杭州188套千万级豪宅半天售罄 涨价30%仍遭热捧

　　新“国10条”之后的楼市，成交量暴跌，价格也有松动迹象。然而，在部分千万级豪宅市场，却是一派火热景象。

　　豪宅项目对凌厉的调控果真有免疫能力？

　　豪宅市场逆势飘红

　　“开盘均价62000元/平方米。5月24日开盘至今，我们楼盘已经销售了20多套，现在处于‘网签’过程中。”昨天下午，绿城蓝色钱江的售楼处人员在电话里自信地介绍。

　　就在今年3月22日上一轮开盘的时候，绿城（03900.HK）这个位于杭州的钱江新城西翼望江区块的项目开盘价格（均价）为43500元/平方米。当时，188套千万级豪宅，半天售罄。

　　时隔两个月，虽恰逢新“国10条”的调控，该项目销售单价却跳高18500元，涨幅约29.8%。

　　截至昨天晚上，杭州市权威的“透明售房网”最新数据显示：再次开盘的绿城蓝色钱江纳入网上预（销）售总套数35套，已预（销）售总套数2套，已预订套数19套。销售率（含预订）达到60%。

　　形成鲜明对比的是，5月份杭州约有20个楼盘开盘，推出3500多套房源，截至5月31日，仅成交341套，成交率不足10%。绿城蓝色钱江的销售速度明显“跑赢大市”。

　　绿城蓝色钱江售楼处人员告诉本报记者，这批房源拥有一线江景，总价一般在2000万元以上，目前的客户以杭州本地客为主。当问及外地客的购买障碍时，他建议外地客可以一次性付款，绕行差异化信贷政策。

　　据杭州当地媒体报道，绿城蓝色钱江此次推出的1号楼，客户中约一半为绿城的老客户。在目前的市况下，开盘当日约55%的预订率被看作是高端市场刚性需求的真实体现。

　　同月，杭州另一明星楼盘――远洋地产(03377.HK)旗下的远洋公馆，其销售率位居杭州之首。在其高价销售的强势拉动下，5月杭州的住宅销售均价环比上涨9.7%。

　　在杭州200公里之外的另一楼市重镇上海，在刚刚过去的5月，上海新房成交面积仅为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交量创5年来最低。但是，新房成交均价为22338元/平方米，环比4月仅仅微跌2.6%。

　　值得关注的是，受5月成交豪宅的价格拉动，当月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊，上周(5月24日~5月30日)高端楼盘成交量出现了30%左右的反弹，使上海新房均价再度回到2万元以上。

　　以恒盛地产(00845.HK)在上海的旗舰项目――位于徐汇区的豪宅项目“尚海湾”为例，昨天该楼盘售楼小姐在电话里告知记者，6月份将推出最新的一线江景豪宅。按照恒盛地产行政总裁、执行董事程立雄的最新公开表态，最新的房源售价未定，但是参考已售房源的价格，其定价站上10万元/平方米的可能性较大。

　　房产税或成“豪宅杀手”

　　豪宅项目在陷入深寒的楼市里为何仍旧如此火爆？

　　上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏钡墓鄄焓牵合钅吭礁叨耍贷款比例越小，甚至不涉及贷款。

　　从事房地产营销工作已经12年的上海合厚营销策划有限公司董事长张鲁宁认为，目前市场利益各方对房价合理回调的预期正在强化。不少银行、开发商、投资客能够承受的房价下跌的压力范围在20％~40％。在整体下行的趋势之中，豪宅对于“被杀跌”具有一定的免疫力。

　　张鲁宁认为，豪宅买家往往是经济能力较强的享受型置业者，其成交量受外界因素影响不大。比较而言，区位豪宅在牛市时增长性平稳，在熊市时保值性突出；景观豪宅在牛市时增长性突出，在熊市时下滑幅度较大，但是依然满足保值性。

　　面对豪宅的跌价免疫力，施宏北硎荆国内民间财富积累依然庞大，各路资金齐聚上海，流动性充裕。一个值得重视的现象是，上海、北京、杭州等热点城市高档物业仍旧受到投资者青睐，与通胀预期加剧密切相关。这些人往往裹挟着强烈的投资意图和资金避险需求。

　　华远集团总裁任志强此前甚至表示：“在通胀时期里，最好的抗通胀产品应该还是房子。”

　　不过，市场上历来混杂着不少伪豪宅项目，仅仅因为其被炒高的房价。长期跟踪新盘走向的易居（中国）高级分析师薛建雄认为，这些售价很高的“豪宅项目”隐藏着不小的市场风险，未来的价格走势很难捉摸。事实上，一些高价“豪宅项目”在推出之后的市场接受程度并不高，短期内亦看不到明朗的投资溢价空间。

　　但即便是真正的豪宅市场，也并非高枕无忧。传闻许久的房产税一旦落地，首当其冲的或许就是豪宅。

　　施宏比衔，如果上海“从严”掌握新“国10条”，并征收房产税，会使得以豪宅为代表的物业将出现10%以上的价格下挫，甚至不排除住宅市场整体下探30%的可能性。

　　施宏钡目捶ㄊ牵假如房产税税率定为0.8%，如果是一套1000万的房子，每年就要征收80000元税。如果确定为累进税率，每年的税额将更高。

　　不过，除了北京、广州、深圳和重庆，目前各地的调控细则仍迟迟未出台，或许是因为有些地方政府认为中央后续不会有更严厉措施出台。但是从目前态势看，房产税出台似乎已是“如箭在弦”。(第一财经日报)