楼市调控致卖地钱锐减 地方土地财政将遭受严峻考验

　　随着楼市调控深入,此前被视而不见的地方债务风险,忽然凸显。近日,在国务院要求下,银监会与财政部正联手向地方政府催债,清理地方融资平台。与此同时,5月份销售数据显示,楼市成交量大幅下滑,意味着土地财政将遭受考验。两项催迫下,地方政府如何还钱？楼市调控能否继续？

　　巴克莱银行中国研究部主管兼首席经济师彭文生告诉记者,据巴克莱测算,即使楼市下滑,地方债务乃至银行坏账风险仍可控。而楼市调控若不继续到底,将无法避免未来10年内的泡沫破灭。为此,中央的调控决心尤为重要。渣打银行则建议,地方政府应通过发债,来减轻压力。

　　A地方债务飙升至7万亿

　　日前,中国银监会主席刘明康在一个通报会议上介绍说,截至去年末,地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元,同比增长70.4%;占一般贷款余额的20.4%;全年新增贷款3.05万亿元,占全部新增一般贷款的34.5%。

　　来自银监会的数据显示,到去年5月末,各省、区、直辖市合计设立8221家投融资平台公司,其中县级平台有4907家。从地方平台公司贷款债务与地方政府财力对比看,债务率为97.8%,部分城市平台公司贷款债务率更是超过200%。

　　央行的调研结果比银监会稍好,但也触目惊心。央行指出,截至2009年5月末,地方政府3800多家投融资平台总资产9万亿元,负债升至5.26万亿元,平均资产负债率60%。5.26万亿元负债相当于去年全国GDP的15.7%、全国财政收入的76.8%、地方本级财政收入的161.35%。

　　不仅如此,银监会数据透露,在2010年第一季度的银行新增贷款中,仍有40%的信贷资金流向了地方政府融资平台。据中金公司测算,2009年地方政府净新增负债约3万亿元,预计2010年和2011年后续贷款约为2万亿-3万亿元,2011年底将达到10万亿元。也就是说,很多地方政府的负债额将远远超过本级财政收入。

　　中国社科院金融所金融实验研究室主任刘煜辉的预计更为严重,他认为,按照正常的基础设施项目的建设进度,到2010年末,地方政府融资平台的贷款余额将上升至10万亿元,2011年则将达到12万亿元。

　　一连串的数字,揭示了此前被视而不见的真相,即地方政府高额举债,风险巨大。

　　B财政部和银行联合催债

　　怎么办？最简单的道理是欠债还钱。对地方政府的催债早在去年底即已进行,到最近达到高潮。

　　去年底,财政部已经发出通知,要求规范地方政府及其平台公司的举债和担保承诺行为,地方政府融资平台贷款中地方政府和人大所开具的“担保函”无效。

　　今年5月26日,国务院常务会议也部署了加强地方政府融资平台公司管理的四项举措,要求抓紧清理并妥善处理融资平台公司债务。

　　日前,来自银行业的消息称,银监会密令催促地方政府任期内还贷。据银行人士证实,各银行自查地方政府融资平台贷款的工作已经进入收尾阶段,并将于6月底之前提交报告至银监会。来自某大型国有商业银行的人士透露,按照银监会的要求,对2010年3月底之前投放的地方融资平台贷款都需要清查,尤其是打包贷款,要“逐包打开,逐笔梳理,重新评估,整改保全”。对于清查中发现的问题,如一些由政府提供担保但无还款来源的地方融资平台贷款,已经被要求重新落实还款来源。

　　同时,财政部也下发表格要求各地方统计自身债务、贷款银行等情况。还有消息称,监管层针对地方政府融资平台的管理办法也将于近期出台。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对媒体表示,清理地方政府融资平台将是2010年三季度宏观政策正常化的重点,目前正处于政策的准备期以及问题的评估期。

