面对中央严厉楼市调控 地方政府使出化骨软绵掌

　　5月中下旬，随着广州、重庆等地针对楼市调控的地方新政陆续出台，与5月初北京、深圳等地出台的地方调控新政相比，第二波地方新政似乎有了“温柔一刀”之称。

　　从”4・14”中央调控政策出台开始，被称为史上最严的调控政策似乎走到了政策的拐点，这期间地方政府和市场双方的态度发生了怎样的变化？

　　各方力量仍在深度博弈 “猛药”温柔落地

　　5月23日，重庆地方调控的靴子落地。

　　与外界预期不同，此前作出高调表示要控制房价并征收特别税的重庆市则将细则调控重点落在加强住房保障、增加供给、规范市场秩序等方面，也没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，这被普遍认为是 “温和调控”的继续。

　　“鼓励普通商品房需求，抑制高房价才是调控的重点。”重庆市国土房管局一位人士对重庆新政的解释是，相对于北京、上海等城市，重庆房地产市场比较健康平稳，“不能是别人生病，我们来吃猛药”。

　　来自重庆市房地产交易管理系统的数据显示，5月17日至23日，重庆主城九区楼市成交总套数为2459套，总成交金额为12.03亿元，成交总面积22.85万平方米，这三项数据均创下近两月以来的新低。但受两江新区规划获批的利好，成交均价在前一周4523元/平方米的基础上，回升至5265元/平方米。

　　“我们希望的局面是控制房价过快上涨，而不是市场猛然下滑。”在渝洽会期间，重庆市一位政府官员向《中国经营报》记者表示，此前舆论对中央调控房地产的政策实际上存在着误解。“近期我们和一些开发商一起多次研究了中央文件，包括国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）即‘国十条’，都不是提出要打压房地产价格，而是要促进健康发展，既不能过快上涨也不是彻底降价，温家宝总理也重申过这一态度。”这位官员表示，如果调控过于猛烈很可能导致的局面是房地产的大起大落，也可能导致调控过后的强烈反弹，“这就违背了健康平稳发展的初衷。”

　　“病时下猛药”一度被市场人士认为是对上一波北京等地楼市调控细则的解读。北京楼市新政明确提出每个家庭限购一套房，而紧接着出台的深圳版楼市新政细则并没有套数限购规定，似乎拉开了对“猛药”的隐性抵抗。深圳市房地产研究中心副主任王锋的解释是，中央政策对市场调控已经产生影响，深圳无须再出台更为严厉的政策。

　　而5月18日跟进的广州版调控新政则被看做是严厉调控走向温柔一刀的开始。广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波表示，“国十条”已经切中要害，抑制了不合理的需求，广州楼市成交量已出现较大萎缩，今后房价必然会产生一定的变化，“广州主要是在供应方面做文章，希望达到供需的平衡，从而稳定房价。”

　　市场僵局生变

　　楼市调控从猛药到温柔落地，地方政府自有自己的判断依据。

　　“控制价格上涨过快的同时要保持市场成交维持一定的量，才能促使开发商的供应信心。”上述重庆市政府人士表示，这也是这轮调控变化的基调。

　　以重庆为例，虽然有两江新区的政策利好，但重庆新盘的销售状况仍不理想，销售率普遍较低。据有关机构不完全统计，5月17日至23日，重庆市主城区共有6个项目推出新盘，共计1637套房源，总面积约11.32万平方米，但开盘当天的认购率勉强达到10%，部分楼盘认购率还不到3%。

　　“这种情况还是属于乐观的。”重庆龙港地产顾问机构总经理王徽表示，在观望气氛很浓的情况下，土地市场仍在区域利好的政策中市场维持着较高的热度。日前，重庆举行了楼市新政后第一次大规模的供地拍卖会，7块土地全被开发商收入囊中。其中，北京的金融街和重庆本土房企晋愉集团，分别斥资38.8亿元、10亿元，竞得423亩和301亩土地。“而调控生猛的北京在5月下旬推出的4幅土地则集体流拍。”王徽认为，如果土地市场急剧萎缩，那么房地产将进入真正的“熊市”，这就与中央的调控目标相背离了。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据则显示，5月1日至18日，北京共有13个项目开盘，新增房源3129套，新增面积31.25万平方米，比4月同期分别减少47.6%和29.8%。“供应急剧萎缩和土地市场急冻，只能带来房价短时间内大幅下滑。”联合投资首席分析师陈斌如此认为。

　　“中央再次表态此轮调控目标，就是要遏制住房价过快上涨，增加供应。那么目前，可以说房价过快上涨已经得到初步遏制，要延续调控目标还有很多政策可供推出。”陈斌判断：“如果在6月底还没有加息等其他政策出台的话，到今年底房价上涨还会卷土重来。”

　　地方算计“后招”

　　与广州、重庆等地祭出“温柔一刀”相比，让市场纠结的是，作为具有房价标杆意义的上海和杭州则迟迟不做表态。地方政府重新解读新政则意味着调控中变化的开始。

　　《中国经营报》记者从部分开发商中了解到，事实上从“4・14”中央新政开始到北京调控细则的出台后一个月期间，全国楼市发生了剧烈的变化。“不仅是价格出现向下趋势，供应也急剧萎缩，房地产投资锐减”。期间，包括上海、天津、广州、西安、重庆等地的国土、房地产部门密集召开过多次闭门会议研究市场走向，认为“价格过高、上涨过快”和“供应紧张”都是此次调控要解决的楼市“病症”，如果是过于猛烈，那么在治愈了“价格过高、上涨过快”必然造成更为严重的“供应紧张”，而一旦调控结束，价格上涨肯定会更加迅猛。

　　在麦肯锡成都代表秦逸飞看来，地方政府现在着力争取的是通过区域规划来调整地方的经济发展格局，“而目前的情况是，区域规划一旦推出后，大量的土地将形成新的规划用途。如果房价下跌过快，供应必然受到巨大影响，开发商对土地的需求将持续降低，而调整结束后，土地需求转旺，将与区域规划一起出现抢地的情况，土地和房价都将出现急剧暴涨的局面，大力供应保障性住房的计划更难得以实施，反而不利于房地产的长期健康发展。”

　　秦逸飞预计接下来将有更多的城市将自己排除在“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”之外，出台缓和调控细则。

　　此外有信息显示，上海将在6月份推出房产新政，只会是一个原则性的政策，具体实施尚无时间表。“现在的情况看，限制消费的严厉政策很可能告一段落，接下来用征税还是加息来持续调控还是要看市场的变化。”一位接近住房和城乡建设部的人士向《中国经营报》记者表示，5月中旬开始部分住建部官员已经分赴上海等地调研市场现状和调控政策如何继续深化的可能性，“为调控做一些政策储备”。