房地产行业：关于土地增值税清算通知的点评

　　事件：

　　26日国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　点评：

　　比以往政策更严格。在上一轮房价暴涨时，就提到土地增值税清算一说。06年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，其中也规定了若干清算细则。由于金融危机，这一政策暂时搁浅。此次通知是2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的升级版，要求比此前规定更严格。

　　开发商资金收紧，预计推盘增加。通胀必不可免，市场普遍预期资产价格仍会上涨。通过银行信贷来限制投资性需求只是暂时的应急措施。目前开发商资金还比较充沛，仍存在不少捂盘现象，欲等政策消化后再推盘，那么，此次政策调控的效果就要打折。

　　土地增值税是累进税率，房价越高，获得的利润越多，缴纳土地增值税越多。之前，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%~2%预征，待楼盘销售交付后再进行清算。但由于清算难度大，实际缴纳比例远低于税法规定比例。严格清算增值税，已经销售的楼盘都要清算土地增值税，如果能够全部清算，09年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。开发商资金收紧，即使后面房价还能涨，但是预期要多交税，捂盘还有资金占用成本，因此，在一定程度上有利于增加开发商推盘量，增加市场供给。

　　政策组合拳，仍以打压房价为目的。此次政策调控的触发点是各地房价上涨过猛。房价上涨，一是由于对通胀预期产生恐慌，投资性需求过剩，二是开发商捂盘，供给不足。如果说清算土地增值税是从供给端来调控房地产市场，房产税则从需求端来调控房地产市场，双管齐下，才能使政策真正起作用。结合房贷政策、土地政策，政策正以组合拳的方式对房地产市场进行调控，其仍以打压房价，解决居民住房问题为最终目的。