新政下住宅市场萎缩 开发商发自内心想建保障房

　　“今年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房，现在我们更愿意主动去跟政府谈做纯保障性住房的事情。”北京万科营销总监肖劲告诉记者，房企“发自内心”加大保障房建设，将成为未来市场的大趋势。楼市调控之下，利润率低但安全系数高的保障性住房开始成为房企转战的重心。

　　此轮宏观调控后，房地产市场整体交易量迅速下滑。北京房地产交易管理网数据显示，5月份北京市住宅期房签约5646套，签约面积521341平方米，其中商品住宅期房签约3405套，日均110套，环比下降59.7%，连续5周日均签约低于100套。与此相反的是，5月份北京市保障性住房签约2241套，与4月基本持平，并未受到政策的影响。“由于保障性住房的市场需求和价格稳定，房企也不得不加紧争抢这块蛋糕。”一位业内人士表示。我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖日前也在一论坛上公开表示，从下半年开始，会看到大量的保障性住房开工建设。

　　据了解，万科首个两限房将于今年7月交房，富力首个两限房已经交付使用，远洋首个两限房也将入市，此外绿地集团今年也对产品结构进行调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。实际上，目前将目光投向保障房市场的远非上述几家，金泰地产、天房发展、金隅嘉业、保利、北辰等国企也加大了参建保障房的力度。

　　前几年在建设保障房时，“责任”通常被开发商挂在嘴边。但在当前的调控形势下，保障房建设实际上已经成为房地产企业加速资金周转的一种生存方式。

　　一般情况下，决定房地产项目投资收益的，一是销售利润率，二是总资产周转率。宏观调控的目的是抑制房价，开发商眼下很难通过提高房价来提高项目的投资收益率。而随着市场持续僵持，摆在众多房地产企业面前的另一个难题是，资金周转速度的放缓。而这种问题在大房企身上表现得则更为严重。以金地为例，资产周转率仅为0.27，因此虽然利润率高达35.82%，但其净资产收益率仅为14.18%；而保利尽管房地产业务利润率高达35.82%，但因为总资产周转率仅为0.32，导致净资产收益率只有18.8%。

　　尽管保障性住房在外界看来，其利润很低，但在调控之下也不失为一个安全的经营模式。肖劲透露，保障性住房的利润率大约为3%，但是安全系数非常高。“成本很好控制，甚至是固定成本。保障房也不需要定位、不需要宣传、不需要创新。建好能很快交付使用，对于房企而言，能够加速资金周转非常重要。”

　　根据北京市公布的2010年土地供应计划。今年北京市土地供应总量为6400公顷，住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。因此，有业内人士预计，保障房用地很快将成为房企竞标的热点。据《北京商报》