土地增值税清算再启动 昆明房企或"出血"数百亿

　　土地增值税严厉清算再一次启动。国家税务总局5月26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出,在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下,通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。就在此前,4月以来的“新国十条”及各地细则也都明确传递了这一信号。上一次被要求严厉清算,是在2007年2月,但金融危机的出现,中断了所有对房地产的调控。

　　据了解,昆明长期以来只采用预征办法,对普通住宅预征5‰-1%的税率,一个销售额2个亿的楼盘,预征只需要100―200万元,但土地增值税的清算税率却是30%-60%。那么假设这一楼盘赚了1亿元,按相关规定,它利润的50%都将被清算为税款,要上缴的应是5000万元。100多万元对5000万元,就是这么大的差别!在未来一段时间里,一线城市很可能将清算土地增值税,对开发商的“抽血”将集中出现。

　　有专家称,集中清算,昆明将有数百亿的现金被抽走。云南信息报记者就此致电咨询云南省地方税务局,询问昆明会否将开展土地增值税清算事宜,但截至发稿日,尚未得到相关回复。

　　现状

　　昆明2005年首次预征土地增值税

　　据本报记者了解,土地增值税早在1994年便开始征收了,包括30%-60%的四档次税率也在那时确定下来。但由于该税种在房地产项目未发售完毕之前难以清算,因此,当时国家也开了个口子:允许各地采用预征办法,待房产销售完毕再行清算。

　　据业内人士向记者介绍,事实上,全国各地的土地增值税征收均是采用预征办法。而昆明最早开始征收土地增值税是在2005年,也采用了“先预征、后清算、多退少补”的办法,对不同类型的房产采用不同的预征率――普通住宅的预征率为5‰-1%;写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房的预征率为1%-2%;开发土地使用权转让的预征率为1.5%-3%。

　　据受访的10多位开发商及业内人士介绍,包括昆明在内,全国各地在推行土地增值税方面“执行并未很严格”。他们向本报记者证实,昆明2005年启动土地增值税预征以来,并未展开严格的集中清算。“虽然一直说清算,但基本上开发商都只交了1%左右的预征税。”昆明某楼盘操盘手说。

　　自2008年以来,昆明在土地增值税清算上进步不小,“但与法律法规的要求仍有些距离”,业内人士指出,造成这种现象有两个原因,首先是房地产项目达到申报条件,但开发商并未主动申报清算。按规定,土地使用权转让是必须要进行土地增值税清算的,但有开发商并没有按规定操作。其次是一些条件下需要主管部门介入推动,但未执行很严。比如按规定房产销售85%以上,税务机关就可以要求进行清算。

　　预测

　　未来清算力度或加大

　　事实上,在上一轮房价暴涨时,管理部门便要求对土地增值税加大清算力度。2006年底,国税总局专门就土地增值税征收发文,要求从次年2月1日起向全国房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。文件还列出了6项必须以及可以要求进行土地增值税清算的房地产项目,包括开发商转让项目,或项目销售率已达85%,或项目3年未销售完毕等。

　　当时,这一消息出台之后,立即导致地产股大跌,当日下午收盘,凡是有些名气的上市房企,几乎是悉数跌停。但是,这样严厉的清算,由于金融危机的发生,并未得到长久的贯彻,直到本次“新国十条”出台。

　　今年4月17日出台的“新国十条”重提“对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目”进行重点清算和稽查。随后各地纷纷发文执行。5月16日,云南省人民政府发布《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》,提出对投机炒作、定价过高、涨幅过快的房地产开发项目,税务、规划、房地产行政主管部门要对其重点检查。重点检查土地使用、规划执行、施工质量、市场预售、合同履行、税费缴纳等方面的内容。“毫无疑问,从中显示出未来对土地使用、税费缴纳等方面的检查将再一次加快和加大。”包括上述房企高管在内的多位受访者均如此分析称。

(本文来源：云南信息报 )