房企资金压力和风险趋大 楼市进入动荡期

　　“跑量和降价已成为开发商抵御风险要出的杀手锏。”德佑地产市场研究部经理蒋旭说出了很多人不敢说的话。不过也有业内人士表示：当前全上海都在等待细则出台后才会行动。买房者和开发商都如此。“现在无非是开发商在去年市场好的时候赚了一票，不差钱。”上述人士如是说。“政策不明朗，真的看不清楚，无法预判。”中国房地产测评中心主任龙胜平坦言：“现在任何事情都是猜测，我们会在8月后，针对开发商上半年的表现仔细研究后才能判断出下半年他们该做什么事情。”

　　不过值得注意的是，龙胜平同时也表示：“今年这个阶段开发商融资渠道只会越缩越紧。”笔者认为其言外之意就是开发商自筹资金，尤其是通过销售快速回款或将成为一种趋势。

　　一般来讲，国外房地产企业资金的来源通常是40%左右的房地产基金，40%是私募基金，包括私人投资或者企业之间的投资，剩下才是银行贷款。在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，今年年底房企将面临巨大资金压力。根据刚刚由中国房地产测评中心发布的《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》显示：2009年，房地产开发企业本年资金来源中，定金预收款和个人按揭贷款两项共计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。按照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间，就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各房地产公司资金链压力可能不断上升。

　　业内人士表示：政策因素将主导今年地产市场，房地产行业面临重大变局。

　　本报地产评论员 房蓉

　　上市房企须适应新的环境

　　嘉凯城集团总裁

　　边华才

　　近期，“新国四条”、“国十条”等房产调控政策相继出台，国家对房地产行业管制屡出重拳，以至于行业观望情绪加重，很多房产商如履薄冰。嘉凯城近期也运用了一系列积极的融资策略，受到行业关注。

　　上市房企必须适应新的环境，调整资金运用计划。对于目前政策背景下的融资前景，从防范公司系统危险和实现公司持续稳健发展考虑，公司融资应该采取多元化的渠道策略，而不仅局限于定向增发一种策略。因此，嘉凯城对于最终能够实施融资方案，以及最终确认的融资节奏和金额，都有足够的思虑和充分的心理预期。

　　近期因国家政策而引起的一系列市场波动，我认为可以在一个更加积极健康的市场中取得优异成绩。一方面，公司仍会寻求积极的融资策略，并用于新项目的获取及开发。另一方面，公司本身所持有的的项目，并非单一住宅项目，多种物业类型的持有，也使得公司在抵御市场风险方面优于其他公司。对于未来发展，在公司资金运营良好，土地储备充足的情况下，伴随宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素, 嘉凯城将抓住此轮市场发展的机遇。

　　楼市将迎来2-3年震荡期

　　华东师范大学东方房地产学院院长

　　张永岳

　　近年来，我国房地产市场发展的态势充分体现了政府政策因素的主导性作用。目前强力的干预政策对今年后半年市场形势会产生重大影响，房地产行业面临重大调整的可能性，市场下滑在一段时间内将加速运行。在这种情况下，整个房地产市场可能出现一个两到三年的振荡期。同时，由于市场预期的相互强化将显著放大振荡期的上下波动幅度，会加大房地产市场环境稳定的难度。

　　在振荡期中，部分2009年激进拿地的开发企业将面临销售不畅、资金链紧张、融资困难等窘境。与此同时，2009年适度拿地、现金充裕，维持较为稳健经营的上市公司又将面临一个发展的机遇期。市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，优势企业可以适时收购一些因资金链紧张的项目和企业，为房地产市场下一轮扩张奠定良好的基础。

　　目前，相当一部分房地产上市公司执行的是“亦步亦趋式”的发展模式。在整个房地产市场处于高速发展阶段，这些企业在较长时期内会获得高额回报，一旦市场进入下行阶段，或者进入相对平稳阶段，这些企业在高速发展中没有及时解决的高运营成本、盲目决策、组织结构重叠低效等弊病就会显现出来，整个企业立即呈现疲态。在市场形势频繁变换的情况下，这些房企必须跳出“亦步亦趋式”模式，对市场前景和自身能力进行准确定位，从而有效地提升企业竞争力，应对市场的激烈竞争。

