房产税传言频袭地产 房产税改革缘何引而不发

　　传言，又是传言！5月28日，一则关于“上海将试点开征住房保有税”的消息再度将房地产股推入下跌通道。

　　“出台住房保有税本义是打压投机需求，控制高涨房价，但没见到房价打下去，房地产股倒是惨遭斩杀。”被传言折腾得晕头转向的投资者抱怨。

　　地产股大幅走低

　　4月初以来，“房产税”传言就和陆续出台的地产调控政策如影随形，地产板块在等待靴子落地的过程中一路下挫。

　　财政部4月6日公布的2010年工作要点包括“完善房产税制度”。此后，房产税开始被广泛讨论。4月8日，市场传出继重庆宣布拟征特别房产消费税后，上海也将开征住房保有税。4月18日，有媒体报道，“针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。”4月19日，地产板块大幅走低，万科A、保利地产〔股吧 行情〕等多只地产股接近跌停。

　　进入5月，房地产股股价在房产税传言中或涨或跌。5月17日，有媒体报道称，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权认为“三年之内免谈房产税”，这与国家税务总局公开表态“地方对房产税征收范围没有解释权”相互印证。5月18日，地产股板块一跃而起，金地集团〔股吧 行情〕等3只地产股更是封上涨停板。但国家发改委称“三年之内免谈房产税”的讲话不代表国家发改委的立场，地产股再次受压。

　　卖空者或伺机牟利

　　不时冒出的房产税传言让地产股犹如惊弓之鸟。一位券商分析师表示，市场正处在多种利空因素夹击的敏感期，有关房产税的一点风吹草动都能制造出“一句话行情”。

　　“下午上海将宣布开收房产税。新购房以0.6%收。不出意外，3点左右将发布。”5月25日，这一消息通过微博、msn、各网站迅速传播。

　　“我的手机下午1点多接到了手下研究员的短信，当时第一反应就是假消息，因为此前这类传言太多了，往往是第一天说要出了，第二天就澄清说没有。我都‘审美疲劳’，不敏感了。”某券商研究部老总回忆，“但没想到，午后A股房地产板块加速下跌，板块指数盘中最大跌幅一度达3.47%。这传言杀伤力太大了。”

　　传言，信还是不信？地产股，抄底还是急抛？投资者已无从判断。

　　上述券商分析师表示，“事实上，我们对房产税短期出台并没有抱太大预期，但一直传言不断，而且确实能制造出一波行情，这让我们具体操作起来很头疼。”

　　在新浪微博上，关于上海房产税的消息已多达6000多条，众多消息将上海细则勾画得“栩栩如生”。“开征房产税传言显然有利于股市做空者，在相关部门语焉不详的情况下，不排除有卖空者制造传言伺机牟利。”上述券商研究部老总表示。丁冰

　　目的是否清晰

　　根据上海媒体的报道，上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。这就使得房产税具备了“类物业税”的性质。

　　中国社科院财贸所税收室主任张斌指出，1994年分税制改革之后，我国就未停止过对物业税的研究。按照财政部和国税总局的政策设计，物业税必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。

　　张斌认为，目前社会上对房产税改革的预期主要是强调了房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能，也就是上述三大功能中的最后一项。但事实上，从中央政府的角度考虑，前两项功能的意义更为重大。

　　张斌指出，当下房产税的影响主要是心理层面的，也加重了投机性购房的负担，改变了持有房产的成本。但如果没有一个稳定成熟的方案，那么原本一项影响深远的政策措施，有可能最终弱化成为短期的政策工具。

　　财政部财科所副所长刘尚希也认为，征税有没有必要，要看目的是什么。房产税是一个小税种，征不了多少钱，起不到为地方财政开辟新收入来源的目的，而且征收的成本非常高。

　　准备是否充分

　　张斌指出，从法理上来讲，只要国务院修改了1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，在免纳房产税的范围中取消“个人所有非营业用的房产”一条，即可以对居民住宅征收房产税。

　　虽说法律途径简单明了，但是真要对住宅开征房产税，有些概念必须厘清。目前，世界上大多数市场经济国家都对居民持有不动产征税。“物业税”的概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用。

　　财政部财科所所长贾康一直建议将“物业税”更名为“房地产税”。目前，高企的房价实际应分为两部分，占大头一部分是以土地出让金为代表的国有土地的使用权，另一部分是房屋价值。我国现行采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，许多地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这就是地方土地财政盛行的根本原因。而随着土地越来越稀缺，房价也水涨船高。

　　张斌说，1986年出台房产税暂行条例时，还没有土地使用权一说，房产税征收范围如果扩大到住宅，房产的评估价值就要明确是否包含土地使用权和房屋价值两部分。如果两部分都包括，就意味着土地使用权的增值部分将归个人承租者，也就是购房者所有。

　　除了上述政策和法律上的准备之外，征收房产税还需要一系列的技术条件。比如，个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节都困难重重。而且市场上的交易主体和房产属性千差万别，如果考虑问题不够全面，不仅不能起到相应的政策作用，反而会引起社会上经济利益纠葛。

　　时机是否成熟

　　在新“国十条”出台后，财政部、国税总局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房价过快上涨的税收政策和操作细则。

　　分析人士认为，“精确打击”的差别化信贷政策出台后，在信贷政策与税收政策之间有一个时间差，这可能是出于调控节奏的考虑。如果差别化的信贷政策能够达到遏制房价过快上涨的政策目标，税收政策就可以在税制改革的大背景下，从长计议。

　　国务院发展研究中心研究员倪红日指出，税收是非常严肃的事情，虽然公众希望通过税收政策来调控房地产市场，但税收政策要充分考虑到可操作性和公平性，因此是急不来的。

　　但如果差别化信贷政策的“前手”未能遏制房价过快上涨的势头，那么税收政策“后手”即可应势而出，对投机性购房形成持续性打击。

　　有分析人士认为，房产税改革之所以迟迟不出台，让房地产市场形成一种政策紧缩预期。一旦房产税改革方案出台，如果力度和方案没有预期中那么强烈，反而会刺激投资性购房的反弹。因此，房产税改革方案的出台是一个相当困难的相机抉择过程。