房价熄火 京沪深房租普涨 房东欲借提价转嫁房产税

　　房地产调控新政出台之后，北京、上海、深圳一手房、二手房买卖市场均逐渐进入量价齐跌的冷清局面，与此相反，三地租赁市场却逐渐活跃，租赁交易量大幅攀升，租金则普遍上涨。一些房东已有通过提高租金转嫁房产税的想法。

　　深圳新盘降价入市渐成风潮

　　记者 万晶 深圳报道

　　万科里城、万科清林径、金山碧海和十二橡树庄园四个深圳新盘近期同时降价，不少楼盘直降3000元至4000元/平方米，深圳新房市场降价已经由暗转明，渐成风潮。

　　降价只为拉动销量

　　6月4日和5日，万科分别连夜推出万科清林径和万科第五园四期里城新户型，除了价格直降外，还给出了不少优惠。

　　万科清林径位于龙岗区，位置较为偏远，6月4日拿到预售证后当天立刻开盘，新推出的37栋，价格最低户型仅8000多元/平方米，均价1万元/平方米，且附带精装修，还有面积不等的赠送，普遍赠送面积超过20平方米。该项目销售人员宣称，相当于大三居79万元/套起，大四居119万元/套起，这使得清林径当晚售完。

　　而万科清林径上一期的高层项目还是1.3万/平方米的均价，前期开盘目前在售的3期高层33号楼总价380-480万元/套，均价高达17000元/平方米。

　　万科里城同样是在拿到预售证当天晚上开盘，开盘均价20500元/平方米，而其3月份同样的户型均价是22000元平方米。售楼人员表示，由于有较大的赠送面积，相当于每平方米17000多元。此外，万科在这个价格基础上，开盘当日给VIP客户8万元/套的优惠，当晚销售近8成。

　　除了万科旗下楼盘直降以外，深圳市盐田的金山碧海也推出85折优惠，共20套房源；龙岗区的十二橡树庄园的高层也推出12套特价房源，均价比原价直降4000元/平方米。

　　其实早在新政出台之初，前海片区的丽湾国际公寓低价开盘就已经有所预示，随后天健时尚空间、东方银座公馆的开盘价格也低于预期，侨城馨苑、水榭春天更是以低于预期开盘来换取热销。

　　分析人士指出，如果说之前的降价还只是羞答答的，到佳兆业集团旗下三大楼盘推出85折优惠，新房降价大幕便轰然拉开。接着就是万科新盘低价上市，房价下降从个别楼盘蔓延至主流开发商，从暗地优惠促销变为直接降价，深圳房价向下趋势不可阻挡。

    大量楼盘即将跟进

    “目前房价下跌两成左右，购买者比较踊跃，相信更多开发商可能会采取这样的标准定价。”深圳市德思勤投资咨询公司总经理助理叶世育预测，更多开发商将跟随万科脚步降价促销，有业绩要求的上市地产公司首当其冲，资金链紧张的民营地产公司也会跟进。

    深圳房地产专家尹香武称，深圳还有18个楼盘即将加入降价队伍中来，预计下一波降价潮将在半个月内发生。“这一波降价还是以赠送面积开始的，未来将是没什么赠送面积的楼盘，实打实地降价。”

    中原地产预计，６月份深圳住宅新增供应量仍会保持在高水平，万科等品牌房企开始的降价，可能会导致更多开发商下调价格，从而推动６月成交量提升。

    根据中原地产５月楼市报告，深圳房价上涨势头得到遏制，低价房源成交多，全市住宅成交均价19653元／平方米，环比下跌4.44％。以低于预期价格入市或优惠促销的项目销售都比较理想，如水榭春天、上品雅园、侨城馨苑。

    相反死扛价格的楼盘则无人问津。据了解，目前龙华片区有两个相邻的新盘，曼海宁每平方米定价2.4万元－2.5万元，三周仅卖出6套；水榭春天均价1.8万元，两周已卖出40％。有些4月成交超过100套的项目5月成交仅10余套，甚至出现零成交。

     北京：最高同比上涨50%

    “现在只有槐柏树街南里一套房源，60平的小两居，老房子，没什么装修、简单家具，每月租金2800元。”位于北京宣武门附近的一家中介工作人员表示。

    对于租金是否上涨的询问，该工作人员显得毫不避讳，明确表示，目前这套房子即将到期的租户的租金是2400元。“最近房租涨得非常厉害，附近的1居都能租到2100元，好点的2600元也租得出去，往后还得涨。”

    该中介人员甚至宣称，即便价格大幅上涨，房源也供不应求，出一套房子很快就能签约。

    中国证券报记者走访宣武门附近的一些中介门店发现，周边的房租价格确实出现普遍性上涨，每套报价大多比之前上涨300-500元左右，且中介都表示可租房源较少。

    而北京市其他地区的情况也是如此。中国证券报记者的一位朋友小张在西直门附近有一套100平米的两居室已经出租，当前的租金为5000元，合同还没到期，但小张最近经常会接到中介电话，告诉他房租现在涨得很厉害，目前他的房子可以租到5500元，甚至5800元左右，他们可以给找到租户。

    根据北京中原三级市场研究部的统计，自4月中旬房地产调控新政推行以来，北京市二手房租金价格环比上涨逾5%，一些热点区域涨幅超过7%，单位使用面积租金首次突破50元/平方米/月。与一年前相比，北京一套普通两居室的租金涨幅在20%以上，一些地段佳、交通便利的房源涨幅更高达50%。房租占收入比重已接近40%，也创下历史记录。