　　房企“不差钱”行将结束

　　中国房地产测评中心主任

　　龙胜平

　　2009年房地产市场的迅速转暖使得开发商们的日子明显“富裕”起来，进入2010年前50强企业销售额和预售额达到7500亿元，持有现金总额达到3000亿元，表明资金充裕。不过2010年4月强力宏观调控政策出台，部分2009年拿地企业资金压力陡增，其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。值得注意的是，部分企业目前已经发行高息债券，显示2009年资金宽裕局面已经结束。

　　不过值得注意的是，在2010年4月宏观调控之后，上市房地产开发企业股价均大幅下挫达20%以上，但引人瞩目的是，央企背景房地产上市公司如中海、保利、华润的抗跌性明显较强，其中中国海外发展市值大幅提升，超过排名榜首的万科。

　　观望中不作逆市之事

　　明泉集团董事总裁助理

　　张贻春

　　明泉今年在上海主推2个项目，一是6月18号将要开盘的财富108广场，二是9月会推的高端别墅明泉・璞院。现在主要的工作重心就是财富108广场近期将一次性推出700套小户型办公楼。从4月初客户蓄水至今，接待情况一直比较良好，没有大起大落。不过对于新政让商业地产觅到新机遇，在我们这个项目中并没有发现。

　　目前的意向客户基本都是购买下来用以自用，因此一次性付款比例也非常高。投资客的集体缺失也是当前政策下楼市的正常反应。因为现在市场不明朗，谁都很难下结论今后走势究竟如何。不过有一点我们会坚持，就是要做顺应市场的事情，千万不能逆市而为之。

　　不怕市场差就怕没规则

　　金地集团浦东项目部总经理助理

　　宋家泰

　　5月31日金地湾流域新一期大平层样板房首度公开，与此同时，新房源均价也确定为26000-27000元/平方米，与之前一期价格持平。金地湾流域一直定价都比较平稳，这是金地的惯例。优惠促销对购买物业总价超过400万元以上的业主来说意义不大。可以这样说，针对首次置业的客户促销优惠的效果会更加明显，而在高端客户中却不一定行得通。因为从一方面来说，这类客户对品质的敏感超过对价格的敏感，改善型物业越降价越卖不出去，他们更加注意物业的保值。再加上金地湾流域周边没有太多的竞争力，因此我们的心态较为平和。

　　不过依旧得承认当前的市场处在风雨飘摇中，会有很多品牌房企跟风降价，原因也是由于上市公司更在意现金流，以及他们的物业更加针对首次置业这些客群。

　　总的来说，现在大家都在观望。开发商不怕市场差，就怕没规则。之前媒体和业内的说法都是“谣言”，一直不见政府相关部门的官方说法，我们也希望政策早点落地。

　　中小企业要快跑

　　上海置沪房地产开发有限公司策划经理

　　付琦

　　东方丽都可以算得上杨行板块的著名小区，作为目前公司唯一在售项目，我们确实倾注了很多心血。由于一期已经成型的优美环境，项目二期受到客户的高度认可。从4月1日售楼处正式对外开放两周内，我们接待了1000组到场客户。

　　不过在4月17日新政出来后，连续两周看房人锐减。我们也曾考虑过推迟开盘，但考虑到一是已经达到销售条件，二是担心会出现一些不必要的麻烦，我们还是选择了如期开盘。事实证明，我们的决定是非常正确的。

　　5月29日，东方丽都・凤园(二期)首推249套房源，开盘当天即签售164套，去化率为64%。整个销售过程中，我们售楼处的玻璃门都被客户挤坏了、看房电瓶车也因为超负荷运转而需要彻底大修了。加上有的买不到房子的客户从 8点一直等到晚上10点，这真的让我们十分感动，也对整个楼市非常有信心。尽管政策不明朗，这个市场依旧不缺购买力。