二套房认定推出与股市有关“认房又认贷”执行不易

　　贷款购买二套房的标准究竟是什么？认房还是认贷？谜底终于在4日晚被揭开。住建部、人民银行和银监会联手出台新规，二套房贷将以家庭为单位、“认房又认贷”。

　　业内人士认为，差别化信贷政策可能会超越税收成为调控楼市的主角，楼市投资需求将进一步被打压。短期不会对房价带来太大冲击

　　我爱我家房地产经纪公司投资咨询总监徐东华对上周末出台的二套房贷细则并不意外。他认为，市场对二套房认定细则已经有了充分的预期。5月7日，住建部副部长齐骥曾透露，二套房认定标准很可能不是单纯的“只认房”或“只认贷”，而是二者相结合来判定。果然，5月26日住建部、人民银行、银监会照此制定了认定二套房相关细则，但是直到6月4日才对外公布。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这个时间点的选择可能与股市有关，主要是担心过分冲击近来低迷的股市。

　　徐东华对经济导报记者表示，“认房又认贷”的二套房认定标准此前在北京等地区或部分银行已经开始执行，新规只不过是将这一标准推向全国。对目前已经开始执行的地区已无影响；而对于那些还未开始执行或执行不严的地区来说，投资者炒房热情会进一步下降。从长期来看，二套房贷认定细则有利于楼市平稳，但是短期不会对楼市价格带来太大冲击。

　　徐东华说：“房价已经在缓慢下行，但是，房价何时降？降多少？关键要看开发商还能扛多久。”此前恒大地产已经在全国率先打折销售，近日又有消息说全国最大的地产商万科也准备步其后尘。精确打击炒房

　　差别化信贷或将成为税收以外的另一个调控工具，抬高炒房成本，抑制投资性购房。

　　二套房认定标准是商业银行贷款首付比例和利率水平确定的前提。因为，与首套住房相比，认定为二套房后，贷款首付比例将不得低于5成，利率不得低于基准利率的1.1倍。如此，仅利率一项，购房成本就增加了30%-40%。

　　徐东华认为，“认房又认贷”等二套房认定标准以及相应的信贷政策，将是今后随时可以使用的一把调控楼市利器。相对于程序复杂、成本普遍增加的税收工具，信贷控制更容易精确打击炒房。现在投资者热衷炒房，一方面是首付成本低，只需要两三成即可；另一方面是还贷成本低，即利息低。因为信贷成本低，购房人有钱也不愿多付首付，只是在通胀预期下，投资者更愿意购买不动产来保值增值。“提高融资成本与难度才有可能抑制投机。”

　　杨红旭表示，条例中规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，要按二套房信贷政策。“这一条非常严厉，而且普适于全国，这就意味着外地投资客不管到全国哪个非工作地去买房，都要支付很高的房贷成本，直接打击了外地炒房团。”面临执行难

　　中信银行一位王姓支行行长对导报记者表示，新规是在上周末出台的，目前还没有接到分行的相关通知。此前该行对二套房贷款一直执行“认贷不认房”的标准，只要购房者以往没有房贷记录，不会被认定为二套房。他说，作为商业银行，他们更关心客户能否及时还款，只要购房人有能力归还贷款就可以。

　　他告诉导报记者，“认房又认贷”的新规执行起来并非易事，理顺所有程序尚需时日。因为济南市房产登记系统与银行征信系统还没有联网，银行也无权查看相关信息。即便允许查看，银行要核实住房信息还必须到房管局调取相关材料，对于如何调取、调取的范围等目前还不确定，执行起来有难度。

　　他还透露，近来到银行申请房贷的客户已经少多了。许多购房者都预期楼市会下跌，因而选择持币观望。