一线城市住房总库存超20万套 地产商被迫降价

　　经历了2009年1年的“报复性回暖”之后，全国一线城市的“库存住房”指标再度突破20万套“大关”，而在楼市迄今为止调整幅度最大的2008年，这一库存指标的最高峰值，也不过如此。

　　《中国经营报》记者获得的来自中国房地产指数研究院统计数据显示，截至6月6日，北京、上海、重庆、深圳、广州、杭州6个一线城市的住宅期房库存已经高达261081套，而比照市场深度调整的2008年，市场大规模的价格调整恰恰发生在一线城市库存总量在28万~30万套的区间。

　　包括恒大、绿地、万科等在内的全国一线房企，都已经不同程度地采用了降价的策略来刺激市场销售，他们共同的逻辑在于――更难过的将是下半年，储备现金自然是未雨绸缪之举，然而，更多的地产商们，尚纠结在“如何降价”的苦恼当中。

　　库存逼迫

　　去得也快，来得更快。

　　当2009年全国一线城市用不到两个季度的时间，就消化了将近15万套的库存之时，欣喜的开发商们恐怕不会想到，在1年之后，库存回来得更快，4月14日之后的楼市调控系列新政完全执行尚未满两个月，巨大的利空预期之下，住房库存便再次回升到了25万套以上的水平。

　　记者从中国房地产指数研究院获得的统计数据显示，截至6月6日，北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等6个一线城市住房总库存已经高达261081套，其中重庆和北京分别以92492套和88998套居于第一和第二位，而两个城市住房库存的总量，几乎占到了6座一线城市库存总量的1/3。

　　相比之下，杭州和深圳的住房库存量相对较小，一向被市场视为风向标之一的上海市住房库存指标，也稳定在4万余套的水平，不过，虽然在库存套数的规模上，重庆高于北京，但是，北京在住房库存面积上，则超过重庆，位列第一。

　　“库存上升的如此之快，在我们的预料之中，住房和城乡建设部也在密切关注市场对调控政策的反应。”6月10日，住房和城乡建设部的一位不愿具名的官员告诉记者，而住房库存这一指标，则是开发商、政府和金融机构共同关注的除房价之外的一个共同指标。

　　北京世博经纬地产研究机构副总经理余姚群告诉《中国经营报》记者，如果照此水平，不用太久时间，全国一线楼市的库存总量，将恢复到2008年下半年的峰值水平，根据该机构的历史数据监测，上述6个楼市一线城市住宅库存的峰值，出现在2008年10月前后，当时这一指标曾在30万套左右持续“拉锯”。

　　“一夜回到2008年。”北京顺天房地产开发有限公司副总经理孙耀东告诉记者，她曾经历了2008年楼市的深度调整，她坦言，即便2008年，市场的成交量也没有如此急剧下滑。

　　利空走势

　　“库存的增加直接来自于成交量的下降，”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，“但是，在短期内，我们看不到市场成交情况能有好转的趋势。”

　　中国房地产指数研究院在对库存进行监测的同时，也同时对前述6个城市的成交量情况以周为单位进行了统计，但这个统计结果，恐怕也不是开发商们愿意看到的结果，尽管这项数据所显示出的趋势，与开发商们在市场一线的感受基本相似。

　　记者了解到，该机构对上述市场统计得出的结论，为其中4个，周成交量均属下滑，并且幅度超过20%，广州和北京分别以36.53%和25.44%的周环比降幅，分列第一和第二位，6大一线城市中，重庆、杭州、深圳的成交量环比显现增幅。

　　“如果把北京政策性住房的成交刨除的话，那么北京5月31日到6月6日这一周的成交量，比上一周的降幅将达到28%，即便是在2008年市场深度调整的时候，成交量的下跌也不是集中在这么短的一个区间之内。”参与上述数据统计研究的一位研究人员告诉记者。

　　余姚群提供了一个从历史的角度去看待上述数据的方式，他表示，在2008年市场开始深度调整的一轮周期当中，基本上是在成交量连续3个月出现平均20%降幅，并且住房库存在27万~30万套之间时，开始出现了大规模的开发商降价行为。现在，不可避免的是，趋势正在朝着这个方向发展。

　　国家统计局6月10日上午发布数据显示，2010年5暂，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅有所回落，涨幅比4暂缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4暂缩小1.2个百分点，上涨速度已经有所控制。

　　降价纠结

　　尽管恒大、万科、绿地相继以不同的方式进行降价，房产新政实施1个月后，开发商的定价“心理防线”正在出现松动，特别是最近以来，越来越多的项目加入到打折或直接降价的行列中来，像新天际SPACE+、俯台、专家国际花园、京贸国际城等数十个在售项目均出现了单价从千元到数千元不等的下降。

　　“从典型的标杆项目，向普通项目蔓延，这恐怕是一个由慢至快、由点到面的过程，降价现在还仅仅是个开始，这个通道已经打开了。”易居中国研究院院长杨宏旭告诉记者，而中原地产华北区董事总经理李文杰则表示，如此规模的打折促销行为，虽然和2008年的降价促销规模不可同日而语，但在2009年以来，如此规模已属罕见，李文杰强调，这将是一个过程，不可能一蹴而就。

　　市场的反应似乎也在暗示这条通道的可能性与可行性。北京万科在紫苑项目“降价开盘”后，得到市场良好反馈，至今销售率已经超过60%，北京万科高管亦承认，如此定价策略，对于在现今市场状态之下的促销，起到了实质性的推动作用。

　　与万科紫苑项目展现出的情况一致，绿地在西斯莱公馆项目上采用低于区域平均价格开盘的策略，也换来了销售速度的快速提升。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目目前销售率已超过50%。

　　“本轮调控和以往历次调控都不一样，完全是出于政府信用的考虑，所以政府的决心是很大的。”经济学家赵晓告诉记者，“以往的历次调控，都是在经济与社会民生之间进行平衡，房价上涨，民怨较大的时候，调控会加码；相反，经济遇到困难的时候，房地产领域的调控又会宽松，但这一次，口径会一直严厉下去。”赵晓表示。

　　赵晓的观点正在得到越来越多开发商的认同，在如是政策预期之下，中国一线城市楼市已经关闭了1年之久，并且经历了1年报复性上涨的房价下调通道，已然悄然打开。