　　C楼市销量下滑卖地钱锐减

　　然而,地方政府拿什么还债呢？随着楼市调控深化,之前土地财政的摇钱树,能摇下来的钱正在减少。

　　日前,地产商相继披露5月份的销售数据,几乎一片惨淡。万科5月份销售回款51.1亿元,同比下降20.2%,环比下降34%。而根据万科公布的销售数据计算,万科5月份的销售均价较今年前4个月大幅下降,显示万科在5月份进行了适当的价格调整,由4月份的均价12322元/平方米降至10087元/平方米,下降幅度为18%。

　　此外,富力地产5月份销售数据为12亿元,环比4月下降50%;雅居乐地产5月销售额10亿元,环比4月下降30%;龙湖地产销售额15亿元,环比下降四成等。仅有碧桂园表现略微理想,在5月份实现了22亿元销售额,与过去几个月的平均水平持平。

　　显然,惨淡的楼市成交,将直接影响开发商拿地的资金和热情,从而影响政府出让土地的收入。中国社科院金融所金融实验研究室主任刘煜辉表示,目前本身具有稳定现金流支持还款的地方融资平台很少,大部分地方融资平台依然主要依赖土地出让收入、地方财政安排等第二还款来源的支持。国金证券的一份调研也认为,地方融资平台贷款有75%与土地挂钩,剩下25%靠财政兜底。

　　由此,楼市调控,直接削弱了地方政府的还债能力。

　　D债务危机下楼市调控如何继续？

　　两项逼迫下,地方政府怎么办？债务风险面前,楼市调控又将怎样继续？

　　眼下,不少人宣扬,楼市调控将给地方财政乃至银行带来巨大风险。中国社科院金融所金融实验研究室主任刘煜辉在接受媒体采访时亦表示,经济增速和楼市调控决定了风险的大小。他算了一笔账,地方融资平台7.38万亿元的债务意味着作为银行抵押的土地价值达10.5万亿元,而这一金额是过去5年土地出让净收益总和的4.4倍。如果以2009年的土地收入来偿还这7.38万亿元的债务,需要6.15年的时间;如果以2008年的土地收入来偿还,需要14.67年的时间。而且,这还不包括债务利息和未来2年贷款余额的自然增长。

　　对此,渣打银行中国研究部主管兼首席经济学家彭文生持不同观点。彭文生告诉记者,不可否认,楼市调控确实会加大地方政府的债务风险,进而影响银行,但是,这些风险都是可控的。

　　彭文生分析,地方政府债务压力再大,都不会破产,因为有政府信用担着。至于转嫁给银行的风险,彭文生表示,就算中国银行体系遇到极端情形,如坏账激增、资本充足率下滑等,风险也只是集中在银行体系范畴,不会像次贷危机那样扩散;并且由于有政府信用担保,中国的银行不会停止贷款,仍能为经济发展提供融资,这样就不会对实体经济造成破坏性影响。

　　据巴克莱测算,即使楼市调控导致房价大幅下滑,成交量大跌,中国的经济也不会因此硬着陆;相反,巴克莱依然维持此前判断,即今年经济增长10.1%、明年增速9%。至于商品房供应量的下滑,彭文生认为,公共住房供应将可顶上。

　　相比之下,楼市泡沫风险严重棘手得多,已经到了非调控不可的程度。巴克莱日前发表题为《调控楼市泡沫》的报告指出,近几年来,中国房价疯涨,楼市泡沫已经形成;但未来10年,中国将进入人口老龄化时代,此前支撑房地产高速发展的因素,如人口特征、城市化以及收入分化、高储蓄率等,将逐步减弱甚至消失。这意味着,楼市泡沫迟早将破灭。而一旦楼市泡沫轰然破灭,必将引起经济震荡。为此,政府必须及早调控楼市,避免楼市硬着陆,而抢先降温,使之降至合理水平。

