土地增值税念起楼市紧箍咒 下半年要集体降价?

　　名词解释

　　土地增值税是针对房地产项目的超额利润而设计的，意在调节土地增值收益。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照四级超率累进税率进行征收，税率在30%-60%之间，采取预征和清算相结合的征收方式。

　　土地增值税从严清算

　　5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（下称《通知》），强调要求土地增值税从严清算，并明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。

　　此举是意在继续调控还是纯属规范行业企业行为？有分析人士认为，这是在“国十条”提议后，国税总局出台的重要配套文件。从新政出台后的4月中旬至5月中旬的各地数据来看，全国各主要城市成交量已普遍连续4周下滑，然而商品房成交价格未见明显的回落，市场观望气氛明显。

　　“开发商资金压力凸显可能出现在下半年。”广州经纬房产咨询有限公司房地产经济师朱欣苑认为，大量楼盘供应或许会加剧开发商的竞争“与其观望，不如现在降价，这是开发商目前最稳健的选择。”

　　意在规范企业行为

　　《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。同时，在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。

　　土地增值税从严清算

　　事实上，土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。2006年底，面对高涨的房价，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的《通知》》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。

　　此次下发的《通知》可以说是对2006年底发布的《通知》的补充，也就是说，2006年国税下发的《通知》至今仍然适用。广州经纬房产咨询有限公司房地产经济师朱欣苑认为，尽管客观上或许会对市场表象为调控的一种延续，但当局出台政策的意图更多还是规范企业的行为。

　　诸多分析人士认为，国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税，开发商才会让利降价，不至于捂盘。不过，因为土地增值税清算的难度很大，需要多个部门协同处理，实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。

　　开发商资金压力增大？

　　无论政策意图为何，毋庸置疑的是，严格清算土地增值税将加大企业的税收成本，降低房企利润水平。北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。进而降低房企的拿地热情。

　　“至于会使开发商资金压力增大多少，我倒觉得不会太影响。”朱欣苑向南都记者表示，开发商资金压力增大极可能出现在三、四季度，“一是因为信贷的收紧，上半年信贷指标已经用去大半，二是因为上半年楼市成交量下滑，开发商资金回笼相对缓慢。”

　　不过亦有地产人士认为日子会更难过。“在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。”北京阳光100常务副总裁范小冲认为，如果地方政府严格执行这一政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准备的中小开发商境遇将更难。

　　《通知》的影响究竟有多大？行业人士看法不一，股市则表现出高度的敏感性，受此消息影响，昨日股市午盘盘中一度被打下2600点关口，虽然下午开盘，地产股又开始回升，但市场对于房地产行业的高度敏感由此可见一斑。

　　降价是开发商们的稳健选择

　　根据民族证券统计分析，1-4月份，房地产开发资金来源增速持续下降，其中个人按揭贷款增速继续明显下降，表明银行对个人住房信贷持续收紧。统计显示：1-4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，增速和1-3月份相比下降1 .5个百分点。在其他资金中，定金及预收款5240亿元，增长73.9%，增速和1-3月份相比下降10.8个百分点；个人按揭贷款2955亿元，同比增长102.1%，增速和1-3月份相比下降20.7个百分点。

　　“开发商资金来源除了信贷和销售收入之外，上市公司借助资本平台融资的渠道相对较多，但对大多数开发商而言，降价才是保证现金流充裕的稳健方式。”朱欣苑认为，不少房地产企业冒着较高的风险寻求融资，如民间集资和与外国投行签署对赌协议等，到最后可能就是饮鸩止渴。

　　不过上市房企的日子似乎也不好过。据民族证券统计，一季度末，由于上市房企大幅提高开工面积，板块现金流压力骤然增大。一季度末，房地产板块经营活动现金流量净额为-418 .58亿元，而09年末房地产板块经营活动现金流量净额为479 .25亿元。同时房地产板块的净负债率有明显提高，净负债率由09年末的38 .58%提升至53.37%。由于目前上市房企再融资难度很大，房地产销售面积增速已出现高位回落，预计同比增速将逐步下滑，因此上市房企的资金压力将明显增大，而房企资金压力的增大将导致房地产开发投资增速的下滑以及房屋价格的下行。

　　在朱欣苑看来，开发商普遍降价极可能出现在第三季度。“因为新政的原因，不少开发商将开盘的时间推后，而上半年新开工的面积又在快速增长，三季度大部分开发商资金压力凸显，降价销售的同时还将面临同行的激烈竞争。”她预计届时花都片区和亚运村片区因为大量房源供应存在而会出现较大的降幅。