专家：考虑两年后住宅供应 比打击炒房更紧要

　　房地产投资周期一般在2至3年，所以紧缩楼市的同时，必须考虑两年后的住宅供应问题

　　针对近来中央连续出台举措调控楼市，接受采访的境内外多位专家均认为现阶段挤压楼市泡沫十分必要，但专家同时提醒，调控会对房地产即期投资产生抑制作用。地产投资周期一般为两年，目前的投资可能造成两年后的住宅供应短缺，为房价再次大幅反弹埋下伏笔。

　　针对此，香港科技大学经济系教授雷鼎鸣、北京大学光华管理学院教授陈玉宇均认为，中央应在“紧需求”的同时“宽供给”，通过加大保障性住房投资，特别是提高城乡土地使用效率等，补充未来可能出现的市场投资缺口，避免届时因新盘供应短缺而再给投机者以炒作机会，使房价再陷暴涨暴跌怪圈。

　　其一：房地产投资周期一般在两年左右。决策部门在紧缩楼市的同时，必须考虑两年后的住宅供应问题，否则可能顾此失彼，造成未来的住宅供应短缺和楼价反弹式飙升。

　　雷鼎鸣教授对本刊记者说，香港的楼市调控历史上曾出现过上述情况。香港调控部门1994年曾针对预售楼混乱情况进行规管，要求开发商预售楼花只能在新盘落成前一年进行，不得提前。这一政策降低了开发商的赢利预期，致使当年香港房地产投资大幅减少。

　　调控部门当时并没注意到这一情况。到1996年，香港住宅市场开始出现供不应求，加之各种因素推波助澜，终于在1997年酿成了香港历史上最大的房地产泡沫。其泡沫之大，即便是今年一季度飙升后的香港楼价，也只相当于当年的70%～80%。

　　北京大学光华管理学院陈玉宇教授表达了同样担心。他告诉本刊记者，内地大城市今年一季度的楼价飙升，便与两年前经济收缩期内房地产投资低迷有关。

　　受2007年以来连续调控及此后金融海啸的影响，国内房地产投资在2008年初至2009年中持续低迷，2009年上半年全国房地产投资与上年同期比回落23.6个百分点，反映在今年一季度的楼市则是新盘供应跟不上需求增长。新房供不应求，成为原本就不规范的楼市的炒作题材，导致北京等大中城市近期房价疯狂上涨。

　　其二：关注房地产投资不仅是增加土地供应，更重要的是将现有城建土地充分利用。建议规划部门要对楼盘高度有一定的要求，避免浪费宝贵的土地资源。

　　陈玉宇指出，在城市土地资源十分宝贵的情况下，北京的城市人口密度自1998年至2008年的10年间非但没有提高，反而下降了一半以上，从每平方公里2300人下降到1100人。这与城区扩张过快，土地没有得到充分利用有关。

　　陈玉宇认为，各地政府之所以有强烈的城区扩张冲动，是因为其间利益巨大，仅农业土地转为建设用地“招拍挂”一项，价值产出便可远胜原有的农业产出。

　　所以，要抑制城区无序扩张，杜绝土地资源浪费问题，长期看还需从官员政绩考核，以及地方财政与土地的关系入手，完善分税制和地方政府考核机制。

　　但从近中期看，要解决这一问题，必须加强城市建设用地的规划和监管。

　　陈玉宇强调，城市规划建设的各个部门应有综合思维，避免只从自己的角度单一地思考问题，“容积率、绿化率固然重要，但必须与中国的城市人口增长速度、国家的土地资源现状，以及长远的可持续发展联系起来综合考虑”。

　　从这一角度出发，陈玉宇认为目前国内的民用和商用建筑高度普遍不够，土地浪费现象严重。

　　其三：避免“投鼠忌器”，挤压楼市泡沫应综合利用多种手段。

　　雷鼎鸣介绍道，香港楼市也曾针对炒家进行过调控，最后效果并不好。因为炒家很灵活，当时打击短期炒楼，炒家们就不卖楼，改为在楼内注册公司后卖公司，其结果是，非但没有打击炒家，反而使投机者逃掉了该交的印花税。

　　中国应吸取上世纪80年代日本的教训。雷鼎鸣分析道，目前内地楼价飙升，其中一个原因与日本当时很相似，即因币值低估造成通胀预期上升。币值低估导致热钱流入，热钱流入增加国内通胀压力；通胀压力使人们将资产投入到楼市和股市，从而导致这两个市场的价格暴涨。

　　所以，雷鼎鸣认为，抑制楼价不能只针对炒家，而是要把与楼价飙升相关的各环节“都动一下”，不一定力度太大，但要多管齐下，如信贷紧缩、增加土地供应、提高建设用地使用效率、增加保障性住房建设，人民币汇率适当升值以及加息等。综合利用各种调控手段，才能使整个经济链条的各个环节继续保持动态润滑和平衡，避免单向调控引发的系统不适。

　　陈玉宇认为，打击炒房短期内可抑制房价，但要根本解决问题，还是要通过体制改革，理顺地方财政与土地、官员政绩与GDP、银行业绩与楼市等各个环节的关系；同时为近期可能出现的楼按违约和不良贷款上升做好准备。(记者潘燕）