　　彭文生告诉记者,据他观察,此次楼市调控不同于以往,力度明显,且采取了许多根本性措施,显示了中央政府调控到底的决心。地方政府由于土地财政以及债务压力,难免会干扰调控措施的实际执行,甚至阳奉阴违。而调控效果到底怎样,就将取决于各方利益的博弈。在彭文生看来,这其中,中央政府的调控决心,显得尤为重要。

　　至于地方政府如何还债,渣打银行的建议允许地方政府公开发债。事实上,中央也有所准备。近日,多个省市人大根据财政部核定的发行规模,相继通过了2010年地方政府债券收支安排预算调整方案草案。也就是说,财政部代理发行2000亿元地方债可以随时启动。

　　调控效果持续释放

　　房企二季度销售将现负增长

　　4月中旬出台的严厉房地产调控政策，令各地楼市迅速冰冻。5月份，一线城市商品房销售量环比普遍下降逾50%；在供需双方均陷入深度观望的背景下，房企销售业绩很难有起色。业内人士预计，二季度，上市房企销售额同环比均将出现负增长。不过，在高额预售账款的保障下，房企今年的中期营收和净利仍会比较靓丽。

　　WIND统计显示，截至目前，已有36家A股房企公布中期业绩预告。其中，23家公司中期业绩大幅预增，15家公司预增幅度超过100%。阳光城和中粮地产预增幅度超过10倍。

　　调控效果持续释放

　　“4.15”楼市新政后，密集式调控使各地楼市观望气氛日益加重，一、二手商品房销量下滑明显。至调控满月，国信证券监测的全国17座重点城市的新建商品房周均销量无一例外的出现大幅下降。

　　数据显示，一个月之内，周均销量环比下降幅度高达57.3%，超过半数城市下降幅度在60%以上。其中，6座城市周均销量已不足调控前的30%。与此同时，二手房市场也由原先的“卖方市场”向“买方市场”转变，重点城市二手房周销量平均下降幅度达43%，北京、杭州降幅均在60%以上。

　　国信证券分析师方焱指出，地产调控政策的影响还将持续释放，另外，对房地产企业的税收制度将从严执行；地方对出台更严厉调控细则仍留有活口，如果房价继续飙涨，还将会出台更严厉的政策。在此背景下，楼市在短期内很难有起色。业内预计，二季度开始，房企销售业绩将出现负增长，2010年销售面积同比下降17%，销售额同比下降8.9%，今年四季度，房价将回落至2009年三季度的水平。

　　但是，受预售款保障的影响，今年上半年，A股房企的结算业绩将十分不错。据WIND数据统计，2010年一季度末，申万分类的102家A股房地产企业预收账款合计达2016.87亿元，同比增长97.24%；与年初相比也增长近10%。一季度预收账款与营业收入合计2589.51亿元，这已经与2009年房企2536.23亿元的营业收入持平。这意味着，A股房企今年中期乃至全年的业绩已有保障。

　　运营能力或将下降

　　从一季度财务指标看，A股房企的运营指标都处于正常区间内，但是，在销售下滑、回款减速、库存增加的趋势下，未来，房企运营能力可能下降。

　　在调控背景下，A股房企部分运营指标也出现了下滑迹象。2009年末，A股房企每股经营性现金流为0.89元，而2010年一季度末，该指标转负；另外，一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重，由去年末的53%上升至今年一季度的57%，这表明，房企短期偿债能力下降。

　　数据还显示，A股房企2009年末和2010年一季度的存货合计分别达6000亿元和6500亿元，季度环比增速由去年四季度的8.2%上升至今年一季度的9.9%。存货增速提升既有销量下滑的因素，也有开发商对未来判断过于乐观而出现了逆势扩张的因素。

　　业内人士指出，一般而言，房地产项目的开发周期为2-4年，存货周转率低于1/4，就意味着消化周期过长，可能危及房企正常经营。今年一季度，行业平均的存货周转率0.145，明显低于正常开发周期所需的存货周转率。

　　据《中国证券报》