，为父母换一套新房。可是新标准的出台，大大增加了她的购房成本。无奈之下，她只好选择继续观望。

　　如果说4月17日“新国十条”的出台，令绝大多数投机炒房者退出市场、开始观望的话，那么6月4日二套房认定具体标准的出台，则使越来越多的改善型购房者加入到观望阵营中。记者调查发现，二套房标准出台后，多个二手房中介门店都交出了成交量为零的“白卷”。由于购房门槛的提高，很多购房者遭遇“买不起”的尴尬，改善性需求购房者尤其表现出焦虑和无奈。

　　我爱我家企划经理陈萌认为，政策的出台显示了国家及政府对于稳定房价的信心，是目前楼市调控政策组合拳中的重要一环，不仅对于投资投机型需求起到了持续的遏制作用，也将直接影响部分改善型需求的交易意愿，从而进入观望。此外，市场长期的成交低迷势必引起价格的波动，受到“买涨不买落”等交易心理的影响，刚性需求的交易意愿虽然存在，但也将受到一定程度的影响，预计短期内市场新一轮观望将会产生。

　　“据我们调查，目前市场中有约37%的购房者属于改善型自住需求，其中八成左右的购房者家庭首套住房没有贷款。继‘新国十条’和天津公积金新政之后，二套房认定细则的出台，无疑使得此类购房群体的入市门槛再次提高。以20年期贷款30万元为例，如按新标准执行，不仅首付款比例大大增长，每月还款额也要比按老标准增加近300元。”陈萌说，“改善型需求，不得不再次面临重新考虑甚至观望。”

　　房价已经开始松动

　　尽管楼市中大规模降价还没出现，但种种迹象表明，房价已经开始出现松动。

　　最先松动的是二手房市场。记者从我爱我家、天津中原、21世纪不动产等地产中介了解到，目前已经有一部分业主坐不住了。他们将房屋信息挂牌了一段时间，却仍然是无人问津，现在主动与中介联系，要求根据当前市场情况对其房产进行重新估价，并表示愿意在价格上做出一些让步，小幅降价来促成交易。

　　“比如华宁南里一套6楼独单，建筑面积46平方米。4、5月份业主标出的价格是53万元，单价1.13万元/平方米。而到了6月6日，房主来到门店要求再次估价，并主动将总价降到了49万元，单价1.05万元/平方米。一个月的时间，总价降了4万元。”链家地产王顶堤分店的一位工作人员介绍，“像这样的客户，目前已经占到了大约10%的比例。另外，还有60%至70%的客户选择了以租代售。”

　　与此同时，新房市场也出现新变化。上周末，老城厢一新项目开盘。之前，开发商计划的开盘价是1.6万元/平方米至1.7万元/平方米。而最终的开盘均价，却是1.5万元/平方米。据了解，其他很多类似的新盘都已经下调了开盘价格。

　　中原集团研究中心经理瞿安新预计，和2008年楼市调整时一手住宅价格带动二手住宅价格下降有所不同，今年预计将会是二手房价带动一手房价下跌。因为2009年大卖后，大多数发展商资金充裕，手中新房当然不会轻言降价。另外，2008年的降价造成一系列连锁负面影响令开发商心有余悸。而二手住宅的小业主不会考虑这么多，他们只要能够获利，情愿尽快降价套现。

　　声音

　　调控期至少一年半

　　世联地产董事长陈劲松

　　楼市调控的时间取决于保障性住房大量上市的时间。一旦中低收入人群从政府手中获得了保障房，真正做到居者有其屋，那时才是重新放开商品房市场的时候。而保障性住房的推出需要时间，从批地到规划到建设再到上市，预计保障性用房会在一年多左右时间形成市场供应。只要保障房稳定地供应给中低收入人群，商品房投资就离恢复不远了。由此推算，这一调控可能持续最少一年半的时间。

　　应按面积实行差别信贷

　　华远集团总裁任志强

　　目前，我国的住房私有化率已经很高，但我国仍有较多的住房改善性需求，主要在于三代户或四代户家庭同住一套房子的比例太高，而住房的套面积又太小，正需要进入改善的阶段。这样的话更需要按面积而非按套来实行差别信贷。

　　有些家庭两套住房的面积还不如一套住房的面积大，原因是房改时许多家庭因为原有分配的面积不足，因此另加一套小房子的方式来补齐。这样拥有两套住房的很可能只是补足了应福利分配的标准面积，而“论套不论面积”的规定自然让这些本应享有合理住房面积只住一套房的家庭，不得不因分配条件的不足而拥有了两套房。当按套从房管部门登记查询时，这些家庭自然的被排除在合理享受低息利率和首付的贷款范围之外，也就成了“被遏制”的对象。