首付提高引退房纠纷 二手房中介：买房者频频违约

　　4月出台的房产新政至今已有一个月，随之带来的买卖纠纷也浮出水面。一些新政前买房的“准房主”，由于需承受新政后首付和利率双双提升的后果，提出了退房要求。对此，南宁一些开发商拿出了各种方案应对。购房者究竟是硬着头皮多付首付，还是痛下决心放弃定金？法律界人士对此也提出建议

　　准房主 “买不逢时”惹纠纷

　　家住来宾市的肖隆（化名）夫妇俩手中有些积蓄，今年3月底终于下定决心在南宁西乡塘区某楼盘下了单，房子面积120平方米，价格6900元/平方米，总房款约80万元。由于属于第二套房，他们当时首付为30%。夫妇俩连凑带借，甚至还低价转让了一块宅基地，终于拿出了24万元的首付款。他们与楼盘签订了商品房预定单，双方约定买方要在2010年4月15日前支付3万元定金，并应在2010年4月30日前签订正式的《商品房买卖合同》，逾期视为违约，定金不予退还。

　　4月中旬，房产新政出炉。肖隆夫妇对此并不在意，在他们眼中，财大气粗的开发商能够“处理”好。但就在他们准备贷款材料的时候，银行通知他们需将房贷首付提升至50%，这打乱了他们的计划。随后，肖隆夫妇立即与开发商谈判。对于协商内容，夫妻俩出于种种顾虑没有向记者透露，肖先生只告诉记者：“购房合同暂时不签了，开发商向银行出一份时间证明，说明我们是新政前买房的。”

　　今年3月，市民苏先生在南宁市壮锦大道下单购房，并着手办理申请贷款手续，但他发现开发商方面缺少人手，导致延误时间。今年5月初签购房合同时新房贷政策已实施，虽然他是首套房，但银行要求的首付为30%，贷款利率也比预计的高。算了算，需要多付6万元的首付款，苏先生对此非常气愤。开发商的说法是，购房者需要遵守合同约定，银行方面也明确“上头卡得紧，没有松动的可能”。最后，苏先生无奈选择退房，他说，开发商肯定不会轻易退定金，又不想费时费劲打官司，只好自认倒霉。

　　记者在走访中，了解到此类纠纷并非个例。南宁本地某论坛有帖子称，5月上旬岸某楼盘几位要求退房的外省人与开发商发生纠纷，警察到场调解。这些外省人在今年3月底先花了2万元的“排号费”，4月初楼盘开盘时，他们又再交了3万元，前后共5万元作为定金。房产新政下达后，这些手握多套房的外省买房者感觉难以获得房贷，于是要求退房。

　　这些“准房主”们无一例外的是，买房下单是在新政前，但在申请房贷过程中却遇上了各银行陆续出台新房贷政策，“前后不一”导致房贷首付增加或者多套房者贷不到款，纠纷随之而来。

　　二手房中介 买房者频频违约

　　南宁某置业公司彭晓杰经理透露，交易一套房子房产中介公司可以拿到成交价2%的代理费，例如一套90万元的房子，可获利1.8万元中介费。到业务员个人手上时，大概可以获得5000元利润。他说：“上个月新政出炉后，二手房市场上弥漫着违约的气氛，生意难做了。”另一家房产中介公司凤翔店梁峥经理说，以往交易中也不时有违约出现，2009年行情好时，大多数是卖房一方违约，想迟点再卖多赚一些。现在都变成了买房一方违约。

　　5月17日，记者在某房产中介莱茵湖畔店遇到市民雷先生。3月20日，他在该中介处购买了一套盛天茗城的二手房，总价92万元。为了付款买房，他把家中一辆轿车变卖套现，通过办理房贷，当时拿到了二套房首付40%的优惠。3月底，他与中介签了合同，付了36万多元的首付。在等待银行批复的时间里，房产新政出台，因为他首套房贷款未还清，并且是购买第二套房，房贷首付有可能为60%，或者不予审批。雷先生和家人商量，决定“退房”。房产中介公司对此予以拒绝，如要违约，雷先生必须支付他们8000元“违约金”。

　　负责此事的经理说，房产政策调整无法预知，但购房协议的要求需要大家遵守。作为中介方，他们没有过错。该经理坦言，在公司其他店面也出现类似的情况。

　　开发商 多种方案供选择

　　凤岭北某楼盘负责人认为，退房纠纷究竟该由谁承担，要看具体情况。记者看到，在该楼盘的购房协议中写道，“购房方签约后如需退房的，须交总房款10%的违约金。”