    对于房租上涨的原因，不少中介表示，一部分原因是由于房地产调控政策促使很多买房的人陷入观望情绪，转而增大了租房需求；另外，此时也步入每年租房市场的旺季，大学生毕业导致的租赁高峰也拉高了房租价格。据统计，新政出台之后租赁成交量相比新政之前上涨了55%，而租赁房源量增长幅度却只有28%，租赁市场出现了供不应求的局面。

    一名业内人士表示，房租上涨尽管有需求增多、季节性旺季因素的拉动，但中介的“幕后推动”原因也不可忽视。一些中介公司通过控房、囤房等手段，人为哄抬房租价格。“热门区域中介加价拼抢房源的情况非常普遍，有些房子从房主到租房者手中甚至经过了好几道中介，中介往往通过分租或者高价出租的方式获得利润。”

    上海：普遍上涨10%-20%

    上海往年以平稳为主的5、6月份租赁市场今年发生了微妙变化，购房人普遍购转租，导致房屋租赁市场量价齐升，房租同比去年普遍上涨10%-20%。

    而在世博效应下，上海租赁市场亦呈现明显的“世博行情”，世博园周边房租与去年同期相比甚至涨了2倍以上，短租市场正式启动，世博园区周边房源更以“日租房”形式出现。这部分房源多被外国馆、参展商租下作为工作人员的临时宿舍。

    浦东新区齐河路上的上南花城，紧挨着世博园区，窗前就能看到中国馆的全景。据小区物业管理人员介绍，时常有挂着世博工作证的租户进出，这些人中相当部分是各地来沪参展的世博工作人员。汉宇地产世博园分行透露，一套188平方米的四房两厅两卫住房，每月租金1.5万元，比去年翻了一倍。而世博园周边经济型酒店标间单价已经涨到600元，并且难以预定。

    上海房屋租赁指数报告显示，从5月份至今，上海中心城区的老公房最为抢手，部分房源租金上涨了20%，如大宁、中原等地的一居室月租金均价在1500-1700元，二室户均价在2500-2700元。

    尽管上海楼市调控细则尚未落地、房产税是否推出尚无定论，但是已有部分房东酝酿一旦推出房产税，就涨房租“消化掉”增加的成本。

    最近一些门店的业务员在与客户接触过程中，已经发现有房东提出涨租金的想法。一些人心中已经开始打起小算盘：假如征收房产税使他每年支付6000元，平摊到每月就是500元，于是打算每月先涨200元租金。

    深圳：预计全年上涨15%

    春节后，深圳房屋租金一直稳步上扬。

    5月份虽然是传统的租赁淡季，世华地产龙坂区域负责人却表示，近期租赁市场活跃，租金也有可观的涨幅，原来2000元至2200元/月的套房，普遍上涨了100元至200元，涨幅在5%-10%。中心区的黄埔雅苑低谷时一套两居室租金3600元/月，现在普遍都在5000元/月以上。

    根据深圳市出租屋综管办近日公布的《深圳市2010年房屋租赁指导租金》及测定的相关情况，今年前5个月，深圳市各类出租屋租金平均涨幅为5.3%，福田、南山两区住宅租赁市场比较平稳，龙岗、罗湖、盐田租金上涨幅度稍大，其中龙岗租金上涨达9.4%，为全市之最。

    中原地产的一位工作人员分析，目前深圳优质地段的房屋租金，基本同比上涨了5%-10%左右，一些原本租金较低的地段，甚至上涨了10%-20%左右。福田区、罗湖区以及龙岗区、宝安区等靠近二线关的片区房租上涨较多；宝安、龙岗两区较为偏远的地段则维持原样。

    “目前振华片区房租涨幅不到10%，现在什么东西都在涨价，房租的上涨幅度也很正常。”成宏地产振华分公司营业经理徐飞表示，由于租客较多，房屋空置一般不会超过一周。

    专家分析，春节以后，随着外来务工人员的回流，住宅租金普遍上涨。此外，受中央宏观调控政策的遏制，商品房成交量下降，推动住宅小区租赁上升。3月以来，热门片区甚至出现房源紧张状况，一些地段优越的小区出租率更是超过90%。

    中国证券报记者在深圳一些地产中介看到，曾经挂满出售信息的橱窗里，出租盘源明显增多，一些成熟小区，出租盘源更是占到三至四成。家家顺地产经纪人小江表示，前一段时间放盘出售的房源，因长期难以成交，业主为了减轻月供压力，变成出租。

    中原地产四季花城分行相关人士表示，因为最近租赁市场火热而买卖不旺，很多业务员将工作重心转到租赁业务上了。有统计显示，5月份深圳房产中介的房屋租赁交易量，比4月增加了六成以上。

    尤其值得注意的是，租赁市场对高档房需求日益增加，近两年深圳房价快速上涨，许多中高收入阶层也选择租房。“租赁需求已发生悄然改变，租赁房源不再以简装的一居室、二居室为主要需求了。”家家发市场研究中心调研发现，4月份以来，市中心精装小户型和高档装修的大户型深受高级白领欢迎。

    而随着6、7月份大学生毕业来深找工作的旺季到来，房屋租赁市场或将继续升温，有专家预计，今年全年深圳的房屋租金会上涨15%左右。（□记者 王锦 周文天 万晶）