国土部调研35城市商品房成本 或为调控提供参考

　　《第一财经日报》获悉，国土资源部（下称“国土部”）近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。

　　在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。

　　主要调研土地成本

　　一名接近国土部的人士对本报记者表示，商品房成本调研是国土部门的一项例行工作，近几年都曾作过类似的操作，但主要是着眼于地价因素在房价中的占比等，今年把这项工作写入了正式文件之中。

　　国土部要求，上述35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报，此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。

　　去年年中之际，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。

　　房地产行业是不是暴利行业的争论一直都引发热议，房价的真实成本对于公众来说始终是一个难解之谜。

　　万通地产董事局主席冯仑去年曾公开表示，房地产开发商的平均资产收益率达不到5%，华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。

　　不过，2009年一个不争的事实摆在面前：越来越多的资金，包括中央企业，正在通过各种途径涌入房地产业。有专家曾指出，如果房地产业利润像开发商自己说的那样低，为什么会有如此之多的企业都想进入这个行业？

　　但在从业者对商品房成本讳莫如深的背景下，上述这种看似合情的分析总是缺乏具体的数据佐证。

　　公开商品房成本并非没有个案。早在2005年，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。

　　是否存在暴利频引争议

　　除了有助于证明开发商是否获取暴利外，探究房价成本在政府调控楼市的背景下有着更深远的意义。

　　去年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。此报告直指地方政府成为房地产业十年高速发展最大的受益方。

　　此报告将房价之高的根源归因于地价，从而引发外界对于土地部门调控不力的批评。

　　而国土部去年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

　　不过，鉴于2009年开始的地价过快上涨走势，国土部也通过改革和完善土地招拍挂制度，以及增加土地供应等多种手段来稳定土地市场。

　　国土部部长、国家土地总督察徐绍史近日在“未报即用”违法用地清查整改情况通报会上透露，为了积极参与房地产调控，将坚持和完善土地招拍挂制度，“我们已经做了一个试点方案。”

　　上述人士表示，此次调研重点城市商品房成本，除地价因素外，也希望通过一些中介评估机构，调研重点城市商品房建造、税费等方面的成本。

　　外界分析，在新一轮的房地产调控中，国土部的此项调研将为下一步的决策过程提供数据参考。国土部此前也多次表示，地价监测工作是土地参与国家宏观调控的重要技术支撑。

　　5%、8% VS 暴利

　　房地产到底是不是暴利行业？万通地产董事局主席冯仑曾表示，开发商平均资产收益率达不到5%，华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右

　　23.2% VS 58.2%

　　去年全国两会期间，全国工商联表示一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。而国土部去年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%