网传青岛楼市拟新调控 土地拍卖可能一次竞价

　　5月25日，据新华网报道，青岛将采取探索试行“一次竞价”等出让方式、控制供地节奏和开发时序、改进土地交易和管理方式等措施，促进本市房地产市场健康稳定发展。其中更是提到防囤地，开发周期总共不得超过三年；竞争“两改项目”不看价格，看谁建保障房多。对此，岛城楼市专家表示这可是爆炸性的政策 ，真要实施下来整个楼市会发生质变，房价下跌开发商得重新洗牌。5月26日，市国土资源和房屋管理局相关工作人员澄清说，是否实施根本没定，有新政策会统一发布。

　　看点一 房地产用地可能“一次竞价”

　　5月25日，根据新华网的报道，为切实贯彻近期国务院房地产宏观调控精神，遏制房价过快上涨，青岛市国土部门采取探索试行“一次竞价”等出让方式 、控制供地节奏和开发时序、改进土地交易和管理方式等措施，创新房地产用地有偿使用方式，促进本市房地产市场健康稳定发展。文章称，该局进一步完善现行土地招拍挂制度，对重点区域的房地产开发用地，探索并试行“一次竞价”，即参与竞买的单位，只能报价一次，根据最高报价确定竞得人。

　　通过这种方法，可以抑制竞买人非理性报价，也可以规避“综合评标”的人为因素。对规划确定为中小套型普通商品住房用地，探索并试行“限房价、竞地价”的出让方式 ，即根据市场行情限定房屋销售价格，竞买人通过对土地报价，按照价格高者得的方式确定竞得人。

　　解读：土地价格肯定会恢复理性

　　“一次竞价 、限地价北京已经开始施行了 ，4月16日，北京土地招拍挂新政明确了今后商品住宅用地出让将不再只是价高者得。北京市还试点不设评标委员会的招标方式，引导企业理性参与土地竞买。试点采用限房价 、竞地价及限地价 、竞政策性住房面积的方式，此举意在抑制地价和房价的过快增长。”岛城业内人士林宪周分析说，“青岛如果试行，土地价格肯定会恢复理性，地王将很难出现，对遏制房价还是很有效的。”

　　近日，住建部下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。其中，青岛市便在调查监测范围之内。国土部要求，上述35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报，此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。

　　去年年中之际，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。今年此次调研重点城市商品房成本，除地价因素外，也希望通过一些中介评估机构，调研重点城市商品房建造、税费等方面的成本。

　　“地价因素是商品房成本的重要组成部分。2009年以来青岛产生了很多地王。像原市南法院地块成交价达到了 1.78万元/平方米，工人疗养院地块成交价更是惊人的1.95万元/平方米。高地价拿地，成本摆在那里，等商品房建成后价格自然低不了 。”林宪周说，“此前国土局进行土地价格重新划分工作。对全市地块级别重新划分，一级地、二级地范围会扩大，重新划分后，多区域地价将调高。按照以往，好地块很容易拍出高价，如果实行一次竞拍，可以很好地限制地价，降低开发成本。真施行下来的话，房价很可能下降。”

　　看点二 竞争两改项目，看谁建保障房多

　　据新华网报道，对于部分“城中村”改造和旧城改造项目(以下简称“两改项目”)，探索并试行“限地价 、竞政策性住房面积”方式进行土地竞买，即土地价格统一确定 ，竞买人承诺并申报该项目的“政策性住房配建面积”，根据配建政策性住房面积最大者确定竞得人。

　　对于保障性住房和中小套型普通商品住房配建的项目，签订土地出让合同时，要将住房销售价位、政策性住房套数、套型面积、开竣工时间、违约处罚条款纳入。

　　也就是说，企业在竞买时承诺的政策性住房配建面积、配建价格以及对未来商品住房的销售均价 ，将在土地成交后写入土地出让合同，并按约定内容严格执行。这就意味着，在“限房价、竞地价”而房价确定的情况下，开发商综合衡量自身的成本控制能力和可承受的利润空间进行竞价。而根据“竞政策性住房面积”则意味着，在地块价格总价不变的时候，开发商依据自身的成本控制能力和可减少的利润空间去竞争，政策性住房面积多者将胜出。

　　解读：可促进保障房建设，减少刚性需求

　　“这两项政策都意图在保证合理房价范围内，对开发商的让利能力进行考核。限房价、竞地价是针对房价而提出的。这就得看开发商自己决定多少利润合适了。对开发商来说支付的土地款越多，利润就越低。对开发商的成本管理提出了更高的要求，限制房价压缩了开发商的利润空间和开发成本。谁建设的保障房多，谁拿到地块，真要实施以后会有更多的保障房入市，供应量加大，市民选择性也大了。”岛城楼市业内人士张百忍分析说。

　　“近日，保障房成了热点话题。先是住建部与各省签订了 2010年住房保障工作目标责任书，加快完成保障性住房项目。按照住建部要求，各省要在今年7月底前全面开工建设保障性住房项目。签约各省要在今年共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，这一数字比2009年有大幅度提高。为了确保建设顺利进行，由住建部牵头的保障性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收完成情况。遏制房价，根本上还是增加保障房的供应量，让中低收入老百姓住上保障房。”岛城楼市专家龙江分析说，“控制地价、控制入市时间、加大保障房数量，这是一种新模式。商品房与保障房搭配着建设，可以消除富人区与贫民区。为了得到地块，开发商争先提高保障房面积，今后将会有更多的保障房。两三年以后，很多中低收入者都可以申请到保障房。刚性需求的分流，有利于控制房价。即使房价再升高，普通老百姓也不用担心，因为他们可以选择保障房。”

