万科降价背后的真相 内部讲话再现玄机

　　据消息人士透露，万科董事兼总裁郁亮5月15日发布了一次内部讲话内容，郁亮在内部会议上表示要“加强对工程、其他付款规划和安排”，“要跑的比对手快”“不要心存侥幸”。

　　业内人士认为其内部讲话内容和万科中粮假日风景降价不谋而合，万科全国性降价已经拉开序幕。

　　试探性降价?还是多米诺骨牌第一张

　　这并不是万科中粮假日风景第一次降价，早在2008年2月27日，假日风景就推出“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。” 的曲线降价风潮，被外界认为是万科北京降价的第一炮。而两年后，假日风景却成为了万科全国降低的领头兵。

　　5月16日，刚刚领完预售证的万科假日风景开盘，最后两栋楼原本预期开盘价为25000元/平米，而实际成交价格约为24200元/平米，比3月份开盘的24250元/平米相比略有下降，这意味着万科此次开盘实际降价为800元。

　　同时，业内人士透露，此次开盘的两栋楼为"工业化产品"，成本较此前产品每平米贵700元左右”。

　　成本上升、销售降低――这就意味着，此次开盘的两栋楼的利润明显降低。

　　万科一向要求回款第一，在2008年经济危机期间，万科就是第一家率先降价的房产公司。2007年10月20日 深圳万科金域东郡以远低于市场预期的7500元/平方米均价开盘，这也被认为是万科降价行动的开始。

　　随后，万科深圳楼市 “跳水”领跌全国楼市，万科广州、广东、上海、成都，北京纷纷降价，而万科的老大地位迅速影响了全国各大中小的房地产公司，大家纷纷效仿万科，恒大更是紧随其后“成本价”甩卖。

　　因此，业内人士预计，此次万科降价不仅仅是一家之策，很有可能会撼动目前高居不下的全国房价。

　　究竟能降多少？

　　据了解，万科郁亮5月15日对全集团讲话时强调的第一点就是：不要心存幻想！

　　郁亮说到：“政府抓的很紧，但是现在还不是我们最严厉的状态。我们不要心存侥幸”一位分析师表示，这句话在一定程度上奠定了万科未来的定价基调。

　　“市场真的很坏吗？”据透露，郁亮表示并非市场很坏，而是目前起点更高。他谈到08年北京三环是2万多，现在是4万多，所以肯定要调整，而且调整的空间很大。

　　那么，万科总裁郁亮所指的调整幅度究竟有多大？

　　回顾2008年的明降潮是2008年8月28日开始，当天万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，宣称在8月30日至9月14日，旗下8个楼盘推出特价房。忽然而至的“直降10万”让万科的竞争对手耳鸣心跳。“阴跌”、“暗降”的遮羞布被无情地拉开了。此后，万科在长三角各地区展开一系列的降价行动，杭州一些楼盘甚至一度出现7折。随后恒大更以降35%“领跑”，恒大地产在全国范围内“成本价”在销楼盘有13个。2008年9月1日~7日，深圳新建商品房成交均价约为11545元/平方米，较上较八月底15799元/平方米下降近27%。

　　据全国工商联商会会长聂梅生预计，房价至少要回到一月初的水平，也就是说北京的房价至少要下降15%甚至是20%的幅度，而通州等地因为前期的非理性疯狂上涨，更是要下跌30%。

　　全国房地产协会副会长何琦在接受网易房产专访时表示，二手房价格的下降将会带动新房价格的下降，而新房价格的下降又会反作用于二手的价格的持续下降。而现在万科价格新盘降价，有可能将会带来“蝴蝶效应”。

　　万科缺钱吗？

　　但是，万科缺钱吗？根据资料显示，万科1-4 月累计销售金额228.9 亿元，同比增长30.8%。而季报透露，季度末现金179亿元，虽然比09年底减少51亿元，但主要由于公司一季度获得新项目25个及工程款支付。此外短期借款与一年期内到期的非流动负债合计仅16.6亿元，充裕的资金可以保障公司在行业调整期的持续扩张。

　　据业内人士透露，郁亮在内部会议上表示，年初时是按980亿的销售计划制定的买地计划，“但是钱已经花出去了所以需要对工程、其他付款加强规划和安排。

　　扩张带给万科的是什么？根据公开资料显示，2009年底，万科已订约但尚未支付的土地款为115亿，已订约但尚未支付的工程款143亿，合计258亿。而一至四月，万科再次出手拿地24个项目，共计408万平方米，需支付地价157.1亿。同时，2010年，万科规划建筑面积为6705万平方米，预计新开工面积为1041万平方米，这就意味着需要大量的工程款等跟进。

　　区域分布不均是软肋？

　　股市的暴跌，再融资的暂缓和银行的信贷收缩未来都可能成为万科的梦魇，然而还有一点，也许是外界不曾关注的，就是万科项目的区域分布。

　　2009年的结算收入中，深圳、上海、北京、广州、杭州、厦门六个一线城市，就贡献了总收入的45%，为此，江南证券在研究报告中不客气的指出：“这些城市在未来两年遭遇政策调控和市场冲击的可能性最大，一旦遭遇冲击将重现2008年的低谷情况，周转速度减半，估值将大幅下降。”

　　据江南证券分析师杜丽虹分析，万科70%的项目处于高危区，未来两年公司遭遇市场转折的可能性为70%。

　　悄然降价不惊动竞争对手？

　　2008年，当时万科的降价引来了不少人的愤怒，这里面有他的对手，也有他的客户，是利益受到冲击的人们；很多人对万科表示失望，认为他“领袖不像领袖样，大哥不像大哥样”其实，让更多人不满的是万科当时的食言。

　　8月初，王石曾公开表示：“万科不会依赖降价来赢得客户和市场。”，万科执行副总裁肖莉更是信誓旦旦地宣称：“我们不会打价格战。”然而20天不到，事情就发生了180度逆转。万科开始了轰轰烈烈的全国降价。

　　而此次，万科似乎又延续了2008年的风格，第一步就是试点楼盘的――暗降。

　　据悉，5月15日，郁亮在内部会议中提到：“其实现在的市场上，每一家公司都有调整的资本，我们动作快、产品好，才能更多的迎合客户。我们要跑的比对手快，要找准客户，比如准要从银行找大客户。”

　　也因此有人分析，也正是因为目前各房地产公司资金充足，“都有调整的资本”。万科才会采取”出其不意”的方式降价。

　　2008年，万科的竞争对手一方面责之切切，另一方面又不得不惶惶跟进。而这次呢？2010年，我们只能静观其斗。

　　(本文来源：网易房产 作者：江卉)