房价出现松动 尚未触底 多看少动继续等待时机

　　“新国十条”之后，楼市调控政策的“紧箍咒”仍会继续念下去：清算土地增值税、二套房标准“认房又认贷”……有着全国楼市风向标之称的深圳楼市，目前已出现了第一波降价潮，下半年深圳楼市走势将如何演绎？

　　深圳开发商陆续降价

　　自4月中旬“新国十条”出台后，深圳楼市一片低迷，根据深圳市规划国土委的统计数据，5月深圳一手房仅成交1423套、11．89万平方米，环比分别减少56％和59％，同比更是减少83％和85％，有的楼盘新政以来甚至零成交。二手房也在低谷徘徊，很多中介反映成交量锐减八成以上。

　　在买卖双方僵持了一个多月后，深圳开发商陆续由“暗降”转向“明降”，送装修、送面积、送加油卡、成交即减5万元等纷繁的优惠促销活动重现江湖，买方市场的格局已经确定。首先是5月底佳兆业三盘齐降价，继而是地产大佬万科两新盘低价入市，上述两家开发商率先降价，都换来了不俗的销售业绩，业内估计，后市的不明朗，将使更多深圳开发商加入到降价行列，降价的大幕正式拉开。

　　开发商也纷纷表露出对后市的担忧。在6月7日于深圳召开的股东大会上，招商地产董事长孙承铭表示，地产商的主流意见是，本论房地产调控政策比较集中、比较狠，而且政策并没完全到位，预计今年下半年至明年上半年房地产价格可能面临一定调整压力。虽然孙承铭表示，对于招商地产的在售楼盘，目前没有降价计划，但至于下半年所推楼盘如何定价销售，应当随行就市，顺应市场变化。

　　年底上市房企资金压力大

　　事实上，在“新国十条”调控政策下，各上市房地产企业的资金链压力不断上升。据ＷＩＮＤ的统计显示，一季度末，上市房企整体资产负债率为67．13％。

　　随着楼市调控的推进，在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后，上市房企开始通过多种途径进行融资，缓解资金压力。如恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型上市房企，今年以来纷纷拓展优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资，绿城中国、中华企业、新城地产等也纷纷通过信托实现融资。

　　在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，今年底房企将面临巨大资金压力。中国房地产测评中心数据显示，2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5．7万亿元，比上年增长44．2％。其中，定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的27．86％，个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的14．71％，两项共计占42．57％，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。在“新国十条”调控政策下，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，限制了房地产开发企业可用的资金来源，对房地产开发企业的融资环境产生致命影响，负债率高企的各上市公司资金链压力不断上升。

　　楼市调控期较2008年要长

　　对于政策的严厉程度、以及实施时间的长短，业内也基本一致认为下半年政策将继续高压状态，甚至调控的时间比2008年还要长。有地产界思想家之称的万通地产董事长冯仑5月30日在上海表示，他仍维持本轮调控出台后房价将下跌20％以上的看法。他认为房价跌下来后会有一个相对稳定期。中长期的走势则主要取决于两年后的国家房地产政策的变化。

　　深圳世联地产6月7日发布的研究报告指出，从后市政策走向来看，未来楼市的调控期较2008年要长，政策的持久性不容置疑。“除非经济出现二次探底，或者行业出现重大衰退，否则严厉的政策将会持续，政策受外界因素影响无疾而终的可能性极小。如果已有政策不能对房价形成有效调控，政策的既定目标不能实现，只可能会出台更严厉的调控政策。”世联研究认为，下半年的政策高压将不仅改变市场预期，也将切实削弱市场的有效购买力，而一旦价格开始松动，市场“买涨不买跌”的心理作用将会显现，或将促使市场进入较长的低迷阶段。