　　“这样一来，青岛可以形成完整的保障房体系，今后保障房在楼市中占的分量会越来越大。”

　　◎相关部门 还只是内部交流是否实施没定

　　5月26日上午，记者就青岛试行“一次竞价”等出让方式咨询了青岛市国土资源和房屋管理局。熟知此事的一位工作人员向记者介绍说，这里面存在误会。这是在国土局内部会上，就高房价问题，大家发表的看法。对于目前试行，更是八字没一撇，是否施行更是没法定。对于遏制房价我们会按照国务院的指示文件随时跟进。以后有房产方面的新政我们会统一发布。文/图 记者 李晨 实习生 肖振青

　　◎相关链接 楼市真的“软着陆”了吗房价不降或再出新政

　　几乎一夜之间，楼市劲吹“温和风”。鼓吹者的证据很多，有来自宏观层面的，也有来自政府层面的，最明显的证据就是越来越“软”的地方楼市细则。尽管国家发改委已经澄清了被误读的言论，但挡不住鼓吹者的热情。

　　楼市真的就此“软着陆”吗？记者为此采访了众多专家，但结论与“温和论者”相反。他们认为，中央的政策不会就此停歇，若是房价依旧失控，政府或将出台更多的组合措施。

　　自从5月17日，“国十条”满月之后，楼市买卖双方便一直处于观望状态。满含萧杀之气的北京细则出台之后，其他一线城市的细则则并未包含令人兴奋的“限制令和限贷令”。由此，被观察家冠以“温柔”称谓。

　　地方的“温和”态度在国巨基金投资管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞看来其合理性仅仅在于：“地方政策有区别的制定细则是因为当地的楼市情况。”他认为，二线城市的温和态度可以理解。

　　孙飞认为，目前有些一线城市的温和态度根源在于“土地财政”的利益驱使。尽管“国十条”只为框架性条文，但实施后确有明显效果。上海易居房地产研究院综合研究部长杨红旭也认为：“一线城市房价下跌已成定局，新房价格的整体性下跌，需要的只是时间而已。而且这一时间仅需2-3个月。”来自中国指数研究院的数据显示，从最近一周(5月17日-5月23日)的成交概况分析，新政效果持续，楼市成交量继续低位运行。

　　孙飞还表示，如果被重点调控的城市房价不降，那么政府或许将会出台更多的组合政策。

　　据《国际金融报》

　　看点三 开发周期总共不得超过三年

　　根据新华网报道，对于“两改”项目，必须严格确定拆迁和开发建设的时限，项目成交后，拆迁时间不得超过一年，开发建设时间不得超过两年，从项目成交到项目整体竣工，总共不得超过三年。严格监管和市场准入机制，防止开发单位“囤地”。对于未按出让合同约定进行开发建设的，要严肃依法查处并处罚。加大对土地闲置和炒地行为的查处力度，并依法予以收回。

　　解读：可保证房源数量，再囤地将付出代价

　　“前段时间，山东省便下发《关于进一步加强土地出让收支管理的意见》重拳打击囤地行为。明确表示对闲置满2年、依法应当无偿收回的土地，要坚决无偿收回；土地闲置满1年不满2年的依法收取土地价款20%的土地闲置费。根据报道，开发周期不能超过三年，拆迁时间不得超过一年，开发建设时间不得超过两年，对囤地行为进一步细化了。以前只要有个开工仪式就算是开工了，囤地行为很难界定。在这种情况下，开发商只能加快开发速度，按照合同约定完工。这样可以保证开发量，再囤地将付出代价。”张百忍说道。

　　看点四 控制单宗出让土地面积，最多20公顷

　　根据新华网报道，严格控制商品房用地单宗出让面积，本市七区单宗出让土地面积不得高于20公顷，五市不得高于14公顷，小城镇单宗土地出让不得高于7公顷。提高土地竞买条件，保证房地产开发建设质量，对于住宅用地招拍挂出让，参加竞买的单位原则上必须具有房地产开发资质。控制个别开发企业无序扩张，防止“囤地”和项目风险。限制单个企业(指控股公司及其下属子公司)在青岛市内商品住房开发用地的受让规模：房地产开发一级资质的企业，原则上一年内受让的住宅用地，其规划建筑面积不超过40万建筑平方米，其他企业原则上不超过20万建筑平方米。

　　解读：住房供应量将大幅增加，开发商压力大

　　“以前出让土地面积没有规定，曾经有块近200万平方米的土地出让。以后市区每宗顶多20万平方米，200万平方米得分成10块开发。以前这块地被一个开发商拿走后，开发肯定慢。现在10个开发商一起开发 ，10个楼盘，而且3年内得上市。10个楼盘齐上市，供应量大幅增加，市民可以随意选择。供不应求的局面改变后，房价自然会下降。”张百忍分析说，“这个政策如果执行，对青岛楼市格局影响会很大，开发商甚至面临着出局压力。一些竞争力、资金不足的房地产企业可能被迫出局。”

　　（来源：半岛网-城市信报）