房价应该合理地调整 有关专家用新理论预测市场走势

　　房价问题是社会各界纠结的焦点问题。房价多高是合理的？家庭购买什么价位的房子合适？家庭最大购房能力如何计算？国际上通用的是“房价收入比”，指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。

　　而学者崔健伟却建立了一个比“房价收入比”更精准的数学模型，提出了居民购房比价系数的新概念、新理论，它将当地商品房的总价与当地社会经济发展水平和社会人均财富水平――人均GDP，当地居民生活水平――恩格尔系数，以及居民个人家庭经济状况、家庭人口数量和家庭年可支配收入，共同纳入这一数学模型。这一理论早在2003年便发表在《山东大学学报》上，后来又结集出版为《家庭、社会与购买力》专著。近日，记者就居民购房比价系数、家庭最大购房能力和近期宏观调控政策等话题对崔健伟进行了专访。

　　当地的房价T也就相应提高。购买力P增大，市场需求扩大，量先放开。房地产商一看量放开了，价格就上来了。

　　第二，房价T与人均GDP有正相关关系。同一时期内，人均GDP高的地方，房价就高，人均GDP低的地区房价就相对的低。同时，房价增幅应该与当地的人均GDP的增幅成正比，比如人均GDP增长10%，理论上房价应跟着增10%。房价增幅还应该得到当地居民收入的支撑。如果当地居民收入增长8%，当地的房价就往下调调头；如果收入增长20%，它就往上走。

　　记者：那么新政后房价会是什么走向呢？

　　崔健伟：近期出台的国家政策如果不变的话，房价应该有个回调，具体比例不好说。一到两年之内是要调整的。

　　因为2009年这一年，许多地区的房价大幅度地上涨，房价过高的增长幅度的把后几年的增量给透支了。当房价增长的幅度高于当地人均GDP增长幅度，更远远高于人均可支配收入，高房价就撑不住了，同时国家政策把高房价的预期打下来了。

　　通常人们习惯于以一年时间间隔来统计房价，以此作为当地房价在一年中升高或降低的依据。有些地区的房价，在某一段时间内降低，准确地讲应该是当地房价的一种理性回归。如果我们以5年，甚至更长一段时间间隔来观察房价，商品房的房价总趋势应该是升高的。因为，当地的商品房房价应随当地经济发展，以及当地居民可支配收入的提高而同步上涨。