　　解构房价下跌过程

　　目前深圳楼市由于个别开发商主动下调价格，有的甚至超过两成，吸引了一批买家进场，一手房成交量有所回升，想“抄底”的市民蠢蠢欲动，但专家提醒，未来降价将成为深圳楼市的主基调，如果政策不改变，市场下跌的趋势就不会改变，也不会出现2009年的疯狂景象。

　　房价下跌的过程究竟将是怎样的？消费者怎样才能拨开云雾看到真相？一般来说，调整初期成交量锐减，买卖双方僵持，撑三个月或半年后，开发商才会真正降价。而开发商的降价，也将经历从“明紧暗松”的阶段，到后来公开打价格战。

　　经历过多次房地产调控的深圳业内资深人士柯汶分析，一般在调控初期，会有个别开发商打破僵局率先降价，譬如当周边楼盘都卖2万元／平方米时，欲“跑路”的开发商卖1．5万元／平方米，价格明显比周边楼盘要低，此时一般会吸引一批购房者出手；但当大家都卖1．5万元／平方米时，销售将再次陷入停滞，那就要降低到1．3万元／平方米左右，但此时，降价预期已经基本形成，价格战正酣之时，也是消费者“买涨不买跌”心理影响最明显的时候，市场下跌的趋势将难以改变。

　　“目前热销只是市场的一种回调现象，这种回调在楼市调控初期会出现，但整个调控期也只会出现一次。”柯汶说，开发商在销售房子时，会有很多营销手段和概念，此时买房，不可抱着抄底心态进场，未来降价将形成常态。

　　美联物业深圳营业部总经理江少杰认为，下半年深圳的龙华坂田片区、龙岗、宝安中心区一手房供应量将增加，这也将是深圳楼市价格战最激烈的区域。“开发商不是不想降价，是不知道要降低到什么水平买家才会入市，此次万科和佳兆业降价销售较好，让他们有了信心，也明白到只有真降价才能吸引买家。”江少杰说，即使楼市有所反弹，也绝不会出现2009年初期的疯狂，因为严厉的政策始终在执行，无论是开发商或业主都不应该再抱有幻想。

　　关注市场才能成功抄底

　　自从楼市调控以来，专家们对房价调整做了许多预测，有的说两成，有的说三成，有的说四成，最厉害的有说是要调整到五成以上。如果购房者想要抄底楼市，应该关注一些什么指标？

　　世华地产市场研究中心总监肖小平表示，首先，我们需要探究，房价到底会跌到多少，市场才进入底部。银行是最敏感的，最新调查显示，房价下调40％银行也没有压力。去年，银行相当多的贷款是按首付两成贷出去的。如果超过三成，银行应该会慌，银行之所以敢这么说，可能是因为看准了，不可能出现这种情况。

　　其次，在现在楼市价格已经下调了10％至20％，很多消费者可能觉得它还会继续下调，肖小平也觉得这是肯定的。因为楼市的成交量还在底部。如果成交量有比较明显上升，真正的底部可能就会到了。世华地产的判断需等到二手住宅的月度成交量止跌回稳，超过了6000套，应该是走出观望的状态了。而目前大家都在等待楼价进一步下跌，底部很难会到来。

　　不过，肖小平提醒大家，二手市场盘源看起来很多，实际上每一套都是不可替代的。对于投资客也好，自住客也好，在这个时候真的是挑选品质比较好楼盘的好机会。如果购房者想抄底楼市，现在就要好好去看、去谈，找一些合适房源。如果想等到最底部买房子，一是很难准确预测，一是到时很难买到合意的房子。

　　众厦地产总经理助理林晓华则表示，在年底之前，进入新房市场还是要谨慎，因为目前还有很多不确定因素。

　　不过，深圳好地段的二手房产并不是很多，因为深圳以前城市建设的容积率限制了很多区域的新房开发，这些房子目前降价并不多。这段时间想买便宜的二手房，只能在关外。在地铁开通之后，选择二手房也可以考虑关外。这一轮楼市调整到底有多长，目前很难说，投资者需要看好自己的钱袋，选对时机和目标。