买卖双方地位轮换 市场出现买家“到手价”

　　伴随新一轮的房产调控政策出台，传闻要在上海试点的房产保有税征收方案仍在搁浅。二手房市场降价抛售现象继续增强，成交价低于挂牌价渐成常态。根据中原门店交易数量推算，5月份楼市交易量仍然在低位徘徊。根据市场调查结果，预计全上海将有1/3以上门店出现零成交。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，作为最敏感的二手房市场，一方面受楼市调控政策的影响成交量率先回落，价格率先下降；另一方面，买家对于后市走势不明确，卖家对后市预期更差，供求关系慢慢转变，以前十个人抢购一套房，现在一个人挑十套房。

　　二手市场房源猛增缓解了以往供不应求的现象，也让二手房市场因为房源供应量的上涨而逐步转向买方市场，议价空间也很可能从当前10-15%进一步加大到15%-20%，进而促使成交价格进入深度下调通道。

　　零成交现象或继续蔓延

　　二手房市场挂牌量持续增长。5月28日网上房地产显示沪上二手住宅出售套数为114936套，总出售面积达1348.68万平方米，相比27日多出1183套。在成交量低位徘徊的过程中，挂牌量的增加转化为销售去化的压力，挂牌价格也因此而不断松动。导致此现象的原因，其一，部分购房者认为即便现在房价下降了，但与09年底的最高峰相比价格还是有10%以上的涨幅。其二，绝大部门买家在等上海对新国十条的细则落地，对于目前市场形势模糊不清的情况下，仍是持币观望。其三，信贷紧收之下，下了定却没能贷出款的买家不断增加，因此被迫取消合同；或是担心申请贷款的难度而暂时搁置购房计划。

　　买卖地位转换 市场出现买家“到手价”

　　根据中介门店介绍，目前带看人次仍然有限，多数人抱定买涨不买跌的心态，不敢轻易接盘。故此虽然房东将挂牌价格小幅度的一调再调，仍没有成交量。比如3、4月份天山板块的虹桥河滨苑成交价都在31000-33000元/平方米，现在挂牌单价30000元/平方米，来询问的都很少。买家心态都很好，以前的挂牌价格基本都是房东到手价，现在买家要求买方到手价。北蔡板块海上国际花园，4月份房东挂牌400万到手价，后调整到400万各付各税。现在出现了买家到手价的概念，折算之后，卖家到手的钱少了超过10%。考虑到各种税费以及对未来市场波动幅度和潜在风险的规避等因素，房东宁可少赚点，接受了买家大幅砍价。

　　租赁交易增加 租金酝酿上扬

　　受楼市淡季和调控新政的影响,上海楼市成交量的惨淡，导致买房者对未来楼市下跌预期增加。在各类买家群体中，置换型买家受新政影响最大，面对不乐观的市场，约有40%的业主由买转租，租房需求较节前相比上涨了30%左右。租金方面，各板块所处地域不同，租金也略有上涨，卢湾滨江板块租赁价格有5%的提升；不少学区周边的二手房源比较紧缺，学校周边的好房源一般挂牌当天就可以成交了。

　　目前市场对新政的判断是比较刚性，房价上涨预期基本被扼杀。挂牌量上升，房源充足，供买家的选择余地也大大增加了；房东心态上也出现了变化，目前基本上已能接受了幅度在10%左右的砍价。若二手房市场长期处于低迷，房东心态出现恐慌的话，更大的议价空间仍将出现，成交价格可能进一步下探。