风险惊人无奈价格诱人 小产权房诱自住客铤而走险

　　在政策出台之前，与北京遭遇“灭顶之灾”的同类相较，上海城乡结合部的小产权房买卖显得幸运得多。

　　6月乍起，北京强拆怀柔区梭草村的小产权房――“水岸江南”小区的举动一石激起千层浪。同时，又有消息称，国土部等14部委正在加紧研究制定小产权房清理整治政策；一时间，小产权房命归何处，再次招起业内议论。但在政策出台之前，与北京遭遇“灭顶之灾”的同类相较，上海城乡结合部的小产权房买卖显得幸运得多。

　　自住客不惧险低价购入小产权

　　“我不是炒房的，要房子就是希望有个住的地方，反正是集体产权，没什么区别的。”在李红看来，她每个月的佣金再高，也不可能高过上海年年上涨的房价。因此，即使知道是拿不到产权证的，她也决定“铤而走险”。

　　众所周知，小产权房最大的弊病来自于其“红证”产权，业内称之为“禁止通行(出售)”。有专家指出，此类集体产权本属于乡镇为农民或者动拆迁户在集体土地上所建的自住房屋，国家明令指出此类房屋不得买卖、出租。拥有者仅持有使用权。尽管如此，小产权房的私下交易依然屡禁不绝，大多以通过各种渠道向政府部门申请房产更名为交易目的。

　　上海市律和理律师事务所房地产法律事务部主任陈太贵律师认为，小产权房买卖本身属于违法交易。其购买者权益自然也不受到法律保护，不仅有拿不到产权证的危险，即使是当地有动迁政策也可能享受不到补贴，甚至有可能在国家严打气候下遭到打压甚至强拆。

　　谈及国家政策，李红叹了口气，表示并非毫不知情，但自己也并不是太担心。“打就打吧，反正我已经买了，要么补差价，要么强拆。那么多呢！”她拒绝透露小区的具体位置，但是却承认房源来自松江，她每天上下班搭在路上的时间至少是3个小时。

　　侥幸、贪便宜，似乎已经成为了“李红一族”的标签，但在他们自己看来，这种做法纯属无奈。“90平方米30万到手价，你还能在上海找到这样的房子？”

　　作为房产中介人士，她的心情五味杂陈：“很矛盾，既希望房价大涨，市场好了我能多赚点；又眼巴巴看着，这房价我早就买不起了。”据李红的好友透露，做中介3年间，李红一个月两万多块的佣金也拿过，但市场不好时，“一单没出。”这意味着她只能拿到不足1000元的基本工资。“其实做我们这行，底层的人平均下来没什么收入的，中介又不是开发商，还可以发好几个月的年终奖……”但在这三年，李红服务的那几个中外环小区，二手房价格早已涨到了2万元/平方米。

　　政策收紧小产权交易明转暗

　　虽然自住客看好小产权房的价格优势和自住功能，但在政策风声一天紧似一天的情况下，原本在网上随处可见的小产权房买卖信息正在急剧减少。《东地产》通过暗访发现，交易量依然存在，只不过现在由明转暗。

　　恬润新苑已经不是第一次出售该小区的小产权房，据当地居民介绍，06年期间小区就已经陆续有一期的现房外放出来。09年时又开始出售2期的房源。《东地产》走访现场看到，小区后部尚在进行二三期施工，前面已经盖好了大片平均仅有4层/栋的小高层，绿化、房型、车位皆可与市区商品房媲美。当地居民张阿姨告诉记者：“再往后面还有叠加别墅。现在均价在5500元/平方米左右。”而小区停放的各地车辆也表明，在此安家者不在少数。

　　当地中介人员告诉《东地产》，因为价格优势明显，房屋是当地政府开发、销售，故而此处小产权房的生意一直源源不断。“不过今年3、4月份卖得多，现在风声紧了，收了不少，但有熟人介绍还是有房子的。”中介一直打出“政府安心牌”，他劝说道：“放心吧！镇政府的大印盖上，开的发票都是增值税的。”《东地产》在小区内，发现一处楼道上，挂着一个牌子，上面称“开发商：石湖荡镇镇政府”。

　　当《东地产》表示希望以后可以转售，该中介人士神秘相告：“也不难……改名字而已，但是要有人。”他表示自己可以包办。但要求是一次性全部付款和额外的服务费。

　　投资客对抄底小产权“没兴趣”

　　在恬润新苑里，复式多为170平方米以上，叠加则更甚之。由此算来，在市区仅够首付的房款在这样的小产权房处就可以很干脆的付出全款。那么，小产权房的价格优势是否会被投资客看中？

　　资深炒家李彦表示“现在没兴趣”。他认为抄底小产权房有悖常理：“做投资，要么快进快出；要么短线操作，无论如何，大距离的利润空间是追求目标。但是小产权房在国家承认其合法性之前，不可能有大涨空间。”

