开发商集体测压需求若减半 至多撑7个月

　　恒大假摔万科真降，楼市信息铺天盖地。开发商到底能够承受多大政策压力一时间成为本轮房地产调控人们关注的焦点。

　　继银行集体测压之后，楼市调控的另一个主要对象开发商终于坐不住了。

　　5月20日，《华夏时报》记者独家获悉，一份《开发企业压力测试报告》于当天紧急出炉，并计划于21日下午正式发布。

　　“如果需求萎缩50％，开发企业能够支撑的时间最多为7个月；如果需求萎缩30％，开发企业则能支撑13个月。”王智中于20日对《华夏时报》记者提前透露了测压结果。王是全国房地产经理人联盟理事、央行研究局房地产顾问，同时还是此次测压报告的执笔人。

　　记者了解到，本次开发商测压是以被称为“房地产少壮派”的40多位成员为主要对象，从4月下旬开始在业内调查并成文。“房地产少壮派”作为一个民间组织，本次测压报告公布的同时，将正式宣告成立。

　　开发商此次集体行动的背景，正是目前市场上“价挺量跌”的非常局面。

　　不过，对于测压结果，中体奥林匹克市场营销部经理周海山并不认同，他称：“每个企业资金状况不同，资金压在项目上的多，压力就大；若企业今年拿地少，压力就小得多。”房地产大佬任志强的公开说法则是，企业能够承受12个月的调控。

　　《华夏时报》记者独家从获得的部分开发企业内部会议记录中发现，房价下跌已成为相当一部分开发商的共识。告诫同行的用词是：“顺势而为，不要做侥幸的打算。”

　　开发商测压

　　高房价成众矢之的后，开发商无疑成了矛盾的焦点。

　　在“新国十条”出台之后，多家商业银行的房贷压力测试显示：房价下跌容忍度在30％-40％之间。具体情况则是工行、建行对房价下跌可容忍度在35％左右，交行为30％，尚未上市的农行为20％；股份制银行中，民生可容忍度最高，为40％，招行为37％。

　　相比较商业银行对“房价”的关注，开发企业更多考虑的是“成交量”。“买涨不买跌成为购房者的共性。”王智中表示。

　　4月中旬，楼市新政一出，市场反应明显，对市场冷暖最有发言权的开发商这一次快速作出了反应。

　　本报记者了解到，新政出台后仅一周左右时间，多家开发企业投资、营销等部门负责人就走到了一起，共同商讨对策，而拿出正确对策的前提是要有各家开发企业能承受房价下跌的限度。

　　为此，一个号称“房地产少壮派”的民间组织开始酝酿在众多开发企业间进行压力测试，并准备发布一个测试结果的权威报告。陆续发展之后，参与该报告信息共享的目前已有40余位成员，其中，王智中是三个核心成员之一。

　　记者多方打听获悉，接受压力测试的既有国企也有民企，规模上既有龙头企业也有中小开发商。

　　据悉，在具体测试过程中，该组织广泛与开发企业交流，尤其注重与开发企业领导层进行对话。组织成立仅7天成员注册就达到了200多人，核心会员来自央行、发改委、证监会等单位，并已有40多家媒体参与合作。

　　结果难乐观

　　非常时期的非常行为，结果却难以乐观。

　　开发商通过压力测试后发现，成交量下降成为“多空双方”共识，这也意味着资金回笼将会低于预期。

　　数据显示，全国开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元，比2007年12月的上轮峰值高3722亿元。

　　“如果按照上一轮宏观调控对资金的影响进行预测，9173亿元可以支持17个月。”王智中分析。

　　但中原地产对国内主要城市二手住房市场监测数据显示,从最近两周的情况来看,国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44％至92％之多。价格方面,各地房价下跌幅度却不太明显,五大城市房价跌幅均在6％上下,如北京下跌6.2％、上海下跌5.7％、深圳下跌6.7％、广州下跌5.3％、天津下跌6.4％。

　　对比“新国十条”和上一轮调控，本轮调控重点直接作用于需求，即便是“首次改善”和“刚需”也受到了抑制。王智中认为，政策效果应强于上一轮调控，成交量将成为开发企业生或死的先决因素。

　　而中介机构认为，未来需求有可能萎缩50％，事实上，两年前的2008年需求萎缩也仅18.5％。

　　“如果需求萎缩50％，开发企业能够支撑的时间最多为7个月；如果需求萎缩30％，开发企业则能支撑13个月。”王智中分析说，“今年秋天或许不是收获的季节。”

　　本报获悉，压力排在前三的均是大型上市房企。

　　不过，对于这份测压结果，多位没有参与的开发商各有不同看法，均认为应视企业而定。

　　降价成共识

　　一向“嘴硬”的开发商在自行测试时却如此难乐观，根本原因正是开发商自己对后市都表现出了怀疑。要知道，紧随着地量的结果往往是地价。

　　王智中通过调查发现，一部分开发商还是低估了本轮调控的力度。“在需求明显萎缩的同时，很多开发企业由于资金状况处于历史最佳水平，仍然以上一轮调控作为参考进行投资，故价格短期内无法回落。”

　　不过，不降价也只是短期的表面现象。实际上，开发企业的降价心理已经随着“新国十条”的出台发生了微妙的变化，《华夏时报》独家获得的两份企业的内部会议记录内容印证了这一说法。

　　一家以房地产为主业的央企大鳄在会议纪要中这样记录：这次调控将对房地产市场产生较大影响，将抑制部分需求，改变市场预期，房价上涨的趋势将得到有效控制。但本轮调控不会出现2008年那样的大跌，上一轮是在世界经济发生危机、宏观经济下行的情况下进行的调控，政府不出手调控房价也会下行。“由于经济总体向好，这次调控的周期预料也许会比2008年长。”

　　相比较上述央企的相对谨慎，国内一家民营房地产巨头在“新国十条”发布后立即召开的中高层形势和营销决策会的内容更耐人寻味。

　　会上认为，市场真的很坏吗？是我们的起点高了，现在与2008年相比已经是更高点。2008年北京三环是2万多，现在是4万多，所以肯定要调，而且调整的空间大得很。

　　“现在还不是最严厉的状态，我们不要心存侥幸。”该企业老板这样告诫下属，同时也是在告诫同行。

　　结论则是现在每一家公司都有调整的资本，但我们的动作要快。言外之意，要先于别人降价回笼资金。

　　降价已成共识。之前5月5日，有国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、SOHO中国董事长潘石屹、华远地产（600743）董事长任志强等专家、地产大腕就此轮房地产调控展开激烈交锋，形成的共识也是“如果在出台一系列政策后房价还控制不住，政府必然还会想其他办法，直至房地产市场调控到位”。

　　由此可见，当前市场的“恒大假摔万科真降”，只不过是营销策略上的差异。

　　根据“价格环比指数”和“供需比”，房地产市场呈现明显的“周期性”。屡被证实的规律是：当“价格环比指数”和“供需比”出现“背离”时，行情就会生变。比如2007年10月、2008年10月、2009年12月、2010年4月。

　　由于去年10月后开复工面积剧增，7-13个月（今年2-3季度）后就会形成有效供应，预计供需比将会增加。

　　“需求在一定时间内下降成为共识，最终将会伴随着价格向下调整。很显然，今年5月无疑是新一轮周期的开始。”《开发企业压力测试报告》得出了这样的结论。