独家观察：楼市调控再发拳 土地增值税清算出台

　　导语：在"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算8项问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”。

　　国税总局关于土地增值税清算有关问题的通知

　　各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：

　　为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：

　　一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　三、房地产开发费用的扣除问题

　　(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

　　(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

　　(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　国家税务总局

　　二○一○年五月十九日

　　税务总局明确土地增值税清算8项问题

　　继日前对房地产企业所得税征缴问题进行明确之后，国家税务总局又于昨日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》)，而这一次，似乎是对房地产开发企业更为严厉的管理。

　　《通知》要求，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

　　对外经济贸易大学国际商学院教授王素荣接受本报记者采访时分析指出，上述《通知》中涉及的清算问题较以往更加具体、明确，意在加强对房地产开发企业的管理，加强税收查处力度。

　　有专家估计，2005年到2009年，土地增值税流失达2.52万亿元。这一对房地产市场有着直接影响的土地增值税流失问题也引起了专家们对于全面清算的呼吁。

　　王素荣也表示，昨日的《通知》中并非所有都是新的规定，但房地产开发企业在以往并没有严格执行，这一次的文件则是把容易疏漏的问题做了进一步的明确。《国际金融报》

　　国十条配套政策出台二套房认定等政策将出台

　　业内人士普遍认为，随着调控效果的逐步显现，近期，“国十条”规定的重要配套措施（二套房认定标准、房企融资门槛等）将陆续出台。

　　5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。

　　这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。

　　业内人士表示，由于各种原因，土地增值税的征收一直很不规范，作为税率较高的税种，如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。

　　二套房认定等配套政策将陆续出台

　　土地增值税从1994年便开始征收，征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，是我国税率较高的税种。

　　国税总局昨日发布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》）对土地增值税清算的各种情况，在技术环节予以明确。

　　《通知》规定，土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。

　　《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。同时，在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。

　　这是近年来，国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。2006年底，税总曾印发文件，要求各地从2007年2月1日起，对房企进行全面土地增值税的清算工作。

　　“随后就遭遇了国际金融危机，房地产市场大幅降温，该税种的征收也变得不规范。”土地专家邹晓云向《每日经济新闻》记者表示，市场状况变化较快，是土地增值税难以真正征收的重要原因。

　　随着去年以来房地产市场的强势回暖，4月17日出台的“国十条”明确表示，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

　　业内人士普遍认为，随着调控效果的逐步显现，近期，“国十条”规定的重要配套措施（二套房认定标准、房企融资门槛等）将陆续出台。

　　房企账面复杂征收难度加大

　　邹晓云介绍，目前土地增值税的征收极不规范，为照顾开发商的利益，不少地方并没有真正实施。

　　他表示，土地增值税清算的技术性较强，涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容，同时，不少房地产企业的账面复杂，进一步加大了征收难度。

　　据了解，我国土地增值税的征收程序是：企业上报资产增值状况，由税务部门进行评估和清算，然后确定税率进行征收。但由于评估程序相对封闭，留给双方很大的操作空间。

　　不过，作为税率较高的税种，土地增值税被认为是调控房地产市场的重要税收工具。今年“两会”期间，不少代表委员提出稳定房地产市场的政策建议，其中便包括扩大房产税的征收范围、严格征收土地增值税。

　　一位不愿透露姓名的开发商向《每日经济新闻》记者表示，在企业资金不够宽裕时，如果严格征收土地增值税，将对企业带来较大影响。

　　有专家曾计算，如果对土地增值税进行清算，在北京、上海、深圳等一线城市，将有数百亿资金被抽走。

　　上述开发商同时也表示，目前多数企业的资金状况充裕，即使严格征收，对资金周转带来的影响也很有限。但更多的业内人士担心，在缺乏征收动力和强制措施的情况下，该政策可能遭遇“执行难”。

　　邹晓云表示，土地增值税的征收体现在交易环节，很难对市场带来直接影响。但对土地增值税进行高调清算，可以降低市场预期，规范企业的各种交易行为。《每日经济新闻》

　　楼市调控再祭利器 土地增值税从严清算

　　国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。

　　通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。

　　按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。

　　此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充，也就是说，2006年国税下发的通知至今仍然适用。

　　"严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。"北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。《上海证券报》

　　国税总局出招“史上最严”增值税清算出炉

　　发商可能面临"史上最严"土地增值税清算措施。国家税务总局昨日在其官方网站上发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用的扣除问题等进行了明确。业内人士分析，与此前已发布的楼市调控新政相比，虽然这些措施本身的"杀伤力"并不大，但仍能产生一定的心理预期，给开发商的拿地冲动"踩踩刹车"。

　　根据国税总局下发的通知，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　此外，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　值得注意的是，此次国税总局还明确了房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费"不得扣除"。这可能会增加开发商的囤地成本。

　　记者了解到，此前，包括上海在内的多个城市已先后上调了土地增值税预征率。地产界业内人士认为，与前期国务院发布的楼市调控新政相比，土地增值税清算的收紧考验的是企业的资金实力，对大开发商影响相对较小。"但一波接一波调控措施的出台，可能对开发商心态和对行业预期产生影响，旨在促使开发商加快开发手中的项目，并遏制一些非理性的拿地冲动。"《新闻晨报》