　　代理恬润新苑房屋外售的中介向《东地产》证实，即使该区域内的别墅，买家多为自住，“花个公寓钱住上一栋别墅，有什么问题呢？”他反问《东地产》。而当地居民也对该小区的投资价值不抱希望：“08年的时候是3500元/平方米左右，今年才涨到5500，听说这段日子又降了一些。”与此同时，以松江区整体房价为例，08年时多在6500-7000元/平方米，而今则在11000元/平方米左右。上涨近100%。

　　李彦认为，小产权的“不定性”是投资客驻足的主要原因。“楼盘价值本身有问题，加上在所有权属性上还有多变性，即使再低价，也不足以保证有足够的需求。”他透露，的确有投资客认准“法不责众”吃进了一批小产权房，“位置偏，不好租，政策一紧，不好卖。到现在还在手上握着；一次性付的款，资金也抽不出来。”李彦形容小产权房是“烫手山芋”。

　　　专家评说

　　小产权房目前处于“冷处理期”

　　现在国家对于小产权房是以一种冷处理的方式对待：既不进行新的政策循环打压，也不会去对其利益松口放行。毕竟，小产权房牵涉的利益复杂，受影响面广泛。而国家目前的主要精力还是集中在如何保障民生、打压商品房泡沫上。

　　再有，如果对于小产权房真进行处理，目前很难有一个比较好的切入点。因为若是想要开发商将房费退还给居民，这是不太可能的。现在的民众是不会要钱的，本来他们买小产权房时的付出就远远少于市场商品房价格，而在这段时间内，随着市场行情的波动，小产权房的房价也有可能有着变化，所以，如何计算、补偿将很难限定。

　　但若是直接处理违规开发商，我们说可能性也不是很大。因为能够从乡镇政府手里拿到土地进行开发，这些开发商和政府官员之间的关系就不是很简单就能理得清，往往最后的结果是越处理越复杂，小产权房的总体体量还很大，一笔笔的查起来，无疑是浩大的工程。

　　现在城乡结合部时兴农民生活集镇化，因此，很多农民会想要把手上尚有的多余房源进行抛售。对他们来说，守着多余的房子不如守着现金。所以上海多属于是私人之间的交易，或者是开发商打“不卖房子卖多少年的使用权”这种擦边球。

　　需要注意的是，这一类私人交易产生的小产权房风险其实蛮大的，特别是涉及到二次动迁之时，由于势单力薄，很难形成对话姿态来保障自己的权益。但即使有风险，现在依然有很多人对这种低价的房子趋之若鹜，实际上就是存有侥幸心理认为法不责众。然而，我们可以看到，业内、学界对于小产权房的合法化都表示不太乐观。好在，上海此类问题实际上并非太严重，且大多数买小产权房者有自主、老人养老的需求在其中。所以，尚未对当地商品房市场产生大的影响。

　　上海社科院房地产研究中心副研究员 顾建发

　　小产权房治理需政府责任补位

　　小产权房是在集体土地上建设的住房，占用的是农民集体土地，由乡镇政府颁发的住房产权。但是我们知道，土地集体所有制是建国至今一直不可废弃的一项基本国策，在目前国家经济水平下，集体土地是农民作为基本生存权的保障，如同于城市的最低生活保障金。因此，大量集体用地被占用建设成住房，而没能及时给农民最低生活保障，就会出现大批生存困难的弱势农民，从而可能带来巨大的社会问题。

　　虽然，小产权房因为价格低廉而成为众多城市低收入家庭安居的最后希望。但建设小产权房的并非社会福利机构，更多的是那些以追求利润最大化的企业及个人，这些机构侵占农民用地，建好出售给城市低收入家庭后出逃，留下了无地农民和城市低收入家庭的艰难住房生活，让政府无从下手整治。因为，不论怎么治，利益的两头都得政府给出巨额的补贴才能解决。为此，也就多了一大批投机者购买小产权房，想从中获益，给政府的治理增加了更大的成本和社会难题。

　　如今，全国60亿平方米的小产权房中，有近半是建在城乡结合部，其中有10-40%被非集体土地拥有者所购买，如果按容积率为1.0和04年人均耕地面积1.4亩算，至少有64万至256万农民失去土地，而他们又没能获得城市最低生活保障金，一旦失去工作或失去工作能力，就将面临着最基本的生存问题。因此，除了加强监管和举报反映制度，杜绝小产权房的建设并清理在建小产权房是当务之急外。已经存在的小产权房的治理也迫在眉睫，因为失地农民的利益已经被侵占，且正在遭受失损，其中有更多的人可能遭受巨大的生存难题。另外，有些种地无法获得正常回报只能低价将地卖给“开发商”建“商品房”的行为也在持续。

　　因此，治理小产权房不但要快，还必须与这些失地农民的最低生活保障和农民不能从简单的种地上获得基本生活需求的问题进行统筹考虑。好在近年房价大涨，如何运用小产权房自身的价值上涨来补贴正在失去和已经失去土地农民的利益，并对践踏宪法的小产权房建设者和投机购买者给予应有的惩罚，是政府执政补位的良机，也考验着政府的执政智慧。

　　中国房产信息集团分析师 薛建雄

　　免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。