济南住宅市场遇冷 房地产热钱转投商业地产

　　4月中旬国家宏观调控政策密集发布以来，楼市观望情绪日益加重，在楼市调控政策影响下，目前济南住宅价格虽未大动，但成交量的下滑使得住宅市场呈现冷清之势。

　　记者采访了解到，新政下的济南商业地产发展已经受到业内的普遍关注。市场的冷清使得开发商弃住宅而对商业投入比重持续增加，一些前期无大型项目储备或以住宅开发为主的房产公司转而开发商业项目，商业地产正成为济南整个房地产行业中政策风险较小的一块市场。

　　除开发商外，包括投资者、银行、中介、专业网站在内的市场各方，也纷纷将目光投向了济南商业地产市场，希望能够从中分得一杯羹。

　　商业地产近期热销

　　受调控政策影响，济南商品房住宅市场呈现冷清态势，目前许多楼盘住宅开盘成交率仅为三成左右，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象。

　　来自信立怡高房地产策研中心的统计显示，在住宅成交量大跌的4月，我市商业地产成交量大增，当月成交量超过前两个月成交量之和，其中和住宅配套建设的“底商”成交量猛增，高达1.91万平方米。

　　在市区西部，一楼盘4月新增商业供应1.2万平方米，很短时间内就成交了1万平方米。信立怡高商业地产研究员梁伟告诉记者，这表明济南“底商（底层商铺）”市场前景较好，预计近期开盘的商业物业仍将受到市场热钱的追捧。

　　对于商业地产的这波行情，山房网总经理、我市房产评论人赵鲁梁认为，商业地产呈现的火爆行情，与目前调控政策对其未造成影响密切相关，“例如首付，住宅二、三套房首付提高了，很多人付不起了，但商业地产贷款首付一直是5成，而且购买套数不受限制，可以说商业地产并未受到调探政策影响。”赵鲁梁表示，目前不动产市场仍是市民投资最为重要和信赖的渠道之一，在住宅投资受到抑制的情况下，商业地产自然吸引各方的投资目光。

　　开发商发力商业地产开发

　　在感受到了住宅市场的压力后，省内外的许多主流的住宅开发商纷纷将目光转向了商业地产。

　　“我们下一步要增加商业地产尤其是‘底商’的开发，而且准备手里多持有一些物业，这样光租金就可以获得比较高的回报。”省城一家实力开发企业的李经理告诉记者。

　　记者了解到，随着开发商的发力，济南商业地产的供给不断增加，鲁商广场(论坛新闻)、万达广场、万豪国际星光天地、明湖新坊巷(论坛新闻)、省府前街|红尚坊(论坛新闻)、泰府广场(论坛新闻)、山东国际商贸港、齐源大厦(论坛新闻)、东环商业广场(论坛新闻)等商业地产项目陆续入市，而今年以来九曲、山大路-花园路等城市综合体等项目的动工兴建、立项，使得济南商业地产的开发进入一个全新的供应时代。

　　国内一线开发商的嗅觉更为灵敏。记者采访了解到，在住宅市场因调控而略显冷清时，包括万科、龙湖、远洋、万达等一大批主流开发商也将目光转向了商业地产，其中不少企业已在该领域有所投入。远洋地产专门成立部门，负责旗下商业项目运作，其商业地产项目基本为自己持有；龙湖则计划在5至7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资型物业，并将土地储备中的投资型物业提升至15%；以开发纯住宅著称的万科同样出手大方，据悉年内万科在深圳将会有5家万科酒店拔地而起，3年内其商业地产规模将达到 200万平方米以上，持有型物业和销售物业的比例将达到2：8。

　　银行信贷“住”转“商”

　　“自从楼市新政以来，我们在住宅方面的房贷业务下降了6成多。”我市一家商业银行信贷部经理刘先生告诉记者，在信贷总业务量增加、住宅房贷下降的情况下，如何多拉一些商业地产贷款项目，成了他眼下的工作重心。

　　刘经理说，他们发现，相比于住宅房贷，写字楼、商铺等商业地产的贷款量近期并未受到政策影响，信贷量不降反升。在与一些客户交流时，刘经理也发现，不少客户希望将投资住宅的资金转到商业地产上来，这给了他们很大的信心，“近期会大力拓展这个市场，最大限度拓展信贷范围。”

　　据了解，一些银行的信贷负责人也开始努力认识一些商业地产投资人，和商业地产项目加强联系。