预期暗淡房价上涨无望 济南购房信心深度解析

　　近日，中国购房者信心指数2010年第一季度调研结果在“走进世博・长三角(苏州)经济高峰论坛”上发布。信心指数由国家统计局中国经济景气监测中心和新浪乐居联合编制，中国市场信息调查业协会和零点研究咨询集团提供调研支持。调查结果显示，2010年第一季度济南购房者信心指数为118.1点，在17个调研城市中，位居全国第二。济南购房者信心度高于全国平均水平。整体而言，济南购房者对购房信心较为乐观稳定。

　　第一季度信心指数已经出炉，济南购房者信心基本与上一季度持平，居全国第二。总体来看，济南购房者对市场的现状和前景，仍抱有希望。购房者对目前的现状满意指数环比上季度相差不大，并略有提升，经济走向指数、楼市整体消费环境、及购房者中意楼盘数量均有较好表现。楼市整体仍处于相对稳定乐观的区间。

　　但是，必须值得我们注意的是，在本次调研过程中，济南购房者对购买能力指数、宏观政策满意度指数、当前房价满意度等诸多方面所表现出的忧虑，已进一步加剧。市场供需关系的矛盾日渐明显，购房者收入虽有所提振，购买能力能力却进一步下滑，房价与收入比已成为制约济南楼市成交量的最大桎梏。

　　收入增加 济南市民为何无力买房

　　调查显示，济南第一季度经济走向指数现状满意指数大幅上升，而未来预期不佳。现状满意指数为144.6点，信心比较高；预期指数仅为104.6点，乐观程度环比上季度有较大下滑。随着经济的快速发展，以及年终各类奖金的发放，约有46.4%认为一季度收入有所增加，部分购房者的购买能力得到一定的提升。由以上数据可知，济南市民对2010年第一季度整体经济走向较为满意，居民收入环比有所增加，与此同时，居民的购房能力也相应有所增长。但是，年终各类奖金的发放等阶段性因素并不能从根本上解决居民收入与房价的比例问题。市民对未来经济走向指数仍持有一定的观望与悲观态度。反观济房价，经历了09年第三、第四季度的大涨之后，房价一直处于高位，其增长速度远远高于居民收入增速。由此可见，济南市民无力购房的预期也就不足为怪了。

　　政策预期暗淡 新政引发恐慌性购房潮

　　调查显示，约有五成购房者普遍认为济南当前房价偏高，难以接受。自09年下半年以来，济南房价进入新一轮上升空间，短期内的房价大幅度上涨是造成购房者对当前房价痛斥的主因。关于未来房价走势，济南购房者则呈现出截然不同的两种观点。约有一半的购房者认为，房价仍有上涨的空间及可能性。而另外一般人则坚持认为，济南房价将会下跌。

　　对比信心指数四级指标，购房者对未来宏观经济形势预期信心远远低于现状满意指数，济南购房者对未来宏观经济形势严重悲观。2010年第一季度国家宏观调控政策，并未起到购房者理想中的效果。购房者对政策预期普遍悲观，对未来调控政策预期低于现状满意度，降幅达23.8点。对于地方政府调控政策而言，预期指数与现状满意程度均在低位徘徊，未来地方政策预期仍不乐观。开发商的信用水平本季度调研显示，环比四季度现状满意指数有所提升，未来预期有逐渐向好的趋势。此种现象与两会后开发商须一次性公开房源，打击捂盘惜售现象无不关系。调查显示，由于市场价格的持续上涨，本季度济南购房者购买能力相对不足，环比四季度现状满意度与预期均有所下降。2010年第一季度济南购房者对房地产市场楼盘的价格满意度仍在低位徘徊，为78.6点。济南商品房价格仍是购房者最为头痛的问题之一。受政策调控影响，购房者对房价未来预期较高，相对信心比较充足。

　　由以上两种调查，我们发现，济南购房者对未来房价预期意见不一，多数购房者仍处于徘徊和观望的过程之中。而新政的出台，为购房者指明了显而易见的政策导向。政策环境的变化，将直接影响济南购房者对市场的信心。调查显示，未来调控政策预期环比降幅达23.8点。新政引发的政策性恐慌购房潮，或将直接改变短期内楼市成交量的形势。而未来市场的整体走向，也将于调控政策的落实程度息息相关。