　　民族大道一楼盘销售部邓其锐经理说，上个月他接手的一位客户一口气买了两套小户型，按公司要求交了共8万定金。由于该客户已有多套房，新政后房贷“估计没戏了”，对方要求退房。邓说，公司明文规定，买房交的定金不能退，在此情况下，一方面是客户天天向他诉苦，甚至谩骂，一方面是公司的严格规定，“真令我难办”。邓经理说，退不退其实是开发商说了算，如果客户是开发商的朋友或者强势单位的人，退定金就有可能。他分析，很多要求退房的客户是基于对房价考虑，担心房价下跌，想收回现金继续观望。

　　记者还了解到，一些楼盘开发商采取优惠房价的方式挽回“违约者”。某销售大户型的楼盘在新政后与“准房主”协商，如正式签订购房合同前，买房者不能获得首付40%房贷的，开发商给予总房价9.8折优惠作为补充，平均下来，每套房优惠在2万元左右。

　　一位广西本土开发商吕经理认为，他们公司在2008年房市低迷时也曾出现过类似退房，当时公司一口气退掉了20多套房子，光定金就退了近百万。今年他们不会“重蹈覆辙”，因为退房对于房地产公司是极其敏感的，品牌市场信誉度会严重受损，也不利于长远发展。

　　业内人士方先生表示，如果“卡壳”是发生在签订合同之后、申请贷款前，那么买房者如果不能获得银行批准的房贷，后果要自己担。已经交了定金的，退房就要赔付定金；继续买房的，需要补足提高了的首付。

　　购房者 真真假假“无力支付”

　　记者采访发现，房贷新政出台后，有些房产“违约”纠纷确是业主支付能力已经超负荷不得不终止合同，而有些违约就不是那么回事了。

　　一房产中介公司的置业顾问杜小姐介绍，现在市场上有些“违约”，是业主“混水摸鱼”。他们觉得政策调整后房价会下调，现在买房是“冤大头”，即使已经交定金甚至首付，也想终止合同。4月初，杜小姐接到一单业务，买卖双方面谈时，买方表示房产交易成功，要花一笔钱重新装修，希望中介能帮忙多从银行贷点款，装修费用可宽裕些。调控新政出台后，首付比例提高，买家如暂时不装修，仍有能力拿出首付把房子买下来，可是如今却以“无力支付首付”为由提出终止合同。

　　记者从一些房地产中介机构了解到，因为银行贷款问题，不少在4月14日以前签订了合同的业主“解约”。南宁市某房产中介负责人崔先生告诉记者，4月份他就有两单生意告吹，原因是首付比例提高或者贷款办不下来，买家和卖家谈不拢只好退单。崔先生说，其中一单业主因为是外地人贷款办不下来，确实是无力支付，而另一单业主明明可以凑齐首付，却口口声声说“没有办法筹钱”。后来，崔先生不想和客户计较，费用全部退还给他。

　　律师 不形成“不可抗力”

　　5月19日，某上市银行南宁分行房贷部周经理对记者说：“信贷具体数量还在统计中，因新政而被‘喊停’的贷款申请数量在100例左右。”

　　一位上市银行房贷工作人员表示，其实银行房贷的条款中，明确了多种细则，就算没有房贷新政，客户的申请也不是百分百能获批的。对方坦言，由于各个银行都在抢夺房贷这个“大蛋糕”，所以房贷政策相对宽松，按揭贷款没有被审批的情况很少，这使得客户认为“只要申请，就能获批”。除了第三套房的客户被“冰封”外，需增加的首付客户还是可以多方筹集资金来解决的，增加了首付，也意味着余款和利息会少一些。

　　南宁某律师事务所陆展胜律师对记者说，在他经手的购房违约纠纷中，违约方都以新政属于“不可抗力”为由，拒绝承担违约责任。他认为，房产新政的出台旨在控制高烧的房市，并非没有预见性，不能归于不可抗力。目前政策调整，买房者需要提高贷款条件，但并非不能买房，并且对于房价走低的预期，也不能认为是“不可抗力”，不能成为违约的理由。如果必须退房的，应该按协议约定来执行，对于协议约定不明确的地方，建议双方协商解决或走法律途径。

　　对于一些因口头承诺而造成的误导，法律人士提醒，不要相信销售人员的口头承诺，一切约定以协议和购房合同为准。合同必须买卖双方签字方能起效。

　　南宁市某律师事务所顾涛认为，因支付能力方面的原因要求退单，除非合同已做约定，否则只能由购房者自行承担违约责任。银行能否同意足额贷款给买房人并非商品房交易的必要条件，买卖双方不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。

　　在二手房方面，如果合同中未有约定，由于房产中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理。中介可根据已经完成的行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度给多少钱。但是如果一方拒付任何费用而产生纠纷，双方只能通过诉讼渠道寻求解决。