　　土地增值税细节明确 有望成房地产调控利器

　　国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”

　　土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份出台的“新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。

　　《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。

　　而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知至今仍然适用。新华网

　　行业人士：政策很严厉 但“没有打中要害”

　　此前，上海、北京等地就已经出台政策，要求加强房地产土地增值税清算工作。其中尤以北京市的土地增值税清算政策最为严厉。

　　某种意义上说，国家税务总局5月19日出台的上述规范土地增值税清算问题的通知，要比北京、上海等地的税务部门的土地增值税清算政策更为严格。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，国税总局的上述通知是2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的升级版，比此前的规定还要严格，还要详细。

　　业内人士介绍说，新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被评论为没有“打中要害”。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，新政策依然只是强调如何计算土地增值税，却没有提出怎样才能真正实现对土地增值税的清算。

　　此前，新闵律师事务所合伙人刘福元曾向《每日经济新闻》记者介绍，由于土地增值税政策制订的漏洞，实际上真正实现土地增值税清算的楼盘非常少。

　　“即使计税措施再严格，不能真正实施清算还是白搭。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

　　专家：严征土地增值税 开发商将无利可图

　　年初以来，为调控房地产市场，地方税务机关纷纷加强对地产商土地增值税的征管和清算。针对土地增值税清算过程中出现的收入确认、税前扣除等有关问题，国税总局日前下发通知给予明确。通知规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　对于土地闲置费的税收处理问题，通知明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据目前的政策，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，政府有关部门应坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　此外，通知还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。根据通知，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　专家表示，如果严格执行土地增值税清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。而因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高可征收60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。《证券时报》

　　细则剑指囤地捂盘或破“楼价不跌”僵局

　　国税总局昨日公布了规范土地增值税清算细则。根据行业人士提供的去年全国商品房销售额和平均项目利润率，《每日经济新闻》记者初步计算，如果能够全部征收，去年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。

　　但行业人士称，国税总局的上述通知，虽然计税方法比之前严格许多，但却没有击中“要害”，土地增值税的清算工作依然难度很大，其功能更多是威吓开发商，使他们不敢囤地捂盘，以抑制房价。

　　被评论为“没有打中要害”

　　此前，上海、北京等地就已经出台政策，要求加强房地产土地增值税清算工作。其中尤以北京市的土地增值税清算政策最为严厉。

　　某种意义上说，国家税务总局5月19日出台的上述规范土地增值税清算问题的通知，要比北京、上海等地的税务部门的土地增值税清算政策更为严格。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，国税总局的上述通知是2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的升级版，比此前的规定还要严格，还要详细。

　　业内人士介绍说，新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被评论为没有“打中要害”。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，新政策依然只是强调如何计算土地增值税，却没有提出怎样才能真正实现对土地增值税的清算。

　　此前，新闵律师事务所合伙人刘福元曾向《每日经济新闻》记者介绍，由于土地增值税政策制订的漏洞，实际上真正实现土地增值税清算的楼盘非常少。

　　“即使计税措施再严格，不能真正实施清算还是白搭。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

　　大部分开发商仅按1%~2%预征

　　薛建雄说，打开任意一家房地产上市公司的财务年报，都可以发现这些公司巨额的利润和交纳的少量土地增值税。《每日经济新闻》记者此前曾报道，上海世茂滨江花园目前的售价相比2001年开盘至少翻了6倍，但整个上海世茂房地产集团去年交纳的土地增值税不过5.5亿，不到当年物业销售收入161.79亿元的3.4%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地增值税清算，理论上当年需要支付16.095亿元的土地增值税。

　　刘福元说，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%~2%预征，未进行清算。而通常情况下，只有在项目全部销售完成后，才能准确地对项目抵扣成本进行计算。

　　但事实上，行业人士介绍，即使是那些已经全部售罄住宅的项目也没有进行清算，原因在于其剩余大量的商场和车库物业没有销售。而即使能够清算，开发商也有办法通过会计账目的处理，减少利润，降低交税。

　　“去年很多房地产项目的售价都涨了50%以上，但开发商公布的利润却只有销售金额的10%甚至10%都不到，这么多的利润不是给开发商‘账面处理’了吗？”薛建雄说。

　　兰州大学管理学院导师张涛证实说，开发企业的确有机会，通过人力费用、运输费用等成本项，降低开发利润。

　　意在打击囤地和捂盘

　　薛建雄认为，国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。他表示，政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税，开发商才会让利降价，不至于捂盘。

　　他的看法被一些业内人士所认同。上海紫园的营销负责人曾表示，如果土地增值税严格清算，很多开发商都不会愿意涨价。因为涨价之后，销售势必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的贷款利息，而因为涨价所获得的高额利润，还要被政府部门清算土地增值税。与其如此，还不如低价销售，早点回笼资金。

　　杨红旭说，因为土地增值税清算的难度很大，需要多个部门协同处理，实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。《每日经济新闻》

　　国税总局严征土地增值税 地产板块领跌两市

　　受到国家税务总局从严征收土地增值税的打击，地产板块今日领跌A股市场，绝大多数板块成员下跌，平均跌幅超过2%。

　　当前，深长城跌3.8%，荣安地产跌3.73，天津松江跌4.19%。

　　国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”。（全景网/邱璧徽）